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Larissa Vitória

Larissa Vitória

É repórter do Seu Dinheiro. Formada em jornalismo na Universidade de São Paulo (ECA-USP), já passou pelo portal SpaceMoney e pelo departamento de imprensa do Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT).

RANKING DO IFIX

Fundo imobiliário brilha em 2023 com disparada de 94%; HCTR11, DEVA11 e outros FIIs alvos de inadimplência registram os maiores tombos do ano

Confira as maiores altas e quedas do IFIX no ano que ficou marcado pela recuperação dos fundos de tijolo e os calotes enfrentados pelos fundos de papel

Larissa Vitória
Larissa Vitória
25 de dezembro de 2023
10:01 - atualizado às 12:50
Miniaturas de casas sobre moedas representando os fundos imobiliários | fundo imobiliário DEVA11 dividendos
Fundos imobiliários - Imagem: Canva

Quem acompanhou o mercado de fundos imobiliários neste ano não pode reclamar de tédio. O início do ciclo de queda dos juros, recuperações judiciais, ofertas de emissões de cotas e calotes movimentaram a indústria dos FIIs na B3 ao longo de 2023.

Apesar de parte das notícias terem sido negativas — como a fila de empresas com problemas financeiros, que foi puxada pela descoberta de um rombo contábil bilionário na Americanas (AMER3) em janeiro e levou ao crescimento dos eventos de inadimplência —, o saldo final do ano é positivo para a maior parte do setor.

O IFIX, por exemplo, caminha para fechar o ano em alta. O índice que reúne os principais fundos imobiliários listados na B3 acumulou ganhos de 12,7% até o pregão da última quinta-feira (21).

O desempenho foi puxado principalmente pela recuperação dos FIIs de tijolo. A classe, que ganhou esse apelido por investir em ativos reais como escritórios, shoppings e galpões, foi escanteada nos últimos anos, mas ganhou força com as perspectivas e, posteriormente, a materialização dos cortes na taxa Selic.

O afrouxamento monetário beneficia os fundos do tipo de duas formas diferentes. A primeira é diminuindo a atratividade dos portfólios que investem em crédito imobiliário — e cujo rendimento está atrelado aos juros e à inflação — e levando os investidores a rebalancear as carteiras com o tijolo.

Já a segunda é que a queda da taxa básica brasileira contribui para a redução dos custos dos financiamentos, um dos pilares de um setor que demanda aportes de grandes fluxos de capital para viabilizar projetos.

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Os fundos imobiliários que mais subiram em 2023

Explicada a predominância do tijolo, o ranking de fundos imobiliários do IFIX que mais subiram na B3 neste ano é liderado por um novato no índice: o Hotel Maxinvest (HTMX11).

O FII, que passou a integrar a carteira do IFIX em setembro deste ano, foi criado em 2007 com o objetivo de “aproveitar a recuperação do mercado hoteleiro da cidade de São Paulo”. Mas, de lá para cá, teve de enfrentar as crises pelas quais passou o setor, incluindo a pandemia de covid-19.

As restrições sociais limitaram o turismo e desafiaram o portfólio. De acordo com o último relatório gerencial do fundo, a taxa de ocupação dos hotéis chegou a cair para 1% no auge da pandemia no Brasil, entre março e junho de 2020. 

O indicador se recuperou desde então, alçando os 61% de ocupação no início do segundo semestre deste ano. Com isso, a rentabilidade do HTMX11 também se recuperou, e a base de cotistas cresceu: o fundo ultrapassou a marca dos 30 mil investidores no mês passado e acumula alta de mais de 94% na bolsa.

Confira os outros nove FIIs que mais se valorizaram em 2023:

AtivoNomeDesempenho no ano*
HTMX11Hotel Maxinvest94,50%
TEPP11Tellus Properties48,28%
JSAF11JS Ativos Financeiros38,01%
KFOF11Kinea FOF37,82%
RBVA11Rio Bravo Renda Varejo37,20%
BCIA11Bradesco Carteira Imobiliária Ativa34,85%
RCRB11Rio Bravo Renda Corporativa33,80%
BRCO11Bresco Logística33,51%
XPML11XP Malls31,99%
MGFF11Mogno FOF30,97%
*Até o fechamento do pregão de 21/12/2023

FIIS: VOCÊ PRECISA PRESTAR ATENÇÃO NESSES 3 PONTOS ANTES DE INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS

FIIs alvos de calotes dominam lista de maiores quedas do ano

Já a ponta oposta do IFIX foi denominada por quatro fundos imobiliários de papel — como é chamada a classe que investe em títulos de crédito imobiliário — que têm uma coisa em comum: todos sofreram com a inadimplência de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) do portfólio, especialmente os lastreados por ativos do Grupo Gramado Parks (GPK).

Os problemas com os CRIs da companhia de turismo, hotelaria e multipropriedades começaram em março e afetam a performance e os dividendos dos fundos Tordesilhas EI (TORD11), Hectare CE (HCTR11), Versalhes RI (VSLH11) e Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11).

A maior parte dos CRIs inadimplentes foi renegociada em outubro, mas a Devant, gestora do DEVA11, contesta judicialmente as assembleias que concederam waivers aos títulos.

Além dos calotes no portfólio, as cotas do DEVA11 também recuam em meio a um impasse no comando da própria gestora. 

A RTSC, holding que é sócia majoritária da Devant, demitiu três dos principais executivos da empresa em 15 de dezembro. “A decisão foi tomada em benefício dos cotistas dos fundos e da própria empresa”, afirmou a RTSC, que diz ter encontrado irregularidades na condução da gestora.

Já os sócios minoritários da Devant alegam que as destituições não são válidas, pois a assembleia na qual elas foram deliberadas não tinha o quórum necessário para validar a decisão, e vão judicializar o tema.

Vale destacar que as demissões ocorreram pouco mais de uma semana após os minoritários revelarem que tomavam medidas para romper a sociedade com a RTSC. Confira aqui os argumentos de ambos os lados.

Veja os 10 fundos imobiliários que mais caíram na bolsa em 2023:

AtivoNomeDesempenho no ano*
TORD11Tordesilhas EI-71,55%
HCTR11Hectare CE-60,35%
VSLH11Versalhes Recebíveis Imobiliários-51,09%
DEVA11Devant Recebíveis Imobiliários-46,13%
BLMG11BlueMacaw Logística-38,93%
XPPR11XP Properties-27,04%
BTRA11BTG Pactual Terras Agrícolas-25,10%
SARE11Santander Renda de Aluguéis-20,39%
BCRI11Banestes Recebíveis Imobiliários-16,98%
BTAL11BTG Pactual Agro Logística-15,24%
*Até o fechamento do pregão de 21/12/2023

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