As empresas estão abandonando Alphaville? Escritórios enfrentam vacância histórica na região e afetam dividendos de fundos imobiliários

Existe uma história que é repetida em todo aniversário de Alphaville, bairro planejado localizado nos municípios de Barueri e Santana de Parnaíba: a de que, quando procurado pelos dois engenheiros que adquiriram o terreno em 1973, o então prefeito de Barueri, Guilherme Guglielmo — ou Perereca —, teria dito que não queria saber de residências no local, mas sim de empresas.

O objetivo do veto à construção de casas era mudar o status do município de cidade-dormitório para polo econômico. E, sendo a história verdadeira ou não, os dois idealizadores do bairro, os sócios Yojiro Takaoka e Renato Albuquerque, de fato focaram em indústrias não poluentes para ocupar o terreno, que fica a apenas 34 quilômetros do centro de São Paulo.

Mas a ironia é que justamente o diretor da primeira companhia a se instalar no local em 1975, a Hewlett Packard (HP), foi responsável por sugerir a construção de um residencial para os executivos não precisarem fazer a viagem da capital até o bairro todos os dias e pudessem viver perto do trabalho.

Naquele mesmo ano foi criado o Residencial 1 em um modelo de condomínios fechados de alto padrão que passaria a ser replicado e dominaria os poucos mais de 16 quilômetros quadrados da região.

De todo modo, o sonho do prefeito Perereca de criar um polo industrial não morreu com a expansão dos residenciais. Com a ajuda de incentivos fiscais, um centro empresarial se formou no bairro com escritórios de nomes como a própria HP, Netflix, Adidas e Azul.

Ainda assim, foram as casas de luxo que se tornaram a característica mais marcante de Alphaville 50 anos depois. Enquanto isso, os escritórios registram vacância em níveis históricos e afetam negativamente fundos imobiliários de lajes corporativas que apostaram no bairro como alternativa a São Paulo.

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Vacância cresce em Alphaville mesmo com o fim da pandemia de covid-19

A vacância nos prédios comerciais de Alphaville não é um fenômeno novo, diga-se de passagem. 

Segundo um levantamento da SiiLA feito a pedido do Seu Dinheiro, a taxa de desocupação dos escritórios de alto padrão — classes A e A+ — era de 24,23% no quarto trimestre de 2019.

Ou seja, mesmo antes do início da pandemia de covid-19, que levou muitas companhias a fecharem escritórios e adotarem o trabalho remoto, Alphaville já sofria com vários prédios parcialmente vazios.

O problema é que, desde então, os espaços desocupados crescem consistentemente e o aluguel também recua, pois os proprietários têm pouco poder na negociação com os potenciais locatários.

E nem mesmo a queda no número de empresas em home office e a volta ao trabalho presencial se refletiram na região, que chegou ao terceiro trimestre deste ano com 33,31% de vacância e preço médio por metro quadrado das locações ainda abaixo do período pré-pandêmico. 

O movimento é o oposto do que ocorre em determinadas regiões da capital paulista, onde os índices de desocupação recuam desde o início do ano passado. Na Avenida Faria Lima e entorno, por exemplo, a vacância chegou a 12,35% no auge da pandemia, no início de 2021, mas já baixou para a casa dos 5,2% no segundo trimestre deste ano.

Para Mauro Lima, sócio-diretor da área de real estate da Inter Asset, a trajetória oposta nas lajes em áreas já dominadas por escritórios na capital e na grande São Paulo é natural, pois a retomada sempre começa pelo “filé mignon” do mercado e se expande para outras regiões menos aquecidas ainda dentro da metrópole, como as avenidas Chucri Zaidan e Rebouças.

“Alphaville é um ótimo empreendimento residencial, as casas continuam sendo maravilhosas. O serviço que eles têm por lá em termos de restaurantes, de padarias e de farmácias também é super legal, mas não é um endereço óbvio de escritórios, então as empresas acabam dando prioridade para São Paulo.”

Nem mesmo os gestores que não têm problemas de vacância se mostram muito animados com o potencial do bairro. Um dos fundos da RBR Asset, o RBR Properties (RRBR11), é dono de 5,6% um imóvel em Alphaville. O Edifício Pravda está 100% ocupado, mas Caio Castro, sócio e membro do comitê de investimentos, conta que a exposição só ocorreu pela demanda de um inquilino importante.

“Estamos tranquilos com o imóvel pois há uma demanda grande para os serviços do locatário, pagamos barato no imóvel e essa é uma laje pequena dentro do portfólio, mas a região tem uma vacância historicamente elevada”, diz.

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Infraestrutura é o maior inimigo dos escritórios de Alphaville?

Além da competição com São Paulo, outro vilão para a ocupação do bairro da região metropolitana é a infraestrutura, de acordo com Rodrigo Abbud, sócio fundador da VBI Real Estate e Head do segmento de escritórios.

“O desenvolvimento das regiões prime nos principais centros urbanos mundo afora está muito atrelado à infraestrutura, basicamente transporte público e acesso fluido. Você tem que conseguir chegar e sair muito fácil, e esse é o maior problema de Alphaville”, diz ele.

A região é acessível por meio de rodovias como a Castello Branco ou pelo sistema de ônibus e trens metropolitanos. Mas o trânsito carregado e os problemas com o transporte público são alvo de críticas constantes, especialmente nos horários de pico.

“Mundo afora, quando você olha, os subúrbios acabam sendo uma boa alternativa de espaço. Podemos entender Alphaville como um subúrbio da grande São Paulo, então o bairro teria um papel a cumprir, mas a infraestrutura ainda fica limitada”, afirmou Abbud.

Vale destacar que a CCR ViaOeste, concessionária que opera a Castello Branco, realiza obras para a expansão da rodovia nas imediações de Alphaville. Além disso, há planos da construção de um metrô que conecte o bairro a São Paulo e ao ABC Paulista.

Mas o investidor de imóveis interessado em Alphaville não deveria contar com o avanço da infraestrutura, pelo menos no curto e médio prazo. “Se eu acredito que o metrô vai conectar o Alphaville à Praça da Sé? Se formos parar pra pensar, não conseguimos terminar ainda nem o metrô da Copa do Mundo de 2014”, disse o sócio da VBI, que possui um total de R$ 7,9 bilhões sob gestão.

Os fundos imobiliários e Alphaville

Enquanto as rodovias seguem congestionadas e o metrô não chega, os escritórios permanecem apenas parcialmente ocupados e prejudicam as receitas de fundos imobiliários que detêm participações em ativos em Alphaville.

O FII Rio Negro (RNGO11), por exemplo, é dono de duas das quatro torres de um centro administrativo homônimo e está atento aos problemas de infraestrutura, conforme conta Carolina Mori, gerente de portfólio da Rio Bravo, gestora do fundo.

Com uma vacância física de 25,8% no portfólio atualmente, o fundo busca diferenciar seus ativos de outros na região e o condomínio deve contratar em novembro um serviço de transporte. O plano é que vans fiquem disponíveis em horários de pico para facilitar o deslocamento dos usuários do imóvel até o sistema de trens metropolitanos.

Além disso, Carolina Mori explica que a gestora notou uma mudança no perfil das demandas de potenciais locatários — que passaram a buscar lajes menores em meio à adoção do regime híbrido de trabalho — e adaptou unidades para atender a essa procura.

A Rio Bravo, gestora do fundo, informou ainda, no último relatório gerencial, que, apesar do cenário desafiador para o mercado, “tem trabalhado arduamente na prospecção para novas locações e está em negociação avançada para aproximadamente 2.000 m² para as suas áreas disponíveis”.

Fundo imobiliário da XP pode zerar dividendos?

Um caso ainda mais emblemático entre os fundos imobiliários é o do XP Properties (XPPR11), que está entre os dez maiores FIIs do segmento em número de cotistas, com mais de 60 mil investidores

O fundo detém parte de um imóvel no entorno da Faria Lima, mas seus outros dois edifícios estão em Alphaville e correspondem à maior parte da vacância da carteira, que é de 46%, segundo o último relatório gerencial.

A gestão do XPPR11 trabalha para locar os espaços vazios, mas registra poucas visitas com probabilidade alta de conversão, conforme indica o gráfico divulgado pelo fundo neste mês.

Com quase metade do portfólio sem gerar renda, o fundo cortou o pagamento de proventos em mais de 66% neste ano e pode zerar a distribuição em 2024, segundo a Guide.

Fernando Siqueira, head do time de research da corretora, destacou, em relatório divulgado no mês passado, que a projeção de resultados produzida pelo XPPR11 mostra um resultado caixa negativo para o FII no próximo ano.

A estimativa sai de R$ 0,12 por cota, em agosto deste ano, para -R$ 0,26 por cota a partir de junho de 2024. Veja abaixo:

O resultado caixa é a métrica utilizada para balizar o pagamento de dividendos. A regulação dos FIIs, que está na Lei 9.779/99, determina que eles devem pagar semestralmente 95% dos rendimentos apurados no regime de caixa.

Além dos imóveis vagos, a Guide cita também uma "expressiva" alavancagem que onera o resultado do fundo. O saldo devedor total dos títulos de securitização vinculados ao FII é de pouco mais de R$ 593,6 milhões.

As cotas do XPPR11 são penalizadas na B3 pela vacância e endividamento e acumulam uma queda de 37% neste ano. Procurada, a XP não deu entrevista.

Marcelo Potenza, analista do Itaú BBA, diz que quando o fundo foi constituído, em 2019, o mercado de fundos imobiliários estava em um momento de crescimento no qual era razoável investir em Alphaville.

“Os gestores tinham um plano traçado para diluir a exposição do fundo ao longo do tempo, mas no meio do caminho tivemos uma pandemia.”

O analista acredita que o fundo caminha para ser liquidado no futuro: “A XP errou no XP Properties. Não é um demérito para a XP, eles têm fundos ótimos, mas a tese não deu certo.”

Como mostra o passado recente, o mercado imobiliário tem uma sensibilidade grande ao que acontece na economia. Ou seja, não é impossível que Alphaville volte a atrair investimentos para empreendimentos comerciais. Mas tudo indica que o sonho do prefeito Perereca ainda deve levar algum tempo para se concretizar.