Pelo segunda vez consecutiva, os fundos imobiliários terminaram o ano no vermelho. Após um tombo de mais de 10% em 2020, os FII fecharam 2021 com uma queda de 2,29%.
E poderia ter sido bem pior, não fosse a recuperação estrondosa desses fundos no mês de dezembro, com o recuo dos juros futuros após a aprovação da PEC dos precatórios e a manifestação dura do Banco Central brasileiro contra a inflação. Com alta de 8,77%, os FII foram os melhores investimentos do mês.
Mas quando eu falo do desempenho dos fundos imobiliários enquanto classe de ativos, estou falando, é claro, da variação do IFIX, o índice que mede o desempenho dos principais FII negociados na bolsa brasileira.
Dentro do índice, cerca de 40% dos FII tiveram desempenho positivo no ano, enquanto o restante viu desempenho negativo.
Só deu CRI
Entre os que se valorizaram, destacaram-se mais uma vez os fundos de papel, também chamados de fundos de recebíveis imobiliários, aqueles que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e outros títulos de renda fixa com alguma ligação com o mercado imobiliário, como Letras Hipotecárias (LH), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e até mesmo debêntures de empresas do setor.
Dos dez fundos imobiliários mais rentáveis do ano, oito eram fundos de recebíveis. Este segmento é mais defensivo em épocas de crise no mercado imobiliário, pois os ativos das carteiras desses fundos são títulos de renda fixa, que podem se beneficiar, por exemplo, da alta de juros e de uma inflação mais pressionada.
Os retornos com dividendos desses FII atraíram o investidor pessoa física, de olho na remuneração gorda com proteção contra a inflação e isenção de imposto de renda. Veja a seguir a lista dos dez fundos imobiliários mais rentáveis do IFIX em 2021:
Melhores fundos imobiliários de 2021
| Fundo imobiliário | Código | Variação no ano |
| Urca Prime Renda | URPR11 | 42,52% |
| Devant Recebíveis Imobiliários | DEVA11 | 24,91% |
| Kinea Rendimentos Imobiliários | KNCR11 | 23,62% |
| Valora RE III | VGIR11 | 23,50% |
| Kinea Securities | KNSC11 | 20,27% |
| Santander Papéis Imobiliários CDI | SADI11 | 19,07% |
| Riza Arctium Real Estate | ARCT11 | 17,89% |
| Hectare Crédito Estruturado FII | HCTR11 | 17,66% |
| XP Crédito Imobiliário | XPCI11 | 17,29% |
| CSHG Prime Offices | HGPO11 | 15,21% |
Da lista acima, apenas o Riza Arctium Real Estate (ARCT11) e o CSHG Prime Offices (HGPO11) não são fundos de recebíveis. O ARCT11 é classificado como fundo híbrido, mas atualmente investe em galpões logísticos e industriais, e o HGPO11 tem na carteira dois edifícios de lajes corporativas.
Os fundos de CRI dominaram o pódio. O primeiro lugar, o fundo Urca Prime Renda (URPR11), chegou a ser um outlier na lista de desempenhos dos FII do IFIX no último ano, com um retorno acumulado bem maior que o segundo colocado.
Trata-se de um fundo de CRI constituído em dezembro de 2019, com foco em títulos lastreados em empreendimentos imobiliários residenciais (loteamentos, prédios e casas).
Já o Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11) tem mandato amplo, investindo em CRI de quaisquer segmentos, mas o grosso da carteira também tem se voltado aos loteamentos e multipropriedades, que são modalidades residenciais.
Enquanto esses CRIs onde investem os dois primeiros colocados têm remuneração geralmente atrelada à inflação, os CRI do terceiro colocado costumam ser atreladas à variação do CDI, taxa que costuma acompanhar a taxa básica de juros.
O Kinea Recebíveis Imobiliários (KNCR11) prioriza títulos de baixo risco e que paguem um prêmio sobre o CDI, isto é, uma remuneração acima da taxa básica de juros. A alta da Selic, portanto, beneficiou o retorno dos ativos da carteira do fundo, em sua maioria ligados a escritórios e shopping centers, mas também com alguma participação dos segmentos residencial e logístico.
Os azarões do ano
Na outra ponta do IFIX, porém, as perdas dos piores fundos imobiliários tiveram dimensões parecidas com as altas dos melhores FII, mas com sinal trocado.
A lista dos dez piores FII de 2021 foi dominada por fundos de lajes corporativas e fundos de fundos (FOF, na sigla em inglês), fundos imobiliários que investem em outros fundos imobiliários, de diferentes segmentos, ficando expostos aos riscos do mercado de FIIs como um todo.
Foi o caso do segundo e do terceiro piores colocados do IFIX, os FOFs More Real Estate FOF (MORE11) e Kinea FOF (KFOF11).
O outlier para o lado negativo, por sua vez, foi o "amaldiçoado" XP Corporate Macaé (XPCM11), que sofreu um baque em 2019 quando a Petrobras, seu único inquilino, manifestou a intenção de desocupar seu único imóvel, localizado na cidade de Macaé, no Rio de Janeiro, fora dos eixos corporativos tradicionais. Desde então, tem sido ladeira abaixo.
A Petrobras entregou as chaves em dezembro de 2020 e pagou todos os custos rescisórios de forma parcelada. A administração do fundo permanece em busca de um novo inquilino, em um mercado de escritórios com mais de 30% de taxa de vacância.
Piores fundos imobiliários de 2021
| Fundo imobiliário | Código | Variação no ano |
| XP Corporate Macaé | XPCM11 | -49,52% |
| More Real Estate FOF | MORE11 | -25,46% |
| Kinea FOF | KFOF11 | -21,68% |
| Santander Renda de Aluguéis | SARE11 | -20,62% |
| Bradesco Carteira Imobiliária Ativa | BCIA11 | -19,09% |
| BTG Pactual Fundo de Fundos | BCFF11 | -17,22% |
| UBS (BR) Office | RECT11 | -17,06% |
| SP Downtown | SPTW11 | -16,13% |
| Rio Bravo IFIX | RBFF11 | -16,06% |
| Autonomy Edifícios Corporativos | AIEC11 | -15,85% |
