Primeira empresa a fazer IPO na B3 em 2020, ano mais prolífico para ofertas iniciais de ações na bolsa brasileira desde 2007, a construtora Mitre Realty abriu capital num mundo muito diferente.
A empresa chegou à bolsa no dia 5 de fevereiro após captar R$ 1,18 bilhão num bem-sucedido IPO, com alta demanda e ações precificadas a R$ 19,30 no topo da faixa indicativa. No primeiro dia de negociação, as ações chegaram a valorizar 7,77%, fechando a R$ 20,80.
O ano começava com o pé direito para a companhia, que buscava recursos para acelerar lançamentos por meio da compra de terrenos e alocação de recursos para a construção. A meta de lançamentos para 2020 era da ordem de R$ 1,2 bilhão em Valor Geral de Vendas (VGV).
Porém, no fim de fevereiro, a chegada do coronavírus no Ocidente caiu como uma bomba sobre os mercados, mudando completamente as perspectivas para o resto do ano. Do IPO até o seu pior momento, as ações da Mitre derreteram 50%.
Assim como aconteceu com outras incorporadoras, cujas ações também estiveram entre as mais impactadas pela pandemia, os negócios da Mitre ficaram praticamente paralisados com as medidas de distanciamento social implementadas por prefeituras e governos estaduais.
Durante a primeira metade do ano, a companhia focada em imóveis residenciais na Grande São Paulo - principalmente na capital - não fez um lançamento sequer. Mas no segundo semestre foram oito lançamentos, totalizando R$ 900 milhões em VGV, o equivalente a 75% da expectativa inicial para o ano.
Foram quatro empreendimentos do segmento de alta renda Haus Mitre e outros quatro do segmento de média renda Raízes. Os resultados no terceiro trimestre, quando foi lançada metade dos empreendimentos, foram fortes e agradaram o mercado.
A construtora atingiu um lucro líquido de R$ 23 milhões, crescimento de 300% ante o mesmo período do ano passado e 130% frente ao segundo trimestre. A margem bruta atingiu 39,5% e o indicador Vendas Sobre Oferta (VSO) foi de 56%.
“Dados o tamanho da crise e os números da economia, fomos muito bem”, avalia Fabrício Mitre, presidente da companhia. Mesmo com a recuperação e as boas perspectivas para o setor imobiliário, porém, as ações da construtora ainda negociam 21% abaixo do valor do IPO.
A partir do ano que vem, a Mitre espera estabilizar seu valor de lançamentos em torno de R$ 1,5 bilhão a R$ 2 bilhões, o que seu CEO considera como “o tamanho ótimo da companhia”.
“Nos últimos dez anos, tivemos um dos maiores retornos sobre capital do setor, e queremos continuar assim”, diz Mitre.
A seguir, você confere os principais trechos da minha entrevista do Fabrício Mitre, CEO da Mitre Realty, na qual conversamos sobre a vida depois do IPO, o cenário de juros baixos e as expectativas para o negócio, tendo em vista os riscos da economia.
Qual a avaliação do impacto do cenário de juro baixo nos negócios da companhia?
Eu vejo São Paulo com uma demanda forte, e há alguns motivos para isso. O principal, para o mercado como um todo, é a queda na taxa de juros. Há poucos anos, falávamos de uma taxa, nos financiamentos, de 11%, 12% mais TR [Taxa Referencial]. Hoje falamos de algo por volta de 5,5%, 6%. É uma mudança enorme, estrutural, que já aconteceu. Acho que mudamos de patamar.
O mercado de baixa renda sempre teve uma taxa subsidiada, sem muita correlação com os juros de mercado. Os mercados de média e alta renda, onde atuamos, não. Nesses não tem subsídio, então de fato as taxas mudam quando o juro cai. E essa mudança foi muito importante.
Neste ano, lançamos quatro empreendimentos de cada segmento, totalizando R$ 900 milhões, com VSO bastante expressiva e, ainda assim, ganhando margem. A mudança no patamar da taxa de juros traz gente nova para o mercado. Se antes um casal, para comprar um apartamento e financiar R$ 300 mil, precisava de uma renda por volta de R$ 13 mil ou R$ 14 mil, agora basta ganhar em torno de R$ 8 mil a R$ 9 mil.
Devido às taxas baixas, também vemos o investidor retornando ao mercado imobiliário. Em um cenário de CDI em torno de 2%, o imóvel em São Paulo pode render de 4,5% a 5,5% de aluguel, fora a valorização do bem. No segmento Haus Mitre, o investidor compra sobretudo as unidades compactas, de 20 a 25 metros quadrados, e que respondem por 20% do nosso negócio.
Fora isso, a pandemia teve um efeito curioso: 60% das famílias passaram a dizer que queriam comprar um imóvel nos próximos 12 meses. Um número nunca visto numa pesquisa como essa. A pandemia trouxe algumas mudanças, como um convívio maior da família dentro de casa, e a mudança da percepção relativa de valor do imóvel ante os outros bens. As famílias perceberam que morar bem é a coisa mais importante, e não viajar ou ter um bom carro. Isso também aumentou a demanda.
Essa vontade de comprar apartamento trouxe o fenômeno do “fly to quality” [“voo para a qualidade”]. Isso foi muito favorável para os novos empreendimentos, que são mais modernos e têm áreas comuns melhores. Estamos ampliando os espaços de coworking nos empreendimentos e pensando muito na infraestrutura de dados, para suportar um aumento da utilização. Estamos incorporando home office em todos os empreendimentos, criando áreas separadas para entrada e saída de entregas sem contato e salas interativas para as crianças. Antes era brinquedoteca, mas agora esses espaços provavelmente serão usados também para cursos, aulas etc.
Então mais pessoas passaram a querer mudar de apartamento e viram que esta é uma boa hora, porque os preços em São Paulo estão bastante defasados nos últimos seis anos, quando tiveram alta de apenas 2% ao ano. Vamos ter alguns bons anos de demanda, por essas razões.
Essa mudança de percepção em relação ao valor da casa frente a outros bens não prejudicou o segmento de imóveis mais compactos? Quem são os moradores desses imóveis?
No segmento Raízes, vendemos os imóveis compactos para o ocupante final, que geralmente são pessoas que moram sozinhas, casais jovens e sem filhos e, em menor grau, idosos. Por exemplo, recentemente lançamos um empreendimento no bairro de Vila Matilde (Zona Leste de São Paulo) e um casal comprou um apartamento. No dia seguinte, eles levaram a mãe de um dos dois para conhecer, e ela acabou comprando um studio no mesmo empreendimento.
No segmento Haus Mitre, vendemos uma parte dos imóveis compactos para esse tipo de ocupante final e outra parte para investidores. Estes alugam principalmente para jovens que desejam uma vida com maior flexibilidade, num imóvel bem localizado, em um bairro bem servido de transporte público.
O que mudou na companhia desde a abertura de capital?
O IPO nos tornou mais eficientes e com mais responsabilidade para entregar resultados, porque hoje nós temos mais de 16 mil sócios. Felizmente, a parte de governança interna, processos e controles sempre foi muito bem feita, por isso conseguimos fazer o IPO em tempo recorde. Então essa parte mudou pouco.
Mas agora damos uma atenção mais forte ainda às margens, à geração de resultados, e somos uma companhia com sistema de partnership (sociedade). Ou seja, os principais executivos são sócios. Com mais sócios e tendo um patrimônio relevante, a busca por performance é maior.
O IPO também barateou o nosso custo de capital e trouxe mais demanda para os nossos produtos, pois mais pessoas começaram a conhecer a empresa. Também aumentou muito a procura de quem quer trabalhar na empresa. Nós temos um programa forte de estágio e trainee, e estamos com 20 mil inscritos para 20 vagas.
Nós vínhamos entregando resultados sistematicamente, com previsão de lançar R$ 1,2 bilhão neste ano, se não tivesse ocorrido a pandemia. Vamos conseguir terminar o ano com R$ 900 milhões em lançamentos, 75% do previsto. Dado o tamanho da crise e os números da economia, fomos muito bem. E ainda estamos com baixíssima alavancagem e um dos maiores landbanks (banco de terrenos) de São Paulo, no valor de R$ 4,8 bilhões. É o suficiente para uns três anos de lançamentos tranquilamente.
A companhia teve resultados fortes no terceiro trimestre, mas desde o IPO as ações ainda apresentam queda de 21%. O mercado permanece temeroso em relação ao fiscal, ao fim do auxílio emergencial e outras possíveis consequências econômicas da pandemia de coronavírus que, afinal, ainda não acabou. Mas vocês parecem otimistas. Essas questões, afinal, não preocupam?
Quando a gente olha para o setor imobiliário como um todo, ele teve uma queda até maior do que a das nossas ações, em razão da pandemia. Mas cenário econômico a gente não controla. O nosso foco é fazer os melhores produtos de cada bairro. Não precisamos que o mercado cresça, mas sim sermos melhores que a concorrência, que o resultado vem.
É bom destacar que a gente tem como alvo, a partir do ano que vem, estabilizar a companhia entre R$ 1,5 bilhão e R$ 2 bilhões por ano em lançamentos e pagar bastante dividendo. Imaginamos que este seja o tamanho ótimo da companhia. O mercado já mostrou que crescer demais traz complicações e deseconomias de escala. É preciso saber o tamanho certo da empresa para operar de forma lucrativa. Nos últimos dez anos, tivemos um dos maiores retornos sobre capital do setor, e queremos continuar assim.
Em termos de juros, nunca foi uma época tão boa para se comprar imóvel no Brasil. Mas o desemprego está elevado e ainda pode piorar antes de melhorar. O quanto isso pode afetar a empresa?
Essa crise foi horrível para o mercado de trabalho, e infelizmente os mais afetados foram os trabalhadores de menor renda. Apesar de serem efeitos negativos da crise, estão mais concentrados no segmento de renda mais baixa. No nosso caso, como produzimos para média e alta renda, sentimos um impacto menor.