MRV (MRVE3) detalha planos para voltar a ser a ‘estrela do setor’, mas descarta a venda da Resia ou foco na faixa 4 do Minha Casa Minha Vida

“A MRV voltará a ser a estrela do mercado imobiliário”. Foi assim que Rafael Menin deu o pontapé inicial no MRV Day. Antes mesmo de qualquer pergunta, o próprio CEO fez uma mea culpa e admitiu que a companhia tem passado por um período sombrio nos últimos anos. 

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“Parte foi culpa do cenário macro, mas nós também não fizemos um bom trabalho”, afirmou no evento que aconteceu nesta quarta-feira (16). E ele ainda prometeu: “em pouco tempo a empresa voltará a ser a estrela do setor”. 

Para tal, a companhia foca em três frentes: excelência operacional, alocação de capital e rentabilidade. Na véspera, a empresa divulgou os números da prévia operacional do primeiro trimestre de 2025 (1T25) que, abaixo, detalhamos. 

No evento, Menin também falou sobre a ampliação do Minha Casa Minha Vida (MCMV) e destacou que a companhia é uma das principais beneficiadas pelo programa e que uma parcela “irrisória” do portfólio ficará de fora dos incentivos. 

Durante o evento, os executivos da MRV também endereçaram uma das principais preocupações dos investidores em relação à companhia: a Resia, subsidiária da companhia nos EUA. Menin descartou a venda da operação ou a entrada de um novo sócio — pelo menos por enquanto. 

Abaixo, o Seu Dinheiro detalha os planos da incorporadora para o futuro. 

As projeções da MRV (MRVE3) para 2025

Durante a apresentação, a companhia divulgou o guidance (projeções) para 2025, com um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 11 bilhões. Veja os números apresentados:  

Indicador	MRV Incorporação	Resia	MRV & Co
ROL (Receita operacional líquida)	R$ 9,5 a 10,5 bilhões
Margem Bruta	29% a 30%
Geração de Caixa	R$ 500 milhões a R$ 700 milhões	US$ 270 milhões	R$ 2,1 bilhões*
Lucro Líquido	R$ 650 milhões a R$ 750 milhões

Como a MRV quer voltar à “era de ouro”

Para reconquistar o coração dos investidores, a MRV está focada em melhorar a eficiência operacional e a alocação de recursos. Basicamente, gastar o dinheiro melhor. 

A intenção é reduzir imobilizações desnecessárias e direcionar investimentos para áreas com maior retorno e escalabilidade. 

Segundo apresentação divulgada pela companhia, a estratégia prevê a produção de 40 mil unidades habitacionais por ano com aproximadamente 200 canteiros de obras — uma redução de 22% — e cerca de 13,5 mil colaboradores, número 10% menor que o atual. 

O plano inclui forte padronização de projetos e materiais, além da linearização dos processos desde a prospecção de terrenos até o início das obras. O objetivo é reduzir custos, acelerar ciclos de produção e manter a qualidade.

Quando a MRV padroniza seus projetos — usando os mesmos tipos de plantas, materiais, processos e métodos construtivos — ela consegue repetir essas soluções em diferentes empreendimentos sem ter que redesenhar ou reinventar cada obra. 

É como montar um quebra-cabeça com peças já conhecidas, e isso ajuda a baixar o CPV (Custo do Produto Vendido) — ou seja, o custo para construir e entregar cada unidade habitacional.

A companhia também destacou um movimento de simplificação geográfica, concentrando suas operações em regiões onde possui maior escala e eficiência. 

A companhia, que atuava em 130 cidades, agora foca em 80 — dividindo-as em 28 núcleos regionais, estruturas organizacionais que agrupam operações da empresa por regiões geográficas específicas. 

Além disso, algo que vem tirando o sono dos executivos da MRV é o estoque pago de terreno não lançado. Em outras palavras, ativos que ainda não geram receita. O estoque chega a quase R$ 2,6 bilhões hoje. 

Isso é um problema porque, enquanto o terreno não é lançado e convertido em produto à venda, ele não gera receita nem lucro. Isso prejudica os indicadores de rentabilidade da empresa, como ROIC (Retorno sobre o Capital Investido) e ROE (Retorno sobre o Patrimônio Líquido).

A meta é fazer esse número cair para R$ 1 bilhão até 2029. Para isso, a companhia quer usar e abusar dos lançamentos, mas também apostará na venda de terrenos. 

A pedra no caminho dourado: Resia

Uma das grandes responsáveis pelo aumento da alavancagem e queima de caixa da companhia de uns anos para cá, a Resia ainda representa um desafio para a MRV. 

A operação multifamily na Terra do Tio Sam passou por um processo de reestruturação após ser impactada por um cenário macro ruim nos EUA — especialmente pelos juros significativamente mais altos que o esperado —, o que forçou desembolsos maiores do que o planejado para realização dos projetos. 

O CEO da MRV negou qualquer movimento para a venda da Resia e também afastou a possibilidade de um novo sócio. 

Para ele, isso poderia ser um tiro no pé, dado que a companhia seria vendida por um valor menor do que ela efetivamente vale, dado o momento e as condições de mercado. 

Fora que ele ainda diz acreditar bastante na tese da companhia. Por isso, a aposta é uma Nova Resia. Em outras palavras, uma Resia menor. 

O foco é desalavancagem, com a venda de US$ 800 milhões, que deve gerar uma desalavancagem de US$ 480 milhões. Além disso, a nova Résia exige redução da operação — limitando os projetos para dois ao ano — e diminuição da estrutura.

Para 2025, a dívida líquida esperada é de US$ 369 milhões. Veja abaixo como está a situação de ocupação dos empreendimentos da Resia nos EUA.

Cabe lembrar que a valorização dos empreendimentos da Resia está diretamente ligada à taxa de ocupação: quanto mais unidades alugadas, maior o valor de mercado do ativo. 

Isso é crucial porque a MRV busca vender esses ativos em bloco (portfolio sales) para fundos ou investidores institucionais. Uma ocupação alta facilita e valoriza a venda. 

Fonte: MRV

A faixa 4 do Minha Casa Minha Vida

Sobre a Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida, o CEO afirma que a empresa irá aproveitar, mas por meio de produtos que já estão em estoque e que seriam destinados para Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). 

O CFO, Ricardo Paixão, explica a decisão ao destacar que a empresa não pode mudar toda a estratégia que demora a ser maturada a cada nova notícia. 

“A linha de financiamento da Faixa 4, com juros de 10,5%, faz sentido hoje, com a Selic acima dos 14%. Mas talvez em dois anos as pessoas nem precisem disso, já os juros devem cair”, disse em conversa com os jornalistas. 

A empresa diz estar mais focada na ampliação das faixas 1, 2 e 3 do programa. “Nós somos a companhia com maior exposição ao Minha Casa Minha Vida, uma parcela mínima ficará de fora”, ressalta Rafael Menin. 

Faixa	Renda Limite Atual	Nova Renda Limite
Faixa 1	R$ 2.640	R$ 2.850
Faixa 2	R$ 4.400	R$ 4.700
Faixa 3	R$ 8.000	R$ 8.600

A prévia do 1T25

Na véspera do evento, a MRV divulgou a prévia operacional do primeiro trimestre de 2025. Na visão do BTG Pactual, os números apresentados foram fracos — o que pode estar por trás do fato de que a ação abriu o dia em queda de 2,53%, mas virou para alta ainda pela manhã. No fechamento do dia, a alta foi de 3,02%. 

Apesar de a MRV ter acelerado os lançamentos — que somaram R$ 2,88 bilhões, alta de 81% na comparação anual e 30% acima do previsto —, o consumo de caixa veio maior do que o esperado. 

O desempenho nos lançamentos foi puxado pelo programa Minha Casa Minha Vida, com R$ 2,75 bilhões, e mais R$ 142 milhões no segmento de renda média. As vendas líquidas avançaram 2% em um ano, para R$ 2,19 bilhões, levemente abaixo das projeções. 

A companhia informou que as vendas poderiam ter sido cerca de R$ 320 milhões maiores, mas um revés com repasses para programas regionais no Amazonas e no Ceará afetaram essa linha do resultado — que deve se recuperar no 2º trimestre. A MRV afirma que cerca de 1.400 unidades não foram transferidas por esse motivo.

A velocidade de vendas (VSO) foi sólida, de 18%, frente aos 15% do mesmo período de 2024. O consumo de caixa chegou a R$ 94 milhões no 1T25, acima do esperado pelo mercado. 

A maior parte veio das operações de baixa renda, com uma saída de R$ 125 milhões — mesmo após o reforço de R$ 77 milhões com securitizações. Já a Luggo, braço de imóveis multifamiliares, gerou R$ 6 milhões em caixa, enquanto a Urba, de loteamentos, consumiu R$ 26 milhões.

Já a produção de unidades da MRV Incorporação alcançou 9.454 no 1T25, o que representa um crescimento de 17,5% em relação ao mesmo período de 2024. 

A Resia, subsidiária da MRV nos Estados Unidos, voltou a registrar queima de caixa no 1º trimestre: foram R$ 339 milhões negativos, revertendo a geração de R$ 74 milhões no 4T24. 

O desempenho da divisão foi impactado principalmente pela ausência de vendas de projetos no período e por um ritmo estável de investimentos em novos empreendimentos, em linha com o trimestre anterior.

Na visão do BTG, apesar dos resultados fracos da MRV, o programa Minha Casa Minha Vida vive um de seus melhores momentos, o que deve sustentar a recuperação da lucratividade da companhia ao longo do tempo. 

Os analistas reconhecem que reestruturações no setor costumam ser lentas. Com ações negociadas a 0,55 vez o valor patrimonial, o valuation de MRVE3 é considerado atrativo — embora faltem gatilhos de curto prazo para destravar valor.

Para a XP, os lançamentos acelerados da MRV no 1º trimestre mostram que a companhia mantém o apetite por crescimento, mas os desafios seguem no radar. 

Apesar do avanço, os analistas da corretora destacam três pontos de cautela: 

1.  A velocidade de vendas (VSO) segue abaixo da média recente; 
2. O cenário doméstico para geração de caixa continua instável; 
3. A subsidiária Resia ainda consome caixa em ritmo elevado.