Fundo imobiliário brilha em 2023 com disparada de 94%; HCTR11, DEVA11 e outros FIIs alvos de inadimplência registram os maiores tombos do ano
Confira as maiores altas e quedas do IFIX no ano que ficou marcado pela recuperação dos fundos de tijolo e os calotes enfrentados pelos fundos de papel

Quem acompanhou o mercado de fundos imobiliários neste ano não pode reclamar de tédio. O início do ciclo de queda dos juros, recuperações judiciais, ofertas de emissões de cotas e calotes movimentaram a indústria dos FIIs na B3 ao longo de 2023.
Apesar de parte das notícias terem sido negativas — como a fila de empresas com problemas financeiros, que foi puxada pela descoberta de um rombo contábil bilionário na Americanas (AMER3) em janeiro e levou ao crescimento dos eventos de inadimplência —, o saldo final do ano é positivo para a maior parte do setor.
O IFIX, por exemplo, caminha para fechar o ano em alta. O índice que reúne os principais fundos imobiliários listados na B3 acumulou ganhos de 12,7% até o pregão da última quinta-feira (21).
O desempenho foi puxado principalmente pela recuperação dos FIIs de tijolo. A classe, que ganhou esse apelido por investir em ativos reais como escritórios, shoppings e galpões, foi escanteada nos últimos anos, mas ganhou força com as perspectivas e, posteriormente, a materialização dos cortes na taxa Selic.
O afrouxamento monetário beneficia os fundos do tipo de duas formas diferentes. A primeira é diminuindo a atratividade dos portfólios que investem em crédito imobiliário — e cujo rendimento está atrelado aos juros e à inflação — e levando os investidores a rebalancear as carteiras com o tijolo.
Já a segunda é que a queda da taxa básica brasileira contribui para a redução dos custos dos financiamentos, um dos pilares de um setor que demanda aportes de grandes fluxos de capital para viabilizar projetos.
Leia Também
Por que o Itaú (ITUB4) continua como top pick do BTG mesmo depois que alguns investidores se desanimaram com a ação
O excepcionalismo americano não morreu e três gestores dão as razões para investir na bolsa dos EUA agora
Os fundos imobiliários que mais subiram em 2023
Explicada a predominância do tijolo, o ranking de fundos imobiliários do IFIX que mais subiram na B3 neste ano é liderado por um novato no índice: o Hotel Maxinvest (HTMX11).
O FII, que passou a integrar a carteira do IFIX em setembro deste ano, foi criado em 2007 com o objetivo de “aproveitar a recuperação do mercado hoteleiro da cidade de São Paulo”. Mas, de lá para cá, teve de enfrentar as crises pelas quais passou o setor, incluindo a pandemia de covid-19.
As restrições sociais limitaram o turismo e desafiaram o portfólio. De acordo com o último relatório gerencial do fundo, a taxa de ocupação dos hotéis chegou a cair para 1% no auge da pandemia no Brasil, entre março e junho de 2020.
O indicador se recuperou desde então, alçando os 61% de ocupação no início do segundo semestre deste ano. Com isso, a rentabilidade do HTMX11 também se recuperou, e a base de cotistas cresceu: o fundo ultrapassou a marca dos 30 mil investidores no mês passado e acumula alta de mais de 94% na bolsa.
Confira os outros nove FIIs que mais se valorizaram em 2023:
Ativo | Nome | Desempenho no ano* |
HTMX11 | Hotel Maxinvest | 94,50% |
TEPP11 | Tellus Properties | 48,28% |
JSAF11 | JS Ativos Financeiros | 38,01% |
KFOF11 | Kinea FOF | 37,82% |
RBVA11 | Rio Bravo Renda Varejo | 37,20% |
BCIA11 | Bradesco Carteira Imobiliária Ativa | 34,85% |
RCRB11 | Rio Bravo Renda Corporativa | 33,80% |
BRCO11 | Bresco Logística | 33,51% |
XPML11 | XP Malls | 31,99% |
MGFF11 | Mogno FOF | 30,97% |
FIIS: VOCÊ PRECISA PRESTAR ATENÇÃO NESSES 3 PONTOS ANTES DE INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS
FIIs alvos de calotes dominam lista de maiores quedas do ano
Já a ponta oposta do IFIX foi denominada por quatro fundos imobiliários de papel — como é chamada a classe que investe em títulos de crédito imobiliário — que têm uma coisa em comum: todos sofreram com a inadimplência de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) do portfólio, especialmente os lastreados por ativos do Grupo Gramado Parks (GPK).
Os problemas com os CRIs da companhia de turismo, hotelaria e multipropriedades começaram em março e afetam a performance e os dividendos dos fundos Tordesilhas EI (TORD11), Hectare CE (HCTR11), Versalhes RI (VSLH11) e Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11).
A maior parte dos CRIs inadimplentes foi renegociada em outubro, mas a Devant, gestora do DEVA11, contesta judicialmente as assembleias que concederam waivers aos títulos.
Além dos calotes no portfólio, as cotas do DEVA11 também recuam em meio a um impasse no comando da própria gestora.
A RTSC, holding que é sócia majoritária da Devant, demitiu três dos principais executivos da empresa em 15 de dezembro. “A decisão foi tomada em benefício dos cotistas dos fundos e da própria empresa”, afirmou a RTSC, que diz ter encontrado irregularidades na condução da gestora.
Já os sócios minoritários da Devant alegam que as destituições não são válidas, pois a assembleia na qual elas foram deliberadas não tinha o quórum necessário para validar a decisão, e vão judicializar o tema.
Vale destacar que as demissões ocorreram pouco mais de uma semana após os minoritários revelarem que tomavam medidas para romper a sociedade com a RTSC. Confira aqui os argumentos de ambos os lados.
Veja os 10 fundos imobiliários que mais caíram na bolsa em 2023:
Ativo | Nome | Desempenho no ano* |
TORD11 | Tordesilhas EI | -71,55% |
HCTR11 | Hectare CE | -60,35% |
VSLH11 | Versalhes Recebíveis Imobiliários | -51,09% |
DEVA11 | Devant Recebíveis Imobiliários | -46,13% |
BLMG11 | BlueMacaw Logística | -38,93% |
XPPR11 | XP Properties | -27,04% |
BTRA11 | BTG Pactual Terras Agrícolas | -25,10% |
SARE11 | Santander Renda de Aluguéis | -20,39% |
BCRI11 | Banestes Recebíveis Imobiliários | -16,98% |
BTAL11 | BTG Pactual Agro Logística | -15,24% |
Fuga do investidor estrangeiro? Não para a sócia da Armor Capital. Mesmo com Trump, ainda tem muito espaço para gringo comprar bolsa brasileira
Para Paula Moreno, sócia e co-diretora de investimentos da Armor Capital, as tensões comerciais com os EUA criam uma oportunidade para o estrangeiro aumentar a aposta no Brasil
Quão ruim pode ser o balanço do Banco do Brasil (BBAS3)? O JP Morgan já traçou as apostas para o 2T25
Na visão dos analistas, o BB pode colher ainda mais provisões no resultado devido a empréstimos problemáticos no agronegócio. Saiba o que esperar do resultado
Banco do Brasil (BBAS3) terá a pior rentabilidade (ROE) em quase uma década no 2T25, prevê Goldman Sachs. É hora de vender as ações?
Para analistas, o agronegócio deve ser outra vez o vilão do balanço do BB no segundo trimestre de 2025; veja as projeções
Investidor ainda está machucado e apetite pela bolsa é baixo — e isso não tem nada a ver com a tarifa do Trump, avalia CEO da Bradesco Asset
Apetite por renda fixa já começou a dar as caras entre os clientes da gestora, enquanto bolsa brasileira segue no escanteio, afirma Bruno Funchal; entenda
Com ou sem Trump, Selic deve fechar 2025 aos 15% ao ano — se Lula não der um tiro no próprio pé, diz CEO da Bradesco Asset
Ao Seu Dinheiro, Bruno Funchal, CEO da Bradesco Asset e ex-secretário do Tesouro, revela as perspectivas para o mercado brasileiro; confira o que está em jogo
FII Arch Edifícios Corporativos (AIEC11) sai na frente e anuncia recompra de cotas com nova regra da CVM; entenda a operação
Além da recompra de cotas, o fundo imobiliário aprovou conversão dos imóveis do portfólio para uso residencial ou misto
As apostas do BTG para o Ibovespa em setembro; confira quem pode entrar e sair da carteira
O banco projeta uma maior desconcentração do índice e destaca que os grandes papéis ligados às commodities perderão espaço
Na guerra de tarifas de Trump, vai sobrar até para o Google. Entenda o novo alerta da XP sobre as big techs
Ações das gigantes da tecnologia norte-americana podem sofrer com a taxação do republicano, mas a desvalorização do dólar oferece alívio nas receitas internacionais
Ibovespa come poeira enquanto S&P 500 faz história aos 6.300 pontos; dólar cai a R$ 5,5581
Papéis de primeira linha puxaram a fila das perdas por aqui, liderados pela Vale; lá fora, o S&P 500 não sustentou os ganhos e acabou terminando o dia com perdas
O Brasil não vale o risco: nem a potencial troca de governo em 2026 convence essa casa de análise gringa de apostar no país
Analistas revelam por que não estão dispostos a comprar o risco de investir na bolsa brasileira; confira a análise
Trump tarifa o Brasil em 50%: o que fazer agora? O impacto na bolsa, dólar e juros
No Touros e Ursos desta semana, o analista da Empiricus, Matheus Spiess, analisa os impactos imediatos e de médio prazo das tarifas para o mercado financeiro
Ibovespa cai, dólar sobe a R$ 5,57 e frigoríficos sofrem na bolsa; entenda o que impacta o setor hoje
Enquanto Minerva e BRF lideram as maiores perdas do Ibovespa nesta segunda-feira (14), a Brava Energia desponta como maior alta desta tarde
Na batalha da B3, Banco do Brasil (BBAS3) volta a perder para o Itaú (ITUB4) em junho, mas segue à frente de Bradesco (BBDC4)
Em junho, as ações do banco estatal caíram para o quarto lugar em volume negociado na B3, segundo levantamento do DataWise+
Gestores de fundos imobiliários passam a ficar otimistas, após sentimento negativo do 1º semestre; saiba os motivos
Após pessimismo da primeira metade do ano, sentimento vira e volta para o campo positivo, com destaque para os setores de escritórios e aluguel residencial
Petrobras (PETR4) e Vale (VALE3) se salvaram, mas não a Embraer (EMBR3); veja as maiores altas e quedas do Ibovespa na última semana
Bolsa brasileira sentiu o impacto do tarifaço de Trump, sobretudo sobre as empresas mais sensíveis a juros; BRF (BRFS3) fechou com a maior alta, na esteira da fusão com a Marfrig (MRFG3)
Trump volta a derrubar bolsas: Ibovespa tem a maior perda semanal desde 2022; dólar sobe a R$ 5,5475
A taxação de 35% ao Canadá pressionou os mercados internacionais; por aqui, a tarifa de 50% anunciada nesta semana pelo presidente norte-americano seguiu pesando sobre os negócios
BRPR Corporate Offices (BROF11) estabelece novo contrato de locação com a Vale (VALE3) e antecipa R$ 44 milhões
O acordo, no modelo atípico, define que a mineradora passará a ser responsável por todos os encargos referentes ao empreendimento localizado em Minas Gerais
XP aponta seis ações defensivas para enfrentar o novo choque de 50% imposto pelos EUA — e duas possíveis beneficiadas
Enquanto a aversão a risco toma conta do mercado, a XP lista seis papéis da B3 com potencial para proteger investidores em meio ao tarifaço de Trump
Ibovespa escapa da sangria após tarifas de Trump, mas cai 0,54%; dólar sobe a R$ 5,5452
Após o anúncio da tarifa de 50% sobre produtos brasileiros, que deve entrar em vigor em 1 de agosto, algumas ações conseguiram escapar de uma penalização dos mercados
Embraer (EMBR3) não é a única a sofrer com as tarifas de Trump: as ações mais impactadas pela guerra comercial e o que esperar da bolsa agora
A guerra comercial chegou ao Brasil e promete mexer com os preços e a dinâmica de muitas empresas brasileiras; veja o que dizem os analistas