XP dá sinal verde para fundo imobiliário e recomenda compra — mas com uma ressalva

Um dos fundos imobiliários (FIIs) mais conhecidos dos investidores, o Guardian Real Estate (GARE11), que possui mais de 563 mil cotistas na bolsa, entrou na cobertura da XP Investimentos com sinal verde para compra, mas também com um ponto amarelo no radar: a concentração em poucos inquilinos.

A corretora recomendou o veículo e definiu preço-alvo de R$ 9,33 para as cotas, o que representa potencial de valorização (upside) de 6,5% frente ao valor atual, de R$ 8,76.

Em relatório divulgado a clientes, a casa apontou a previsibilidade dos proventos do fundo, a qualidade dos imóveis e a gestão ativa do portfólio como fatores que sustentam a tese de investimentos – embora tenha citado a falta de diversificação de carteira.

Além do potencial de alta das cotas, a XP ponderou que o GARE11 também apresenta dividend yield (retorno em dividendos) estimado em 11,4% para os próximos 12 meses.

A projeção da corretora é de manutenção das distribuições mensais entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por papel no período, patamar indicado no guidance do FII.

A história do GARE11

Constituído no ano de 2020, o fundo começou a ser negociado na bolsa com o ticker GALG11 e um portfólio concentrado em seis galpões logísticos. No segundo semestre de 2023, porém, passou a se chamar Guardian Real Estate, com o código GARE11, e adotou uma estratégia que permite investimentos em diferentes segmentos imobiliários.

De acordo com os dados apresentados pela XP, o veículo acumula, desde o início das atividades, retorno de 44,8%, equivalente a 118% do desempenho do IFIX — índice que acompanha o mercado de fundos imobiliários listados na B3 — e a 119% do IFIX Tijolo — indicador voltado aos fundos com exposição a imóveis físicos.

Ao fim de agosto, a carteira do GARE11 somava 34 empreendimentos e 498 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) própria. Como o FII tem perfil híbrido, os imóveis de renda urbana representam 57% da receita contratada, enquanto os logísticos respondem por 36% e os escritórios, por 7%.

Os analistas destacaram, no relatório, que, atualmente, o portfólio está integralmente ocupado e citaram, como ponto positivo, a estrutura dos acordos de locação: 88% da receita provém de contratos atípicos, que preveem multas rescisórias. O prazo médio ponderado é de 9,33 anos e todos têm reajuste anual pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Para a corretora, essas características aumentam a previsibilidade dos resultados e ajudam a reduzir o risco de vacância. Em contrapartida, limitam a possibilidade de reajustes acima da inflação em períodos favoráveis aos proprietários, já que a atualização dos aluguéis está vinculada ao índice previsto nos contratos.

Estrutura em outros FIIs

A XP também destaca a estrutura de fundos exclusivos utilizada pelo GARE11 para deter parte dos imóveis. Como único cotista desses veículos, o FII tem maior flexibilidade em operações de compra e venda.

Segundo os analistas, esse modelo pode aumentar a eficiência tributária em determinadas transações imobiliárias, ao permitir a negociação de participações nos fundos que detêm os empreendimentos, em vez da transferência direta das propriedades.

Nesses casos, pode haver economia de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), conforme a estrutura e as condições aplicáveis a cada operação.

O ponto de atenção

Apesar da avaliação positiva, a XP aponta a concentração de receita em poucos locatários como o principal ponto de atenção do GARE11. De acordo com o relatório, os três maiores inquilinos representam 73% da receita total do fundo.

O Grupo Carrefour/Atacadão, por exemplo, responde por 41%, seguido por BAT/Souza Cruz, com 19%, e Grupo Pão de Açúcar (GPA), com 13%.

A carteira também inclui 3 Corações, Almanara, Desco, Grupo Mateus, MRV, Air Liquide, Vale e Mercado Livre.

Segundo a XP, a qualidade de crédito dos principais locatários e a robustez dos contratos ajudam a mitigar os riscos associados à concentração. A corretora ressalta, contudo, que o GPA, hoje em recuperação extrajudicial, exige acompanhamento em meio à deterioração de sua situação financeira.

Os analistas afirmaram que a varejista, que solicitou recuperação extrajudicial para renegociar cerca de R$ 4,5 bilhões em dívidas, permanece adimplente e avaliaram que o processo de recuperação não deve afetar financeiramente o GARE11, uma vez que o pedido abrange dívidas não operacionais e preserva os pagamentos a fornecedores, funcionários e locadores.

Hoje, o fundo possui sete contratos de aluguel com o GPA, que preveem multas rescisórias, com vencimentos entre 2038 e 2041. Para a corretora, essa estrutura oferece proteção adicional ao FII em caso de desocupação dos empreendimentos.

Outros 'sinais amarelos'

Além disso, a XP destaca outros fatores que podem afetar o desempenho do GARE11. Entre eles está o risco de mercado, relacionado às oscilações de preços provocadas por condições macroeconômicas, como juros, inflação e recessões, além de mudanças nas políticas públicas nacionais e internacionais.

A corretora também cita o risco de gestão, já que, de acordo com a casa, uma estratégia inadequada pode comprometer os resultados e, consequentemente, os rendimentos distribuídos aos cotistas.

Outro fator é o risco de liquidez, associado à dificuldade de negociar cotas sem provocar impactos relevantes nos preços de entrada e saída, especialmente em operações de maior volume.