Corretoras apostam em um fundo imobiliário de papel e outro de tijolo para lucrar em junho; veja quais são os FIIs do mês

Papel ou tijolo: essas são as duas opções mais famosas disponíveis para quem quer investir em fundos imobiliários. Vale relembrar que a primeira categoria recebe esse nome por apostar em títulos de crédito ligados ao setor, já a segunda concentra o patrimônio em ativos reais.

Mas, ao contrário do que ocorre na brincadeira de pedra, papel ou tesoura — na qual cada jogador forma um dos três símbolos com a mão para tentar derrotar o adversário —, no caso dos FIIs, não é preciso escolher entre as duas classes para montar uma carteira vencedora.

Cada uma delas tem particularidades que, juntas, podem proteger o portfólio ao mesmo tempo em que turbinam os rendimentos. Os FIIs de tijolo, por exemplo, sentiram mais o peso dos desafios macroeconômicos impostos pela pandemia de covid-19 do que os de papel, que ganham mesmo em meio à alta dos juros e da inflação.

Por outro lado, os fundos imobiliários de tijolo exibem cotas mais descontadas, na comparação com o valor patrimonial dos ativos. Logo, também apresentam pontos de entrada atrativos para quem busca oportunidades e têm tudo para lucrar com a retomada econômica.

De olho nesse equilíbrio entre vantagens e desvantagens dos diferentes tipos de FIIs, as corretoras consultadas pelo Seu Dinheiro fizeram suas apostas para junho.

E, depois de quatro meses consecutivos mantendo um fundo de tijolo — o Bresco Logística (BRCO11) — como o favorito, agora os analistas optaram por colocar também um fundo de papel no lugar mais alto do pódio.

Indicado por três corretoras, o Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11) divide neste mês os holofotes com o BRCO11.

O fundo, que já havia ostentado medalha de ouro no início deste ano, voltou ao primeiro lugar às vésperas de um provável novo aumento da taxa Selic — contratado com antecedência pelo Comitê de Política Monetária (Copom) para a reunião da próxima semana.

Com um portfólio de títulos majoritariamente atrelados ao IPCA, o MCCI11 também ressurge como uma boa opção para proteger a carteira (e garantir rendimentos) no atual contexto inflacionário brasileiro.

Se você já ostenta posições nos dois campeões do mês e busca mais oportunidades em fundos imobiliários, outros quatro ativos também chamam a atenção dos analistas, com duas indicações cada. São eles: Capitania Securities II (CPTS11), CSHG Real Estate (HGRE11), Kinea Índice de Preços (KNIP11) e TRX Real Estate (TRXF11).

Confira a seguir os fundos preferidos de cada corretora entre os indicados nas suas respectivas carteiras recomendadas para junho:

Entendendo o FII do Mês: todos os meses, o Seu Dinheiro consulta as principais corretoras do país para descobrir quais são suas apostas para o período. Dentro das carteiras recomendadas, normalmente com até 10 fundos imobiliários, os analistas indicam os seus três prediletos. Com o ranking nas mãos, selecionamos os que contaram com pelo menos duas indicações.

Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11) — o bom filho ao pódio torna

O retorno triunfal do Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11) ao pódio do Seu Dinheiro é um oferecimento de Ativa, Genial e Guide Investimentos. As três corretoras apontaram o fundo como um de seus três ativos favoritos neste mês.

E o FII voltou ao topo da preferência dos analistas graças às ferramentas que dispõe para manter a proteção (e os lucros) dos investidores em meio à tempestade dos juros.

“A escolha da MCCI foi feita sobretudo pela qualidade dos recebíveis, diversificação setorial e ótima carteira de ativos atrelados ao IPCA”, explica a Guide.

Com 28 Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e 15 fundos de CRI no portfólio, o MCCI11 traduz bem a estratégia de se aliar à Selic e à inflação — dois dos maiores pesadelos para o mercado imobiliário — para surfar a alta dos juros.

Para se ter uma ideia do impacto das taxas, 71% do fundo é composto por ativos ligados ao IPCA e outros 12% ao CDI — que costuma acompanhar de perto as variações da Selic —, com taxas médias de inflação + 7,2% e CDI + 3,7%.

Outro ponto forte apontado pela Genial é a qualidade da gestão feita pela Mauá Capital Real Estate.

“O MCCI11 encerrou sua 6ª emissão de cotas com captação de R$ 217 milhões. Com os recursos recebidos a gestão fez a quitação integral das compromissadas existentes no fundo, garantindo a rápida alocação dos recursos em ativos alvo”, diz a corretora.

Os analistas da Guide também elogiam as últimas alocações do fundo, e destacam que há espaço para mais: “O fundo ainda possui recursos em caixa que, em nossa visão, devem continuar sendo alocados rapidamente com excelentes retornos ao cotista”.

Bresco Logística (BRCO11) — o pentacampeão dos FIIs

No mês que celebra os vinte anos desde a conquista do penta da seleção brasileira de futebol, o Bresco Logística (BRCO11) comemora a quinta aparição no topo do pódio dos FIIs do Mês.

O pentacampeonato do fundo, que foi indicado por Guide Investimentos, Mirae Asset e Terra Investimentos, é resultado de uma das poucas heranças positivas da pandemia de covid-19.

Apesar de ter enfraquecido a indústria de FIIs nos últimos dois anos, o isolamento social acelerou o e-commerce — e quem estava exposto à dinâmica do varejo online acabou se dando bem.

Com 11 ativos na carteira, o BRCO11 chama a atenção pela qualidade do portfólio. “O Bresco Logística possui um dos melhores portfólios logísticos da indústria”, afirma a Guide.

Entre seus clientes estão grandes nomes do e-commerce, como Magazine Luiza (MGLU3), Mercado Livre (MELI34), Americanas (AMER3) e outros. Cerca de 55% do portfólio de locatários está ligado ao varejo online.

A localização dos galpões é outro ponto forte: cerca de 57% deles estão em São Paulo e 37% da receita total do fundo vem da capital do estado, a maior metrópole do país. O restante dos ativos está dividido entre Minas Gerais, Bahia, Paraná, Rio Grande do Sul e Rio de Janeiro.

Além disso, a taxa de vacância física atualmente zerada também agrada os analistas. E a situação deve permanecer assim por mais algum tempo, já que os contratos de locação possuem prazo médio remanescente de 5 anos.

Mesmo quando há saída de inquilinos, a localização dos galpões pode garantir que a ocupação seja rápida. E uma dança das cadeiras ocorrida em março sustenta a tese.

A empresa DHL optou por sair do imóvel DHL Embu — pagando multa de R$ 1,2 milhão, vale destacar. Quando ficou sabendo da vacância, a MRO Serviços Logísticos não perdeu tempo e já manifestou o interesse em ocupar o ativo a partir do início de maio.

Repercussão — mês morno para os fundos imobiliários

O último mês não foi de ganhos notáveis para a indústria de fundos imobiliários, mas também não foi um período de perdas. O IFIX, índice que reúne os principais FIIs da B3, avançou tímidos 0,26% em maio.

A notícia é boa para quem ainda pretende iniciar ou aumentar a posição nos fundos preferidos das corretoras. Alguns deles anotaram quedas no período e abriram oportunidades de compra com desconto.

É o caso do Bresco Logística (BRCO11), por exemplo. O campeão do mês recuou 1,42% em maio. Veja a seguir como operaram todos os fundos dos top 3 das corretoras: