Nova faixa do Minha Casa Minha Vida deve impulsionar construtoras no curto prazo — mas duas ações vão brilhar mais com o programa, diz Itaú BBA

O governo Lula quer aumentar a popularidade e, em meio a tentativas, estuda criar uma nova faixa do Minha Casa Minha Vida (MCMV), voltada para a classe média. 

Se os esforços do petista vão levar a uma melhora na avaliação, ainda é preciso esperar para ver, porém a medida já vem animando um outro setor: o mercado financeiro.

Na visão do Itaú BBA, as novas regras trazem impactos positivos no curto prazo para as construtoras, uma vez que devem aumentar a demanda para as empresas.

A medida pode criar a faixa 4 do MCMV, que deve atender famílias com renda mensal entre R$ 8 mil e R$ 12 mil. Até o momento, o grupo não é contemplado, já que o teto estabelecido é de R$ 8 mil.

A estimativa do banco é que a nova faixa possa gerar aproximadamente 2 milhões de novas unidades no programa. Nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro, a projeção é de 500 mil unidades.

Além disso, segundo o Itaú BBA, o subsídio no financiamento pode fortalecer a demanda pelos imóveis, o que reflete em um fluxo mais rápido de vendas e margens brutas maiores.

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Rali das ações CURY3 e DIRR3? 

Apesar de enxergar um impacto no segmento das construtoras, o Itaú BBA avalia que a mudança no programa Minha Casa Minha Vida vai fazer as ações da Cury (CURY3) e da Direcional Engenharia (DIRR3) brilharem na bolsa brasileira.

Segundo o banco, ambas já possuem uma alta porcentagem dos negócios voltados para o MCMV atualmente. O relatório indica que a Cury possui 70% de exposição ao programa, enquanto a Direcional tem cerca de 80%.

Com a faixa 4, o Itaú BBA estima que as empresas possam expandir essa exposição, passando para 95% ou até 100%.

Além disso,  a criação da faixa 4 visa a compensar a falta de financiamento do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). 

Para 2025, a Associação Brasileira das Empresas de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP) estima que as concessões de crédito apoiadas pela poupança vão reduzir de R$ 187 bilhões para R$ 160 bilhões.

Considerando que a Cury e a Direcional possuem em torno de 30% e 20%, respectivamente, de exposição ao SBPE, a possibilidade de aumentar o percentual direcionado ao MCMV permite que ambas empresas se beneficiem da mudança na dinâmica de financiamento.

Assim, na avaliação do banco, a implementação da faixa 4 pode levar a uma revisão de até 10% nos lucros de 2026, “impulsionando a continuação do rali das ações”.

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A nova medida do governo para o programa Minha Casa Minha Vida

Para financiar a faixa 4 do MCMV sem comprometer os recursos do FGTS, o governo estuda utilizar o Fundo Social.

O Fundo Social foi criado em dezembro de 2010 e atua como fonte de recursos para o desenvolvimento social e regional a partir de um percentual dos recursos obtidos com a exploração de petróleo na região do Pré-Sal.

O governo federal planeja direcionar cerca de R$ 15 bilhões do fundo para o Minha Casa Minha Vida já em 2025. Segundo estimativas do Itaú BBA, o montante pode financiar cerca de 30 mil unidades habitacionais.

Além disso, a Caixa Econômica Federal (CEF) pode complementar esses recursos por meio da emissão de Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), elevando o valor total disponível para o MCMV para cerca de R$ 30 bilhões.

A expectativa do banco é que a faixa 4 ofereça taxas de juros em torno de 10% ao ano. A porcentagem seria mais atrativa em comparação com as praticadas pela Caixa para financiamentos de imóveis mais caros. 

Atualmente, a Caixa possui uma taxa de aproximadamente 12% para propriedades com valores abaixo de R$ 1,5 milhão.

Incertezas no horizonte: Minha Casa Minha Vida no longo prazo

Apesar da faixa 4 trazer benefícios para as construtoras no curto prazo, o Itaú BBA vê incertezas no horizonte. 

Entre as preocupações do banco está o uso do Fundo Social para subsidiar o novo grupo incluso no programa. Isso porque, apesar da medida provisória recente ter permitido o uso dos recursos para habitação, essa destinação não é permanente, como ocorre com o FGTS.

O Itaú BBA ressalta que, historicamente, a verba do Fundo Social foi utilizada para diversas finalidades, como pagamento de dívidas e educação.

Além disso, os mecanismos de controle do Fundo Social ainda estão sendo estabelecidos, o que é um ponto de atenção para o banco, já que traz uma dificuldade para entender as condições futuras do financiamento e o deixa sujeito aos interesses de cada governo. 

A instituição ressalta ainda que, por ter a exploração do petróleo como fonte, os recursos estão sujeitos a flutuações nos preços e futuras transições energéticas.

Apesar disso, o Itaú BBA avalia que, no curto prazo, a utilização de R$ 15 bilhões do fundo para o Minha Casa Minha Vida é viável, considerando o saldo atual do fundo e a previsão de receita para 2025.

Segundo estimativas da Agência Nacional de Petróleo, Gás Natural e Biocombustíveis (ANP), as petroleiras vão pagar R$ 100 bilhões de royalties e participações especiais em 2025, o que deve render R$ 36 bilhões para o Fundo Social.