Onde investir em 2022: fundos imobiliários estão baratos e podem render apesar do juro alto; confira os favoritos dos especialistas

A metragem do terreno, área construída, localização, reformas recentes e preços do entorno são alguns dos itens considerados na hora de definir o valor de imóveis. Todos ligados às características físicas do ativo. Em tese, a cotação dos fundos de investimento imobiliários (FIIs), que são donos de imóveis como lajes corporativas, galpões logísticos e shopping centers, deveria seguir as mesmas variáveis.

A diferença é que, por serem negociados em bolsa, os FIIs estão sujeitos às expectativas do mercado no momento em que as cotas são compradas e vendidas.

E, assim como as ações, o mercado de fundos imobiliários acabou refletindo os temas que prejudicaram o desempenho da bolsa ao longo de 2021, incluindo os ruídos políticos e fiscais que não param de chegar de Brasília.

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Cuidado, a Selic vem aí!

Os FIIs também têm um vilão particular que os persegue de tempos em tempos: os ciclos de alta da Selic. Pressionado pela inflação, o Banco Central elevou por sete vezes consecutivas a taxa básica de juros brasileira até chegar a 9,25% ao ano, maior patamar desde 2017.

Mas o que a pressão na curva de juros tem a ver com o desempenho dos fundos imobiliários? A resposta para essa pergunta passa por dois fatores principais.

O primeiro é que alta nos juros aumenta também os retornos dos produtos de renda fixa. O cenário é um prato cheio para alimentar os investimentos mais conservadores.

Na hora de calcular a rentabilidade e os riscos, os FIIs acabam em desvantagem e perdem atratividade. Além disso, os juros salgados encarecem as construções e o crédito, incluindo os financiamentos de longo prazo — menos afetados que os de curto prazo, mas dos quais o setor imobiliário é muito dependente.

Para 2022, o BC já sinalizou mais uma alta de 1,5 ponto percentual na Selic, mas os analistas indicam que o aperto não deve seguir por muito tempo. “Hoje, os mais conservadores falam em fim de ciclo a 10,75%, enquanto os mais agressivos apostam em 12,5% ao ano”, afirma André Freitas, sócio-fundador, CEO e CIO da Hedge Investments.

A queda

Há dois agravantes que acentuam ainda mais a sensibilidade do setor: a popularidade recente — o número de investidores cresceu de forma exponencial nos últimos dois anos — e o alto índice de investidores pessoas físicas nesse mercado (mais de 70%).

Os FIIs têm um grande apelo da isenção de imposto de renda sobre os rendimentos que caem mensalmente na conta. Mas a inexperiência e a tendência para tomar as decisões mais com o coração do que com a calculadora levam o mercado a patamares em que o preço das cotas dos fundos muitas vezes não refletem o valor real de seus ativos.

“Quando temos uma crise, como no último ano, os FIIs de melhor qualidade tendem a se desvalorizar mais, porque, como têm mais liquidez, é onde o investidor consegue sair da bolsa”, explica Rafaela Vitória, economista-chefe do Banco Inter.

O resultado? O IFIX, índice que mede o comportamento dos fundos imobiliários mais negociados na Bolsa, encerrou 2021 com um recuo de 2,29%. Foi o segundo ano seguido de queda do IFIX, que sofreu com o baque com a pandemia da covid-19.

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A vida depois da queda

A notícia com certeza não agrada quem tem FIIs na carteira e vê as cotas despencando. Agora para quem ainda não havia investido nesse setor ou tem dinheiro em caixa para fazer novas alocações, o cenário catastrófico do ano passado abriu uma série de oportunidades.

Com exceção dos fundos de papel — que investem em títulos de renda fixa relacionados ao mercado imobiliário e podem ser até beneficiados pela Selic crescente — os principais segmentos de fundos imobiliários de tijolos, ou seja, cujo patrimônio está em ativos reais, terminaram o ano com as cotas mais baratas.

Muitos deles estão abaixo até mesmo do custo de reposição, valor necessário para desenvolver novamente os imóveis do portfólio.

Diante disso, a opinião dos especialistas consultados pelo Seu Dinheiro — Rafaela Vitória, do Inter, Rodrigo França, da Devant Asset, André Freitas, da Hedge Investments, e Bruno Nardo, da RBR Asset — é unânime: essa é a hora de aproveitar os pontos de entrada e incluir fundos muito descontados e com bom potencial para dividendos na carteira.

Este texto faz parte de uma série especial do Seu Dinheiro sobre onde investir em 2022. Embarque na sua estação favorita:

• Bolsa
• Renda fixa
• Bitcoin e criptomoedas
• Fundos imobiliários e imóveis (você está aqui)
• BDRs e ações estrangeiras
• Dólar, ouro e proteções (disponível em 12/1)

Como identificar as oportunidades

Para isso, primeiro vale relembrar que comprar barato não é sinônimo de bom investimento. Com 391 fundos listados na B3, é preciso separar o joio do trigo na hora de escolher o que entra na sua carteira em 2022.

Segundo Rafaela Vitória, quando falamos de imóveis, seja via FII ou investimento direto, o ponto principal de atenção para os investidores é a qualidade do ativo.

A análise desse elemento passa por fatores que englobam desde a localização e atuação daquele imóvel — ou seja, se será uma sala comercial, um galpão, uma loja, etc — “até se realmente há um mercado para aquele ativo na região”.

Por outro lado, a economista do Inter pede que o investidor evite os fundos pouco diversificados e com baixa liquidez: “nos FIIs monoativos, com um prédio só, por exemplo, há um risco muito grande de que, após eventuais mudanças estruturais, o local fique vago e haja dificuldades para repor o locatário”.

Os FIIs de lajes corporativas e o fantasma do home office

Além das dicas gerais, dentro de cada um dos segmentos de fundos imobiliários há características e comportamentos específicos que também influenciam o desempenho (e a escolha) dos ativos.

Um deles, que concentra as lajes corporativas, vem sofrendo desde 2020 com uma mudança nos ambientes de trabalho acelerada pela pandemia de covid-19. Entre novas ondas e variantes, permanece a incerteza de demanda com a adoção do home office ou o regime híbrido nos escritórios.

Mas, segundo Bruno Nardo, portfolio manager da RBR Asset, essa pulga atrás da orelha não se instalou por todo o Brasil. Ele afirma que, em regiões centrais, como Avenida Paulista e a Faria Lima, em São Paulo, ainda há demanda para bons imóveis.

“Apesar de um momento marginal de vacância, ainda estamos em níveis confortáveis, e bons imóveis corporativos nessas regiões têm tido capacidade até mesmo de aumentar o seu preço de aluguel”, diz Nardo.

Para André Freitas, da Hedge, esse é o segmento que mais se valorizará neste ano. “Embora o trabalho híbrido signifique menor ocupação, a necessidade de atrair os funcionários para o presencial fará com que tenhamos, efetivamente, uma procura para diminuir a densidade nos escritórios e por espaços de descompressão”, justifica.

Mas, afinal, em quais fundos imobiliários investir? Entre as melhores escolhas, os especialistas citam três opções:

• CSHG Real Estate (HGRE11) é o escolhido de Rafaela Vitória, do Inter. Ela explica que a vacância do FII hoje é alta para o setor, mas essa é justamente a oportunidade. “Os ativos podem rentabilizar de uma maneira ou outra: alugando os espaços, ou, eventualmente, vendendo-os com ganho de capital”.

• JS Real Estate Multigestão (JSRE11) é um dos preferidos de Rodrigo França, da Devant Asset, pela localização estratégica dentro da cidade de São Paulo, bons inquilinos, gestão e liquidez.

• Tellus Properties (TEPP11) é o fundo de interesse de Bruno Nardo, da RBR. O gestor aposta no portfólio composto por edifícios nos bairros Bela Vista, Pinheiros, Cidade Monções e Itaim Bibi — todos na cidade de São Paulo.

Os shoppings estão de volta ao jogo

Outro setor penalizado pelas medidas de distanciamento social foi o de shoppings centers. “Eles enfrentam um risco que ninguém tinha colocado na conta até agora, que é o risco de ter de fechar as portas”, resume o gestor da RBR Asset.

A pandemia ainda não foi embora, mas com a campanha de vacinação a todo vapor, a população está de volta aos shoppings e eles estão de volta ao jogo.

“Dependendo do portfólio, temos números até melhores do que os de 2019 nos últimos meses, depois da reabertura total das lojas”, indica Rodrigo França.

Segundo a Associação Brasileira de Lojistas de Shopping (Alshop), as vendas no Natal de 2021 superaram em 10% o mesmo período do ano anterior, mas ainda ficaram 3,5% abaixo do faturamento registrado em 2019.

E romper a barreira do patamar pré-pandemia não é o único desafio dos shoppings neste ano. Parte do mercado acredita que o modelo terá que se provar frente ao e-commerce, um competidor muito forte e que ganhou impulso adicional durante o período de isolamento social.

Para essa batalha, Freitas, da Hedge, acredita que os ativos têm uma carta na manga: “Os shoppings, no Brasil, são equipamentos de lazer em todos os sentidos. Desde os focados na classe mais alta, com restaurantes e serviços específicos, até os voltados às classes mais baixas, que contam com diversão muitas vezes gratuita”.

Se você também acredita na vitória dos shoppings, confira os FIIs favoritos do segmento:

• Hedge Brasil Shopping (HGBS11): “É um dos maiores fundos do setor, bem diversificado e com shoppings muito bem localizados nos grandes centros, que tendem a sofrer um pouco menos o impacto de fatores macro como o desemprego e as altas taxas de juros”, comenta Rafaela Vitória.

• XP Malls (XPML11): Bruno Nardo, da RBR, exemplifica a importância de ativos bons e bem localizados no setor. “O fundo tem, por exemplo, o Catarina Fashion Outlet, que é um monstro de geração de caixa, no portfólio”, cita. 

Galpões logísticos: surfando na onda do e-commerce

Já os galpões logísticos viveram uma situação inusitada em 2021: acompanhando a expansão do e-commerce, o setor também se aqueceu, mas as cotas não acompanharam o passo de crescimento.

Uma explicação para esse comportamento é dada pelo CEO da Hedge: “Dos três segmentos, é o que me causa mais dúvidas. A logística vai continuar crescendo, o problema está na falta de barreiras de entrada no setor. Ou seja, a grande disponibilidade de terrenos e a rapidez na construção não ajudam na valorização das cotas”.

Mas, para o gestor da Devant, o impasse é solucionado utilizando um recorte de localização: “Para aquele fundo com um ativo em uma região secundária, com contrato para acabar, o prognóstico não é tão bom. Já quando olhamos para as boas regiões, como Cajamar, ABC, Guarulhos e Embu, em São Paulo, é possível observar até repasses positivos nos preços de locação”.

Confira a seguir os fundos imobiliários favoritos de galpões logísticos:

• LOG CP Inter (LGCP11) é a escolha de Rafaela Vitória no segmento. Administrado pelo Inter, o fundo é baseado na Loggi, startup focada em logística, e em contratos não atípicos. Assim, segundo ela, “é possível fazer uma certa movimentação de locatários e incrementar aluguéis, o que reflete-se em crescimento dos dividendos”.

• RBR LOG (RBRL11): Bruno Nardo também opta por um produto da casa na hora de revelar o favorito do setor. “Esse fundo foi constituído no momento em que queríamos muito alocar em logística e não encontrávamos valuations atrativos. Então decidimos criar um FII cujo portfólio tem o valor o mais próximo possível do custo de reposição de seus ativos”.

Fundos de papel triunfam no caos

Enquanto a alta dos juros perseguia a maioria dos segmentos de fundos imobiliários, um deles triunfava em meio ao caos da inflação e aperto monetário em 2020: os chamados fundos de papel, que investem em títulos de renda fixa relacionados ao mercado imobiliário.

Isso porque sua rentabilidade está normalmente atrelada a indexadores que se alimentam desse cenário, como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA) e o Certificado de Depósito Interbancário (CDI). 

“Por ser menos volátil, esse é um setor para quem, de fato, quer dormir tranquilo”, resume Rodrigo França. 

Mesmo com o fim do ciclo de alta da Selic no horizonte, o CEO da Hedge concorda que a classe é uma boa opção:

“O BC não termina de subir a Selic para baixar já na reunião seguinte: ele deixa estável, depois estável novamente antes de programar uma queda, que começa devagar e, se for o caso, será acelerada. Então teremos juros expressivamente mais baixos apenas no último trimestre”

André Freitas, CEO da Hedge

Apenas Rafaela Vitória, do Inter, revelou seu favorito entre os fundos de papel: “Nesse setor recomendamos a alocação no Kinea Índice de Preços (KNIP11)”. O fundo investe em ativos de renda fixa de natureza imobiliária, principalmente os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

A oportunidade das oportunidades

Agora que você já viu um panorama dos principais segmentos de fundos imobiliários, é hora de revelar aquele que é, na opinião de três dos quatro especialistas consultados, o melhor setor para investir em 2022: os fundos de fundos (FOFs).

Como constroem seu patrimônio a partir da compra de cotas de outros fundos, os FOFs acabaram acumulando uma espécie de “desconto duplo” no ano passado. “É como comprar uma nota de R$ 100 por R$ 80”, afirma Bruno Nardo. Inclusive, a lista de maiores quedas entre os FIIs em 2021 esteve repleta de FOFs.

André Freitas, o CEO da Hedge, vai além: “os fundos de fundos são a maior oportunidade da bolsa de valores. Eles são a expressão de um mercado disfuncional, e o ‘get me out’ do varejo”. Ou seja, por sua liquidez elevada, são a principal porta de saída dos investidores desesperados com a queda do mercado.

Além do super desconto, a economista-chefe do Inter aposta que, quando o mercado iniciar sua recuperação, os FOFs serão os primeiros a voltar aos patamares mais elevados de preço.

Para aproveitar o momento, Rafaela Vitória recomenda o Hedge Top FOFII 3 (HFOF11). Da gestora de André Freitas, o FII concentra seu portfólio principalmente em cotas de fundos dos segmentos corporativos e de recebíveis, com participações também em renda urbana e shoppings centers.

Imóvel na carteira e escritura na mão

Para quem gosta de investir no setor, mas quer evitar a emoção da bolsa de valores, existe uma alternativa mais tradicional e que tem um lugar cativo no coração dos brasileiros: a compra direta de imóveis.

A liquidez é menor e a burocracia maior do que no investimento por meio de fundos imobiliários. Porém, quem gosta de comprar imóveis não troca essas facilidades pela garantia de ter a posse completa e opinião majoritária nas decisões sobre o seu ativo.

“Em um fundo estamos dentro de um condomínio com vários investidores. A sua participação pode ser maior ou menor, mas, em uma discussão para tomada de decisão, o resultado pode ser diferente do caminho que você escolheria para a gestão do bem”, reforça o gestor da RBR.

E, ao contrário dos FIIs, o mercado de compra e venda de imóveis não foi negativamente afetado pela pandemia.

Depois de as vendas de imóveis fecharem 2020 com alta de 9,8%, de acordo com dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi) estima que o crescimento acumulado no ano passado superou os 12%.

Na cidade de São Paulo, por exemplo, foram lançadas 56.439 unidades imobiliárias entre janeiro e outubro de 2021, número 72,6% maior que os 32.696 lançamentos no mesmo período de 2020. As informações são do Secovi-SP.

As vendas de imóveis novos na capital paulista, o maior mercado e também o mais aquecido do país de janeiro a maio deste ano, também cresceram e chegaram a 52.563 unidades, cerca de 37,3% a mais que os 38.287 imóveis vendidos na mesma base de comparação.

Aluguel em alta

O Índice FipeZap, que monitora os preços de locação residencial e comercial nas capitais brasileiras, mostra que não foram só as vendas que cresceram.

O valor do aluguel residencial avançou 0,66% em novembro, na quinta alta consecutiva do indicador. No acumulado do ano passado, o resultado é uma elevação de 3,05% nos preços, abaixo da inflação medida pelo IPCA, de 9,26%, e pelo IGP-M, em 16,77%, no período.

Traduzindo em números os percentuais, o preço médio nas 25 cidades monitoradas ficou em em R$ 31,28/m² em novembro. Veja as quatro capitais com os valores mais elevados:

• São Paulo: R$ 39,55/m²;
• Recife: R$ 34,83/m²;
• Brasília: R$ 33,43/m²;
• Rio de Janeiro: R$ 31,92/m².

Já o preço médio da locação comercial de salas e conjuntos com até 200 m² apresentou apenas uma ligeira alta de 0,05% em outubro - o último mês disponível para consulta. Com isso, o índice de locação acumula avanço de 1,87% entre janeiro e outubro.

O retorno médio, indicador para nortear o investidor que busca imóveis com a finalidade de obter renda de aluguéis, ficou em 5,51% ao ano. O percentual foi menor que o dividend yield - que mede o rendimento de um ativo a partir do pagamento de dividendos  - de todos os segmentos de fundos imobiliários no mesmo período. Veja abaixo:

Mas, se você ainda assim prefere ter a escritura na mão, há alguns pontos essenciais a considerar na hora de comprar o imóvel:

• Boa localização na cidade;
• Estrutura do empreendimento;
• Rental yield, métrica usada pelo setor para calcular o retorno que um investidor provavelmente obterá por meio do aluguel, elevado;
• Documentação em ordem;
• Histórico de entrega e a qualidade dos imóveis da construtora, para empreendimentos na planta.

Entre todas elas, Bruno Nardo, da RBR Asset, reforça que a localização é a principal. “Você pode comprar um imóvel fantástico, mas numa região degradada ou que não tem dinamismo econômico. Nesse caso, vai alugar para quem?”.

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