Iguatemi (IGTI11) sobe na bolsa após venda de shoppings por R$ 500 milhões — e bancão diz que é hora de colocar as ações na carteira

A Iguatemi (IGTI11) anunciou nesta segunda-feira (14) uma operação que envolve imóveis presentes no portfólio há anos e de outros dois ativos que ainda estão em construção.

A empresa firmou um memorando de entendimento com um fundo imobiliário para a venda da participação de 49% no Shopping Market Place, Market Place Towers e Galleria Shopping. No entanto, não foi informado qual FII está envolvido na operação.

Além disso, o acordo também inclui a transferência da participação de 24% no empreendimento multifamily anexo ao Market Place e de 16,7% na futura torre comercial próxima ao Galleria Shopping. A conclusão dos dois projetos é prevista em 2029.

Segundo o documento enviado à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) nesta manhã, a Iguatemi vai receber R$ 500 milhões pelos ativos. Com a venda, a empresa vai passar a deter cerca de 51% de participação e a administração dos imóveis. 

O pagamento será dividido em: primeira parcela de R$290 milhões, paga no fechamento; R$20 milhões em dezembro de 2025; e R$190 milhões em três parcelas anuais com vencimento em dezembro de 2026, dezembro de 2027 e dezembro de 2028.

Todas as parcelas serão ajustadas pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e potencialmente liquidadas via cotas de FII.

As ações IGTI11 iniciaram o pregão de hoje em alta na esteira do anúncio. Por volta das 12h45, os papéis da Iguatemi subiam 2,26%, negociados a R$ 19,43.

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Os imóveis da Iguatemi

O Market Place, que está entre os ativos que serão vendidos, é um dos mais antigos no portfólio da companhia.

O imóvel, inaugurado em setembro de 1995, é o segundo shopping center da Iguatemi na cidade de São Paulo. Além disso, foi o primeiro empreendimento imobiliário de uso misto, uma vez que também possui torres comerciais.

Atualmente, a empresa detém uma participação de 100% no Market Place.

Já o Galleria Shopping entrou no portfólio da Iguatemi em 2007, quando a empresa adquiriu a participação de 50% do empreendimento, localizado na cidade de Campinas.

Em novembro de 2013, a companhia concluiu a aquisição dos 50% restantes do shopping, passando a deter 100% do imóvel.

Atualmente, a Iguatemi detém participação em 14 shopping centers, 2 premium outlets e 3 torres comerciais. Juntos, os empreendimentos totalizam 707 mil metros quadrados de área bruta locável total.

Além disso, a companhia participa da administração de todos os seus empreendimentos.

Com a venda das participações, a Iguatemi terá participação de 51% nos shoppings. Segundo a empresa, o movimento demonstra o foco na geração de valor ao acionista, “por meio da alocação de capital eficiente, priorizando ativos com maior relevância estratégica e potencial de crescimento nos mercados onde atua”.

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Hora de colocar IGTI11na carteira

Com o anúncio da venda, o BTG Pactual reiterou a recomendação de compra dos papéis da Iguatemi. Para o banco, a empresa segue com um portfólio premium, que continua apresentando sólidos resultados operacionais.

Analistas também indicam que a companhia vem melhorando a qualidade do portfólio através da venda de participações em ativos mais fracos e da exposição a ativos de alta qualidade.

Além disso, os analistas afirmam que a ação está sendo negociada com desconto de oito vezes o valor de FFO (Funds From Operation, na sigla em inglês) anual.

O BTG ressalta que a venda representa um cap rate (taxa de capitalização) de saída de 9%, baseado no resultado operacional (NOI) previsto para o ano de 2025, que é muito mais caro do que o valuation atual do Iguatemi, que possui um cap rate de aproximadamente 16%.

O banco ainda avalia que a operação pode ajudar em uma aquisição que está na mira da Iguatemi: a compra dos shoppings Pátio Higienópolis e do Pátio Paulista.

A empresa provavelmente vai desembolsar R$ 850 milhões na transação. Assim, a venda dos ativos vai ajudar a empresa a manter a alavancagem sob controle, segundo relatório divulgado hoje.

E não é só o BTG que vê a operação como positiva para a companhia. O Itaú BBA também avalia que a transação proporciona uma posição mais confortável em relação à alavancagem para a Iguatemi, “especialmente considerando as condições macroeconômicas desafiadoras para desinvestimentos de ativos”, afirmou.

Além disso, analistas avaliam que a venda dos ativos ajuda a empresa a atingir a meta de alavancagem de 2x até o final do ano. 

Isso porque o valor estimado pela Iguatemi para alcançar esse objetivo é de R$ 300 milhões em vendas, o que está em linha com o montante gerado pela transação.

O Itaú BBA avalia as ações IGTI11 como “outperform”, ou equivalente a compra.