Investidores penalizam os FIIs IRDM11 e IRIM11 após anúncio de incorporação. Mas a operação é realmente ruim? O BB Investimentos responde

Desde que a gestora Iridium Gestão de Recursos anunciou a incorporação do fundo imobiliário Iridium Recebíveis (IRDM11) ao Iridium Fundo de Investimento Imobiliário (IRIM11), os investidores vêm penalizando as cotas na bolsa de valores. Na última semana, os FIIs apresentaram queda de 6,51% e 4%, respectivamente.

A operação envolve a 13ª emissão de cotas do IRDM11, que ainda precisa ser aprovada em assembleia geral extraordinária. O fundo imobiliário convocou os cotistas para deliberar sobre o tema até o fim deste mês.

Caso a transação seja aprovada, o IRDM11 será liquidado, enquanto o IRIM11 passará a deter imóveis físicos, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), cotas de outros FIIs e ações ligadas ao setor imobiliário.

Apesar de os investidores já indicarem que a incorporação não conquistou seus corações, o BB Investimentos vê vantagens na transação. 

Segundo o analista André Oliveira, a transformação de Fundos de Fundos (FoFs) ou de fundos de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) em hedge funds visa maior flexibilidade na estratégia e vem sendo adotada por diversos players do mercado.

“No novo mandato multiestratégia do IRIM11, a intenção é seguir alocando a maior parte do patrimônio líquido em CRIs. Contudo, a alocação em FIIs, ações e renda fixa de companhias do segmento imobiliário serão mais frequentes”, afirma em relatório.

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O que está em jogo?

Segundo o anúncio do IRDM11, a emissão de cotas proposta pela gestora busca captar R$ 120 milhões, com base no valor patrimonial das cotas no dia útil anterior à data de divulgação de início.

Na visão do analista do BB Investimentos, a operação não vai gerar uma “corrosão” do valor patrimonial por cota do FII. Porém, por negociar com desconto em torno de 27%, Oliveira enxerga que não haverá apetite para a aquisição por parte dos investidores que já tenham posição no IRDM11.

A captação será utilizada para a aquisição de um fundo imobiliário de laje corporativa, que possui apenas um ativo em portfólio, localizado na região de Chucri Zaidan, em São Paulo.

Em documento, a Iridium Gestão de Recursos ressaltou que o investimento está abaixo do custo de reposição, não apresenta risco de obras e está localizado em região nobre e que teve crescimento da ocupação nos últimos meses.

No entanto, em reunião, a gestora afirmou que o objetivo da aquisição é o ganho de capital, já que o fundo não gera receita recorrente atualmente.

O BB Investimentos avalia que, considerando que o IRDM11 já apresenta riscos moderados em relação a alocação de recursos em CRIs, a operação “não contribui de forma significativa para a mitigação dos riscos globais do portfólio”.

Após a transação, será iniciado o processo de integralização entre IRDM11 e IRIM11, através de novas convocações de AGEs.

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Afinal, quais são as vantagens da incorporação do IRDM11 ao IRIM11?

Apesar das ressalvas, Oliveira indica que a transformação do FII resultante da incorporação em um hedge fund é benéfica para os cotistas, “tomando como base movimentos semelhantes no mercado”.

Isso porque os ativos presentes na carteira do IRDM11 serão marcados no IRIM11 pelo preço corrente, e não pelo preço de aquisição, o que facilita a reciclagem que o Iridium Recebíveis vem realizando “de forma lenta e gradual ao longo dos últimos anos”, segundo o analista.

“A aprovação da integralização pode acelerar o processo de reciclagem do portfólio, contribuindo para uma carteira com melhor relação risco-retorno e mais flexível”, afirmou em relatório.

Além disso, Oliveira destaca que o IRIM11 decidiu isentar permanentemente a taxa de performance do FII, após ser alvo de críticas por estabelecer cobrança de 20% sobre o resultado excedente.

Na visão do BB Investimentos, o anúncio é muito positivo, já que outros fundos com mandato semelhante possuem essa cobrança.

O analista indica ainda que, considerando o dividendo a receber do IRDM11, a amortização de caixa e os preços atuais de mercado do IRIM11, “a operação também se mostra vantajosa do ponto de vista financeiro para os cotistas”, afirmou.