Os fundos de investimento imobiliário ficam mais populares a cada ano porque unem duas paixões dos brasileiros: o investimento em imóveis e dinheiro pingando na conta todos os meses na forma de dividendos.
Por isso, qualquer notícia que ameace um desses dois elementos costuma ser desastrosas para as cotações dos FIIs no mercado secundário.
No caso do XP Properties (XPPR11), um dos destaques negativos desta quarta-feira (1), foi um anúncio de redução dos proventos a serem pagos nos próximos meses o responsável pelo tombo.
O fundo de escritórios comunicou ontem a expectativa de corte de mais de 66% em seus dividendos. A previsão do depósito na conta dos investidores, que foi de R$ 0,30 por cota na última distribuição, desceu para R$ 0,10 por cota nos pagamentos futuros.
Com isso, as cotas XPPR11 chegaram a cair mais de 9% na abertura do mercado na B3 e, por volta das 14h30, ainda despencavam 6,5% na B3, a R$ 28,22.
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Vacância elevada está por trás do corte de dividendos
Apesar da reação negativa, o corte não deve ter surpreendido quem acompanha o XP Properties há mais tempo.
No último relatório gerencial, divulgado no final de janeiro, a gestão já havia antecipado que, “em função do cenário bastante desafiador”, o fundo estava sujeito a “eventuais reduções na distribuição de rendimentos ao longo do ano”.
O “cenário desafiador” mencionado no documento é formado principalmente pelo elevado nível de vacância física do portfólio. Cerca de 46% da área total disponível para locação encontra-se vaga atualmente.
Vale relembrar que o segmento de lajes corporativas, no qual o FII se insere, foi um dos mais afetados pela pandemia de covid-19 e ainda não se recuperou totalmente do crescimento na adoção do home office.
Regiões como a da Avenida Faria Lima, em São Paulo, estão aquecidas, mas o setor ainda sofre com a desocupação elevada em regiões mais afastadas do centro financeiro do país.
O XP Properties detém uma fatia de dois imóveis no entorno da avenida em questão, mas os outros três edifícios do portfólio estão em locais mais afastados e correspondem a maior parte da vacância do portfólio.
Alavancagem financeira também atrapalhou o resultado do FII
Outra ameaça para os dividendos do fundo imobiliário é o início do pagamento de obrigações financeiras contraídas para a compra de imóveis.
Encerrou-se no último mês o período de carência de dois dos quatro Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) vinculados à carteira do FII. Ou seja, o XPPR11 deverá iniciar o pagamento do saldo devedor dos títulos, que totaliza pouco mais de R$ 202 milhões.
A gestão do fundo destaca que já tem adotado algumas estratégias para mitigar o impacto da despesa financeira nos resultados. Uma delas foi a venda de um dos andares do Edifício Santa Catarina em dezembro do ano passado. A transação renderá R$ 19,3 milhões para o caixa do FII.
O XP Properties negocia ainda a venda de uma fatia de sua participação nos Edifícios Faria Lima Plaza, Módulo Rebouças, Box 298, Itower por cerca de R$ 200 milhões.
Além disso, o FII segue em seus esforços de locar áreas atualmente vagas no portfólio. “O pipeline de potenciais locações é composto por 16 mil m² para a região de Alphaville e 4 mil m² para a Faria Lima, ambos com média probabilidade de conversão”, detalha a gestão.
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