A alta da Selic vai acabar com os fundos imobiliários (FIIs)? Não para quem investir no segmento certo; saiba mais

Seguindo as expectativas do mercado, o Comitê de Política Monetária (Copom) elevou a Selic pela nona vez consecutiva, levando a taxa básica de juros da economia ao patamar dos 11,75% ao ano. Nesse cenário, como fica o investimento em fundos de investimentos imobiliário (FIIs)?

Para quem se pergunta qual é a relação entre a Selic e os FIIs, vale lembrar que a pressão na curva de juros é um vilão particular do setor por dois motivos principais.

O primeiro é que alta nos juros aumenta também os retornos dos produtos de renda fixa. O cenário é um prato cheio para alimentar os investimentos mais conservadores.

Na hora de calcular a rentabilidade e os riscos, os FIIs acabam em desvantagem e sua atratividade é reduzida.

No prazo de um ano, por exemplo, rentabilidades líquidas projetadas para o Tesouro Selic (9,51%), os fundos Tesouro Selic ou CDBs que rendem 100% do CDI (9,61%) e as LCIs que rendem 100% do CDI (11,65%) vencem com tranquilidade a inflação projetada para 12 meses, de 5,67%.

Além disso, os juros salgados encarecem as construções e o crédito, incluindo os financiamentos de longo prazo — menos afetados que os de curto prazo —, mas dos quais o setor imobiliário é muito dependente.

Com isso, o setor não consegue engatar uma alta significativa nesta quinta-feira (17). O IFIX, índice que reúne os principais fundos imobiliários da B3, ronda a estabilidade com leve avanço de 0,12%, aos 2.713,62 pontos.

No ano, o índice de FII acumula queda de 3,25%, contra uma alta de cerca de 7,2% do Ibovespa, o principal indicador de ações da B3.

Os fundos imobiliários aliados da Selic 

Mas nem todos os fundos imobiliários ficam em desvantagem com esse cenário. Na verdade, os fundos de papel, que investem em títulos de renda fixa relacionados ao mercado imobiliário, podem ser até beneficiados pela Selic crescente. 

Isso porque a rentabilidade dessa categoria de fundos está normalmente atrelada a indexadores que se alimentam do momento um tanto quanto caótico, como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA) e o Certificado de Depósito Interbancário (CDI). 

Com isso, os FIIs de papel dominaram a relação dos fundos que entregaram retornos de 1% ao mês ou mais no início deste ano.

É importante destacar que retorno passado não é garantia de dividendos no futuro, mas como o cenário continua parecido, os FIIs de papel ainda têm tudo para seguir pagando bons proventos.

“Acho bem difícil os fundos de papel repetirem o que foi 2021, até porque esperamos um arrefecimento da inflação ao longo de 2022. Mas acredito que esse ainda é um ano de distribuições saudáveis de dividendos”, afirma Luis Stacchini, sócio e co-CIO de Real Estate na casa de investimentos Navi.

Stacchini relembra que, mesmo com uma inflação mais baixa, os credores de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ainda colherão os frutos de saldos devedores inflados pelas correções do ano anterior, que terminou com IPCA acumulado de 10,06%.

A manutenção do patamar elevado dos juros também pode impulsionar os rendimentos, segundo André Freitas, sócio-fundador, CEO e CIO da Hedge Investments.

“Teremos juros altos, portanto os fundos imobiliários indexados pelo Certificado de Depósito Interbancário (CDI) renderão bastante. Aqueles indexados a índices inflacionários também serão beneficiados pela inflação ainda elevada. Portanto, os fundos de papel realmente serão bem competitivos”, aponta Freitas.

Dez FIIs distribuem dividendos hoje

Por falar em dividendos, dez fundos imobiliários depositam dinheiro na conta dos cotistas hoje, segundo informações do Clube FII. Veja abaixo quais são eles:

Fundo	Data base	Valor por cota
Caixa Agências (CXAG11)	25/02	R$ 0,75
HGI Créditos Imobiliários (HGIC11)	25/02	R$ 1,20
Mogno Fundo de Fundos (MGFF11)	08/03	R$ 0,55
Iridium (IRIM11)	10/03	R$ 1,89
Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11)	10/03	R$ 1,22
RBR Rendimentos High Grade (RBRR11)	10/03	R$ 1,10
RBR Crédito Imobiliário Estruturado (RBRY11)	10/03	R$ 1,15
FOF Integral Brei (IBFF11)	10/03	R$ 0,50
CRI Integral Brei (IBCR11)	10/03	R$ 1,50
RBR Alpha Multiestratégia Real Estate (RBRF11)	10/03	R$ 0,60