Fundos imobiliários se deram bem com os juros baixos. Eles resistem à alta da Selic?

A possibilidade de alta da Selic é potencialmente negativa para os Fundos de Investimento Imobiliário (FII). Mas como não se vislumbra uma disparada do juro básico, essa classe de ativos continua interessante em termos de diversificação e rentabilidade.

O investimento em um FII é uma forma de exposição ao setor imobiliário no qual o aplicador se torna sócio de empreendimentos comerciais, como shoppings, lajes corporativas, condomínios logísticos e outros. O dinheiro aplicado também pode ir para ativos de renda fixa com Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI). O investidor também tem acesso direto a CRIs e LCIs em plataformas de investimento. Mas entre as vantagens do FII está a seleção por um gestor, diversificação e maior liquidez, pois as cotas dos fundos são negociadas na Bolsa de Valores.

O diretor comercial da Easynvest, Fábio Macedo, lembra que o produto sofreu por conta do cenário de baixo crescimento e desvalorização dos imóveis.  Então, a entrada no momento atual representa a compra de imóveis a preço atraentes. “Temos fundos que estão rendendo 0,7%, 0,8% ao mês, líquido de Imposto de Renda. Algo como 150% a 160% do CDI."

"Mesmo que tenhamos um aumento relativo da taxa básica nos próximos anos, quem está entrando agora, entra com preço atrativo. São alternativas muito interessantes para o médio e longo prazos”, explica Macedo.

Uma forma de encarrar os FII é ver como uma troca. No lugar da compra de imóveis para investimento, o investidor opta por frações de diversos imóveis. Tem os “alugueis” correspondentes pingando na conta periodicamente sem se preocupar com a burocracia e custos que envolvem a compra de imóveis físicos. E esse recebimento dos alugueis (rendimento) é isento de Imposto de Renda até o limite de 10% de participação no fundo. O investidor também pode obter retorno com a valorização das cotas. Nesse caso há ganho de capital tributado em 20%, que deve ser calculado e recolhido pelo próprio investidor. Os FIIs cobram taxas de administração, geralmente baixas, que já são descontadas no crédito dos proventos.

Fundo para cada perfil

Macedo explica que o investidor tem de “garimpar” os melhores produtos no mercado e achar aqueles que se enquadram no seu perfil.

Segundo o especialista, tem gente que olha o FII como uma espécie de aposentadoria, em função da renda mensal que é distribuída. Nesse caso, uma participação maior de FII na carteira é mais importante.

Já para quem está em fase de composição de patrimônio, diz Macedo, a renda mensal faz menos sentido. Mas há produtos que oferecem bom rendimento e o investidor pode reaplicar os ganhos no próprio fundo.

O investidor deve ficar atendo à taxa de corretagem cobrada por sua corretora. O ideal é buscar taxa zero, pois valores elevados consomem a rentabilidade do produto, especialmente se o valor destinado à aplicação for baixo.

Categorias

Os FIIs podem ser distribuídos em quatro grandes categorias que variam de acordo com sua estratégia de investimento.

Fundos de Tijolo - Representam imóveis físicos. Compram empreendimentos para alugar e gerar renda. A maior parte dos FIIs estão nessa categoria que se subdivide em: lajes corporativas, shoppings, galões de logística, agências bancárias, galpões industriais, lojas, supermercados, universidades e hospitais. O risco a ser considerado é o de vacância. Segundo Macedo essa é a categoria mais fácil de entender.

Fundos de Desenvolvimento - Parecido com o fundo de tijolo. Investe em projetos para posterior venda. É como se fosse uma empresa de construção, mas que não pode operar alavancada. Risco advém de problemas com construção e venda. A maioria é mista, com projetos e papéis na sua carteira. Segundo Macedo, essa categoria tem maior risco, mas oferece maior possibilidade de retorno no longo prazo. Esses fundos, geralmente, não pagam dividendo mensal. Seria um modelo mais interessante para quem está no período de construção de patrimônio.

Fundos de Papel - Investem majoritariamente em recebíveis imobiliários, que são títulos de renda fixa atrelados ao financiamento do setor como CRI e LCI. É uma forma de exposição mais diversificada já que um FII pode ter diversos CRIs e LCIs, com custo menor e liquidez maior que a compra individual desses ativos. Tendem a apresentam maior estabilidade patrimonial e menor volatilidade das cotas.

Fundos de Fundos - Aplicam, majoritariamente, em cotas de outros FIIs. Basicamente o investidor transfere ao gestor a seleção dos FIIs.

Recomendados

Fiz uma busca em sites de bancos e corretoras e encontrei alguns FIIs com maior incidência de recomendação. Vou apresentar brevemente cinco deles: BRCR11, KNRI11, KNCR11, HGLG11 e HGRE11.

BRCR11 - Fundo Imobiliário BTG Pactual Corporate Office Fund. O fundo se apresenta como o maior FII de lajes corporativas listado em bolsa. Tem 10 imóveis localizados em São Paulo e Rio de Janeiro em edifícios de alta qualidade. Em setembro, fechou um dos maiores negócios do mercado, envolvendo R$ 2 bilhões, entre venda e compra de ativos com a Brookfield Property. Em fato relevante, o gestor do fundo destaca queda de vacância com a operação e distribuição de ganho de capital.

KNRI11 - Kinea Renda Imobiliária FII. O fundo é gerido pela Kinea, empresa do grupo Itaú, e tem investimentos em sete edifícios corporativos e oito galpões logísticos. Em agosto anunciou três novos contratos de locação. Está entre os maiores fundos do mercado.

 KNCR11 – Kinea Rendimentos Imobiliários. O fundo investe em operações de crédito e busca atingir 100% do CDI, líquido de custos e Imposto de Renda. Carteira é composta por diversificados CRIs, pouco mais de 90% dos ativos. Também tem investimentos em LCIs.

HGLG11 – CSHG Logística. Administrado pela Credit Suisse Hedging-Griffo investe na gestão de imóveis logísticos e industriais. Tem participação em empreendimentos localizados em São Paulo, Santa Catarina e Rio de Janeiro. Mês passado comunicou a compra de imóvel em Minas Gerais.

HGRE11 – CSGH Real State. Objetivo do fundo é ganhar rendimentos via aquisição de imóveis que gerem renda, sendo no mínimo 51% do patrimônio em lajes corporativas. Tem participação em 20 empreendimentos. Em agosto fechou aquisição em São Paulo em edifício de alto padrão.

O que olhar antes de comprar

A escolha não é fácil e pode demandar algum tempo do investidor, que tem de estar disposto a estudar o tema e os ativos até encontrar uma relação risco/retorno dentro de sua necessidade. Recente caso envolvendo o FII Mérito serve de exemplo para a importância da seleção e acompanhamento do investimento. Seguem alguns pontos a serem observados em conjunto.

• Retorno mensal ou “dividend yield”: O atrativo do FII é a geração mensal de renda. Aqui é importante avaliar o patamar de retorno mensal e anual para saber se o aporte compensa. Pagamento elevado nem sempre é sinônimo de consistência.
•  Valor patrimonial e valor da cota: O valor patrimonial representa a avaliação dos ativos do fundo. O valor da cota é o valor de mercado negociado em bolsa. Não é incomum ter fundos negociados abaixo do valor patrimonial. A ideia aqui é saber se FII está sendo negociado com desconto ou com um prêmio. Já o valor patrimonial da cota é dado pela divisão do patrimônio pelo número de cotas, que se obtém nos relatórios e informes mensais.
• Vacância: Carteiras bem geridas apresentam taxas de imóveis desocupados menores do que a média do mercado. Taxas elevadas podem comprometer o pagamento dos rendimentos. Qualidade dos imóveis e localização impactam nessa métrica.
• Preço do metro quadrado do aluguel: O valor ajuda a identificar se os preços praticados pelo FII nos seus contratos estão em linha com o mercado onde o empreendimento está localizado.
• Área bruta locável (ABL): Dado informado pelo FII em seus documentos que mostra o total de metros quadrados disponíveis para locação. Métrica utilizada para levantamento de preço médio de aluguel, bem como para estimativas de vacância.

Com ajuda da Economatica dei uma olhada nos fundos com melhores retornos agora em setembro e no acumulado do ano. Lembrando que rentabilidade passada não é garantia de retorno futuro.

Eduardo Campos

ecampos@seudinheiro.com

Jornalista formado pela Universidade Metodista de São Paulo e Master In Business Economics (Ceabe) pela FGV. Cobre mercado financeiro desde 2003, com passagens pelo InvestNews/Gazeta Mercantil e Valor Econômico cobrindo mercados de juros, câmbio e bolsa de valores. Há 6 anos em Brasília, cobre Banco Central e Ministério da Fazenda.