Em meio ao ânimo com o Minha Casa Minha Vida, CEO da Direcional (DIRR3) fala o que falta para apostar mais pesado na Faixa 4

Se você mora em São Paulo ou em algum grande centro, é bem provável que o sonho do apartamento próprio envolva uma varanda. Quem nunca andou pelas ruas da cidade sentindo uma ponta de inveja de quem tem uma bem grande para ostentar?

Melhor ainda se for varanda com dois quartos, uma suíte. Dá até arrepio só de ouvir. O CEO da construtora Direcional (DIRR3), Ricardo Gontijo, sabe disso — e está aproveitando a Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida (MCMV), lançada recentemente, para poder dar vida a esse sonho brasileiro.

Ele conversou com o Seu Dinheiro sobre o que está mudando para a empresa com a nova faixa de renda, que abarca rendimentos de até R$ 12 mil por família. 

“Com a entrada da Faixa 4, conseguiremos viabilizar unidades com áreas maiores nos nossos empreendimentos. Talvez essa seja a principal mudança: o nosso mix de produtos. Em vez de focarmos apenas em apartamentos de dois quartos e um banheiro, passamos a oferecer opções com dois quartos e suíte, três quartos e varandas”, afirma Gontijo.

Na conversa, ele se mostrou animado com a ampliação do programa, mas disse o que precisa ser feito para que a construtora aposte para valer na nova faixa. 

Também falamos sobre a Riva, subsidiária da Direcional focada em um público de renda maior, que se beneficia com a Faixa 4 do MCMV, e os planos futuros para esse braço da empresa.

Gontijo ainda comentou sobre as principais apostas da companhia para crescer daqui para a frente, os desafios no cenário macro e micro que estão no radar da companhia e mais. Veja a seguir os principais tópicos da entrevista.

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A Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida

A ação da Direcional tem sido apontada por analistas como uma das principais beneficiadas pela expansão do programa MCMV, que vem animando o setor das construtoras populares como um todo. Os papéis DIRR3 sobem mais de 60% neste ano, dada a exposição total ao programa.

Para o executivo, a nova faixa é transformacional para o mercado. “Diversas famílias que ficaram por pelo menos dois anos sem condições de compra passam a fazer parte do nosso mercado endereçável, além daquelas que antes não consideravam adquirir um imóvel, mas agora têm a possibilidade de compra devido à faixa 4”.

Além da marca Direcional, a construtora também tem a Riva, que antes da faixa 4 operava majoritariamente fora do escopo do MCMV. Com a novidade, os olhos se voltaram para a subsidiária.

Isso porque, antes mesmo do anúncio do governo sobre a  faixa 4, a Direcional havia divulgado a venda de uma participação minoritária da Riva para a Riza Asset, uma gestora com mais de R$ 14 bilhões sob gestão. 

Inicialmente, a Riza compraria ao menos 7,55% de participação, mas a demanda dos clientes superou as expectativas e a gestora conseguiu captar cerca de R$ 275 milhões, o que resultou na aquisição de 9,98% da subsidiária da Direcional. A gestora pode ampliar a participação para 15% nos próximos meses. 

Gontijo reforça o potencial da parceria: "Ter a Riza como sócia, uma gestora com bilhões, torna nossa empresa muito mais completa, com a capacidade de viabilizar projetos que, antes, provavelmente não conseguiríamos concretizar".

Ele cita como exemplo a aceleração da entrada da Riva no mercado de Fortaleza (CE). “A Direcional atua na cidade desde 2012, mas a entrada da Riva estava prevista para um período mais à frente. Agora, com esse novo cenário, estamos capturando a demanda reprimida e acelerando os lançamentos”.

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As avenidas de crescimento para a Direcional

Além da faixa 4, uma das grandes apostas da construtora para continuar crescendo é a faixa 1, impulsionada por incentivos partindo de alguns governos estaduais que se somam aos benefícios do programa Minha Casa Minha Vida.

“Você tem o subsídio do programa Minha Casa Minha Vida e um extra vindo do governo estadual, que, em geral, tem ficado em torno de R$ 20 mil. Com isso, a gente consegue atender famílias de renda ainda menor, que também nunca tiveram condição de compra de um imóvel”, afirma o CEO.

Alguns dos estados que fornecem esses incentivos turbinados são Ceará, Pernambuco, São Paulo e Amazonas. O executivo acrescenta que, com essa combinação, a empresa está conseguindo atender famílias que ganham um salário mínimo, em alguns casos. 

“Assim, tanto na faixa mais baixa quanto na faixa mais alta do programa, se abrem duas avenidas de oportunidades que acreditamos ser muito positivas para o futuro”, afirma Gontijo.

O funding para o MCMV e o que falta para o setor apostar pesado na faixa 4

Apesar disso, o CEO fala sobre as preocupações com o financiamento do programa. 

Ele acredita que a capacidade do FGTS de investir no setor é sustentável, mas no limite — e não vê espaço para incremento do orçamento do fundo destinado ao MCMV. 

“A faixa 4 foi criada graças ao orçamento adicional vindo do Fundo Social, do pré-sal. No nosso setor, os ciclos entre a compra de terreno e entrega do imóvel são longos e nós precisamos de previsibilidade de que esses recursos serão recorrentes”, explica. 

Segundo ele, há a segurança do orçamento para 2025, mas falta a perspectiva de que esse funding vai continuar existindo nos anos seguintes”. 

Por isso, na visão do executivo, o que falta para o setor investir na ampliação do programa é a clareza sobre a perenidade desse financiamento. “Se isso acontecer,  os investimentos na nova faixa tendem a ser muito maiores”. 

Os principais desafios para a Direcional

Entre os principais desafios para a empresa no cenário macro, o CEO destaca o custo do capital, com os juros a quase 15% ao ano. 

“Esse é um desafio para qualquer negócio de capital intensivo, como o nosso. Nosso cliente depende de crédito, e nós também utilizamos crédito para performar a construção de nossos empreendimentos. Quando o custo do dinheiro é muito alto, fica difícil investir em qualquer atividade que exija grande aporte de capital”, explica.

Mesmo que isso esteja fora do controle da companhia, com esse cenário, o foco da empresa passa a ser a velocidade de vendas. 

Além das faixas 1 e 4, que têm ganhado um ‘boost’ com os incentivos já citados, Gontijo diz que a empresa tem reforçado os esforços de ganho de velocidade nas faixas 2 e 3. 

Além disso, ele também cita outro desafio: a falta de mão de obra, que tem sido um desafio para o setor como um todo, dado o maior número de opções de trabalho para pessoas sem graduação e maiores níveis de acesso ao ensino superior.

“Acho que o setor da construção civil tem um papel super relevante na criação desses empregos, mas esse é um dos principais pontos de atenção. A gente tem hoje um volume grande de vagas de trabalho que estão abertas e realmente a escassez de trabalhadores é algo para acompanhar”, diz. 

As recomendações para a ação DIRR3

As ações DIRR3 são acompanhadas por analistas de 13 corretoras e bancos, e todos recomendam a compra do papel. As ações encerraram esta terça-feira (10) cotadas a R$ 40,95.

Instituição	Avaliação	Preço-alvo (R$)
XP	Compra	50
UBS	Compra	48
J.P. Morgan	Compra	47,5
Itaú BBA	Compra	44
Goldman Sachs	Compra	44
Santander	Compra	43
BTG Pactual	Compra	27