Log (LOGG3) quebra recordes em 2022 e aposta na venda de galpões para seguir no ‘guinness book’ da logística neste ano

Empresas com qualquer tipo de ligação com a Americanas (AMER3) têm sido vistas com receio desde que a varejista ficou à beira da bancarrota. Mas, a julgar pelo balanço trimestral apresentado há pouco Log Commercial Properties (LOGG3), a companhia de galpões logísticos mostrou que é digna de um voto de confiança do mercado.

Meta de entregas batidas, vendas recordes de ativos e o resultado financeiro em um patamar nunca antes registrado marcaram o ano da empresa de galpões logísticos controlada pelos sócios do Grupo MRV.

A companhia reportou lucro líquido ajustado de R$ 425 milhões em 2022, alta de 11% ante ano anterior. O Ebitda (Lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização) apresentou um crescimento ainda maior, de 21%, em relação a 2021 e chegou a R$ 500 milhões.

Além disso, a relação comercial com a Americanas não preocupa a Log por conta de uma característica de seu portfólio: o baixo risco total da carteira de clientes.

A empresa esclarece que tem um contrato de locação em vigor com a varejista até maio de 2027, mas destaca que ele representa 3,4% do total da sua receita. Reforça ainda que, até o momento, não há valores a título de aluguel em atraso da companhia em recuperação judicial.

Fator técnico e queda das ações afetou a performance financeira no quarto trimestre

De volta ao balanço da Log, o bom desempenho anual foi registrado a despeito de um quarto trimestre mais fraco do que o dos últimos três meses de 2021. O Ebitda recuou 3% nessa base de comparação, para R$ 95 milhões, enquanto o lucro líquido caiu 28% e ficou em R$ 64 milhões.

Segundo o CEO da companhia, Sergio Fischer, a performance é explicada por um motivo técnico. Com as ações LOGG3 acumulando um recuo de mais de 35% nos últimos 12 meses, a empresa optou por comprar papéis no mercado.

Parte da recompra é feita utilizando o próprio caixa da empresa, já outra parcela é adquirida por meio de instrumentos derivativos. O custo de ativos recomprados dessa segunda maneira variam conforme a marcação a mercado e, de acordo com Fischer, pesou no resultado do quarto trimestre.

Ano de recordes na Log

Apesar do tropeço no final do ano, o executivo avalia que 2022 foi “transformador” para Log. Além dos resultados financeiros recordes acumulados, o Fischer destaca que os indicadores operacionais da companhia são motivos para comemoração.

Foram entregues 415 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) no período. A Log reportou ainda uma absorção bruta de 457 mil metros quadrados.

O feito foi possível graças à estratégia flight to quality: focar em galpões de alto padrão construtivo e boa localização que atraíram empresas que antes ocupavam espaços de menor qualidade e infraestrutura.

A companhia apostou também na reciclagem de ativos, que, para o CEO, é “a principal fonte de recursos para o crescimento futuro”.

A venda de galpões rendeu o valor recorde de R$ 429 milhões em 2022, com margem bruta de 32,6%, em um momento no qual o custo alto para a emissão de títulos de dívida e o cenário pouco favorável para uma captação na bolsa de valores dificultaram outras fontes de recursos.

“Esse ano queremos bater outro recorde e já existem conversas em andamento com possíveis compradores. Mas não faremos nada correndo, pois buscamos sempre margens saudáveis e existe liquidez para ativos de qualidade como os nossos”, indica Fischer.

Americanas (AMER3) está na carteira, mas isso não é motivo para preocupação, segundo a Log

Outros pontos fortes do balanço da Log são a baixa vacância, estabilizada em 2,6%, e a carteira com mais de 200 clientes.

Cerca de 19% deles está ligado diretamente ao e-commerce, mas, se considerada a influência indireta do comércio eletrônico, o percentual sobe para 61%. Entre os principais nomes estão Amazon, Mercado Livre, Ambev, Shopee e Pepsico.

Conforme destacado no início do texto, a Americanas — que domina os noticiários há um mês após a descoberta de um rombo contábil bilionário — também aparece na carteira.

A Log já explicou que não há motivo para pânico, mesmo com a varejista em recuperação judicial. Ainda assim, a situação reacendeu os temores do mercado sobre o possível impacto das dificuldades financeiras de grandes players em outros membros da cadeia do e-commerce.

Atualmente, o maior nome do portfólio da Log, a Amazon, é responsável por 20,5% da receita bruta e 11,4% da ABL. Contudo, a empresa garante que essa concentração de clientes será diluída “naturalmente” à medida que entregar novos projetos previstos para 2023.

“Além disso, a Amazon é uma das maiores empresas do mundo e está vivendo um bom momento no Brasil. Temos fechado novas operações com a companhia, com contratos fortes e de longo prazo”, argumenta o CEO da Log.

Os planos da Log para 2023

Por falar em novos projetos, os planos da companhia para este ano incluem a entrega de oito obras em “regiões metropolitanas de crescente demanda”. De acordo com a empresa, os empreendimentos têm potencial para “grande geração de valor”.

Os futuros imóveis devem engordar a participação do desenvolvimento imobiliário na receita da Log. A unidade de locação também deve crescer “naturalmente” e ganhar mais representatividade no resultado financeiro, de acordo com o CEO.

Temos capacidade de fazer mais de 500 mil metros quadrados em 2023. Mas teremos uma postura mais cautelosa, especialmente no primeiro trimestre, acompanhando o ambiente macroeconômico para decidir se pisamos no acelerador ou entregamos um crescimento mais controlado como o de 2022.

Sergio Fischer, CEO da Log