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É tempo de festa junina para os FIIs
Alguns elementos clássicos das festas juninas se encaixam perfeitamente na dinâmica dos FIIs, com paralelos divertidos (e úteis) entre as brincadeiras e a realidade do mercado
Junho traz aquele clima de bandeirinhas coloridas, comidas típicas, fogueiras acesas e música animada. Para o brasileiro, é tempo de festa junina, quermesse e tradição. Mas, para quem acompanha de perto o mercado de fundos imobiliários (FIIs), esse também é um mês que costuma reservar emoções.
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Curiosamente, alguns elementos clássicos das festas juninas se encaixam perfeitamente na dinâmica dos FIIs. Dá pra fazer um paralelo divertido (e útil) entre as brincadeiras e a realidade do mercado. Abaixo, compartilho alguns exemplos:
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Quadrilha junina
A quadrilha mistura dança, música e brincadeiras. A coreografia é marcada por passos que simulam uma caminhada, sempre guiada por um narrador cheio de expressões típicas e inesperadas reviravoltas. Um clássico é o “Olha a chuva! … É mentira!!”, que obriga os pares a se protegerem, só para descobrir que tudo não passou de brincadeira.
Esse teatrinho lembra bastante o vai-e-volta da relação entre o governo e os fundos imobiliários, especialmente quando o assunto é tributação.
Na última terça-feira (17), o Congresso derrubou o veto e afastou a cobrança de IVA sobre fundos de investimento, no contexto da reforma tributária. A decisão garante isenção de novos impostos sobre consumo Fiagros e FIIs.
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No entanto, o Ministério da Fazenda voltou a mirar nos fundos com a medida provisória (MP) que aplica uma alíquota de 5% sobre outros investimentos isentos, como debêntures incentivadas, CRIs, CRAs, fundos imobiliários e Fiagros.
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Falando especificamente dos FIIs e Fiagros, a MP promove a tributação de 5% sobre rendimento de fundos listados, com mais de 100 cotistas na base. A venda com ganho de capital (que já é tributada) sofreria uma alíquota de 17,5%.
Vale citar que os investimentos presentes nas carteiras dos fundos (CRIs, CRAs e etc) permanecem isentos. Portanto, não haveria bitributação.
A discussão da MP no Congresso já se mostrou complexa. A isenção fiscal sobre esses instrumentos foi criada justamente para estimular setores estratégicos da economia, como o imobiliário e o agronegócio, ambos com papel relevante na formação do PIB e na geração de empregos.
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Nos últimos anos, esses setores se consolidaram como grandes participantes do mercado de capitais, especialmente em períodos de juros elevados. Seus representantes na Câmara, inclusive, já se mostraram contrários à MP.
Diante do contexto, é possível que o texto seja desidratado ou até reprovado pelo parlamento. Por ora, não vejo necessidade de mudar o posicionamento em FIIs. Assim como na quadrilha, talvez o narrador volte a gritar em breve: “É mentira!”.
Derruba-lata
A brincadeira parece simples: arremessar uma bola e derrubar o maior número possível de latas empilhadas. Os prêmios chamam a atenção e, de longe, tudo parece fácil. Mas quem já jogou sabe: às vezes a bola é leve demais, ou as latas estão misteriosamente pesadas — ou até coladas. A chance de sair com um prêmio é bem menor do que parece.
Podemos conectar este jogo a armadilha do elevado dividend yield em fundos imobiliários. Muitas vezes, o investidor se atrai por um rendimento elevado, sem perceber que ele pode ser insustentável ou ilusório. O cotista acredita que está diante de uma ótima oportunidade, quando, na verdade, pode estar entrando em uma tese com geração de caixa inferior ao esperado.
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Em junho, isso se intensifica. Como os fundos são obrigados a distribuir, no mínimo, 95% do lucro semestral, alguns FIIs entregam rendimentos extraordinários neste mês. Isso não é necessariamente ruim — mas é preciso atenção para não confundir um dividendo temporariamente alto com uma oportunidade sólida e duradoura.
Leia também: O ‘último almoço grátis’ dos fundos imobiliários: é melhor investir em FoFs ou Hedge Funds?
Pescaria
No jogo da pescaria na festa junina, você lança a vara várias vezes esperando fisgar um peixe bom — mas nem todo peixe é o melhor prêmio, e você precisa ter paciência e atenção para escolher o melhor momento e a melhor isca.
Com os FIIs, o cenário é parecido: o investidor está sempre de olho em novas oportunidades, mas nem todo fundo disponível é um bom investimento. Avaliar o histórico de rendimento, a qualidade dos ativos, a vacância, os riscos de crédito e o comportamento da gestão são tarefas indispensáveis para “pescar” uma boa tese com equilíbrio entre risco e retorno.
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Bresco Logística (BRCO11): o peixe da vez
O Bresco Logística (BRCO11) se destaca pela alta qualidade (A+) do portfólio, com um total de 12 galpões logísticos, distribuídos em seis diferentes estados.
O portfólio possui cerca de 69% da área bruta locável localizada no Sudeste do país, sendo 34% da receita concentrada dentro do raio de 25 quilômetros da cidade de São Paulo, principal região para o segmento logístico nacional.
- VEJA MAIS: Como investir como os maiores nomes do mercado? O podcast Touros e Ursos, do Seu Dinheiro, traz grandes especialistas para ajudar o investidor a tomar decisões assertivas; veja aqui
O segmento logístico é uma das minhas preferências para 2025, diante da sólida demanda por áreas e da qualidade dos imóveis presentes nos fundos listados.
Entre os motivos da presença do BRCO11 nesta coluna, destacamos a alta qualidade do portfólio (praticamente todo AAA), que tende a apresentar maior resiliência em cenários adversos.
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Mesmo com boa performance no ano, a cota do fundo teve desempenho negativo em maio, após comunicados envolvendo a saída antecipada de inquilinos de alguns imóveis. Em nossa visão, apesar do provável aumento de vacância no curto prazo, a combinação entre a gestão Bresco e o portfólio de qualidade é capaz de minimizar os impactos financeiros, com a rápida reposição dos locatários.
Em nosso modelo, calculamos um valor justo de R$ 120 por cota, cerca de 11% acima do preço atual e um dividend yield médio de 9,8% nos próximos 12 meses.
Vale citar que é bem provável uma distribuição extraordinária ao final de junho, diante da obrigatoriedade de distribuição semestral de 95% do resultado caixa dos fundos imobiliários.
Diante da breve janela de descorrelação com os pares, encontramos um ponto estratégico para a compra das cotas do BRCO11.
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Até a próxima,
Caio Nabuco de Araujo, CAIA
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