O ano dos FIIs de papel? Confira os fundos imobiliários que tiveram os maiores retornos de dividendos em 2024

A alta dos juros vem impactando o desempenho dos fundos imobiliários na bolsa e levou o Ifix, principal índice de FIIs, a encerrar 2024 com queda de 5,89%. Ainda assim, há classes entre os FIIs que sofrem mais do que outras com a alta da Selic. 

Os fundos de tijolos, em geral, têm um maior impacto negativo, uma vez que  investem em ativos reais, como galpões, shoppings e escritórios. Já os fundos de papel tendem a ser beneficiados por investirem em títulos de renda fixa lastreados em ativos imobiliários, os quais podem render mais quando a taxa básica de juros sobe.

Porém, nem mesmo os FIIs de papel conseguiram se safar da alta dos juros dessa vez. 

Um levantamento da Quantum Finance revela que os ativos dessa classe dominaram o ranking dos 12 fundos que mais tiveram retornos de dividendos em 2024. Porém, nem todos os FIIs listados devem continuar gerando lucros para os acionistas.

Isso porque o cálculo do dividend yield — indicador que mostra o retorno de um ativo a partir do pagamento de proventos — é realizado pela divisão dos dividendos pagos pela cotação das cotas na bolsa. Assim, quanto menor o valor das cotas na B3, maior o retorno do fundo.

Logo, os FIIs campeões nos retornos neste último ano podem estar disfarçados de ciladas e se tornar dores de cabeça para os cotistas em 2025.

Mais adiante, mostraremos como os três primeiros colocados desabaram na bolsa no ano passado, sendo que dois deles vinham sofrendo com inadimplência, enquanto o terceiro pode vir a ser liquidado em breve.

Confira o ranking a seguir:

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TOP 10 MAIORES DYs DO IFIX - No ano de 2024
Nome do Ativo	Ticker	Classificação Setorial - Classe de Ativo	Patrimônio Líquido	Dividend Yield
PÁTRIA PRIME OFFICES RESP LIMITADA FII	HGPO11	Imóvel	R$ 272.757.219,35	79,34%
HECTARE CE FII	HCTR11	Renda Fixa	R$ 2.401.874.473,84	22,84%
DEVANT RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII	DEVA11	Renda Fixa	R$ 1.344.785.529,70	20,93%
AUTONOMY EDIFÍCIOS CORPORATIVOS FII	AIEC11	Imóvel	R$ 359.785.135,48	20,66%
URCA PRIME RENDA FII	URPR11	Renda Fixa	R$ 1.162.188.296,28	20,20%
KILIMA VOLKANO RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS RESP LIMITADA FII	KIVO11	Renda Fixa	R$ 194.577.062,92	19,57%
CARTESIA RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII	CACR11	Renda Fixa	R$ 458.544.833,10	18,69%
LIFE CAPITAL PARTNERS FII	LIFE11	Multiclasse	R$ 337.032.872,20	18,41%
KINEA OPORTUNIDADES REAL ESTATE RESP LIMITADA FII	KORE11	Imóvel	R$ 1.020.434.082,61	17,96%
BLUEMACAW LOGÍSTICA FII	BLMG11	Imóvel	R$ 303.319.465,36	17,01%

Vale ressaltar que o ranking acima mede o dividend yield de FIIs negociados em bolsa em 16 de janeiro.

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Um campeão que pode sair de cena: o HGPO11

Em outubro, os fundos de tijolo ainda representavam a classe com maiores retornos em 2024. Só que a situação mudou rapidamente e, dois meses depois, os FIIs de tijolos não são mais os “reis dos dividendos”.  

Apesar de não terem sido os destaques no ranking dos melhores retornos de dividendos em 2024, o primeiro lugar no pódio foi para um representante da categoria: o Pátria Prime Offices (HGPO11).

O fundo de escritórios já tinha aparecido no topo do ranking em outubro e, ao final de 2024, ele foi o maior distribuidor de proventos em disparada. Ao final do ano, o HGPO11 registrou um DY de 79,34%. No entanto, as cotas despencaram 52%.

Essa disparada nos retornos veio devido à venda de todo o portfólio do HGPO11, em outubro, por R$ 618,2 milhões, o que incrementou a distribuição de dividendos.

Na época, o FII vendeu os edifícios Metropolitan e Platinum, localizados no Jardim Europa, bairro nobre da cidade de São Paulo, por R$ 618,2 milhões. A operação foi avaliada como 234% superior ao custo do investimento.

Mesmo com a operação, o destino do HGPO11, que ficará sem nenhum ativo na carteira, ainda não foi votado pelos investidores. Uma das possibilidades mais prováveis é a liquidação do portfólio.
Em dezembro, o Itaú BBA, que vinha recomendando a compra das cotas HGPO11, retirou o fundo do ranking de indicações, por conta da venda dos ativos.

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Vai valer a pena? HCTR11 no segundo lugar no pódio dos FIIs

O segundo lugar no pódio ficou por conta de um fundo imobiliário de papel: o Hectare CE (HCTR11), que apresentou um DY de 22,84% em 2024. Apesar de ter conquistado a medalha de prata, o fundo não viveu um ano próspero. Suas cotas desabaram quase 48% na bolsa.

Após passar 2023 lidando com a inadimplência de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) do grupo Gramado Parks, os quais contavam no portfólio do HCTR11, o fundo iniciou 2024 com o pedido de um grupo de cotistas por uma assembleia geral extraordinária (AGE) para destituir a Hectare Capital da gestão.

Os investidores sinalizavam uma falta de transparência e de diálogo com os cotistas. Mas, com o tempo, as burocracias do processo fizeram o movimento perder forças. 

Ainda assim, o HCTR11 continuou lidando com problemas ao longo do ano. Em abril, o fundo anunciou pagamentos menores de dividendos e despencou mais de 7% na bolsa.

Em julho, o Itaú BBA recomendou a venda das cotas. Na época, o banco sinalizou que apenas 18% do patrimônio líquido estava com os pagamentos em dia, enquanto 75% estavam em carência de juros e 7% inadimplentes.

Em dezembro, o HCTR11 voltou a chamar atenção na bolsa – e ainda de forma negativa. O FII anunciou que não faria pagamento de proventos referente ao mês. As cotas chegaram a cair cerca de 20%. 

Contudo, após a gestora a Hectare Capital indicar que os dividendos fossem pagos em janeiro e a administração acatar a sugestão, feita no final de 2024, as cotas voltaram a subir e a se recuperar da queda de 20%.

Assim, as cotas já apresentam valorização de quase 30% neste ano. Além disso, em 15 de janeiro, o fundo distribuiu R$ 0,69 por cota aos seus investidores.

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E a medalha de bronze vai para… o FII DEVA11

Quem conquistou a medalha de bronze foi outro fundo imobiliário de papel que sofreu com a inadimplência do grupo Gramado Parks: o Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11), com um DY de 20,93%.

O fundo também viveu fortes emoções em 2024, amargando perdas de mais de 21% na bolsa. O DEVA11 começou o ano com a alteração da administração que, até dezembro, era composta por sócios minoritários da gestora.

Na época, uma disputa judicial entre os executivos e a RTSC, holding que controla a asset e investe em outras empresas do setor financeiro, levou a substituição da administração, que foi assumida pelo empresário Marcos Jorge, CEO da RTSC.

Em abril, o DEVA11 anunciou ter identificado cerca de R$ 1,2 milhão em despesas jurídicas pagas pelo fundo e consideradas "irregulares" pela nova gestão, o que gerou impactos positivos no FII. O DEVA11 pagou R$ 0,68 por cota, conquistando o título de fundo com o maior retorno com dividendos.

Porém, em julho, o Itaú BBA recomendou a venda das cotas – assim como o HCTR11. Segundo o relatório do banco sobre o fundo DEVA11, “o risco de crédito dos devedores é alto e a execução de garantias pode ser trabalhosa”.

Os analistas sinalizaram como ponto de atenção que apenas cerca de 37% da carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) do FII estava em dia. Apesar disso, em 15 de janeiro de 2025, o fundo distribuiu R$ 0,44 por cota.