Quem nunca se desesperou com o surgimento de um problema e, depois de analisá-lo com mais calma, percebeu que a coisa não era assim tão ruim? Os investidores de fundos imobiliários (FIIs) certamente se identificaram com essa situação em 2021.
Ainda assustados pelo coronavírus e suas variantes, a escalada da inflação e o aperto promovido pelo Banco Central (BC) na taxa básica de juros (Selic), os donos de FIIs promoveram um verdadeiro saldão de cotas ao longo do segundo semestre.
Até novembro, o IFIX, índice que mede o comportamento dos fundos mais negociados na Bolsa, acumulava perdas de 10,16% no ano.
Salvo os fundos de papel, que investem em títulos de renda fixa ligados ao mercado imobiliário e são beneficiados pela alta da Selic, os ativos caminhavam para terminar 2021 com um desempenho ainda pior do que no ano anterior.
Virada nas cotas
Mas eis que, em dezembro, os investidores pararam para analisar a situação com mais calma antes de emitir uma nova enxurrada de ordens de venda.
E quem investiu nos FIIs do Mês — levantamento do Seu Dinheiro que traz os fundos favoritos mais recomendados dentro das carteiras das corretoras — se deu bem no mês passado.
Dos três FIIs que fizeram parte da seleção, dois tiveram retornos na casa dos 20% — leia mais na retrospectiva no final desta reportagem.
É certo que a pressão na curva de juros, que aumenta o apelo da renda fixa e encarece as construções e o crédito, ainda afeta o desempenho dos fundos imobiliários. Contudo, mesmo pressionados, os ativos seguem distribuindo rendimentos interessantes para os investidores.
O dividend yield - que mede o rendimento de um ativo a partir do pagamento de dividendos - se manteve em alta para todos os segmentos de FIIs em 2021. Veja abaixo:
| Segmento | Yield anualizado |
| Recebíveis Imobiliários | 12,32% |
| Híbridos/Outros | 9,79% |
| Fundos de Fundos | 9,35% |
| Logístico/Industrial | 8,43% |
| IFIX | 8,14% |
| Escritórios | 7,36% |
| Shoppings/Varejo | 7,05% |
Além disso, os analistas indicam que o aperto na taxa básica de juros não deve seguir por muito tempo. “Hoje, os mais conservadores falam em fim de ciclo a 10,75%, enquanto os mais agressivos apostam em 12,5% ao ano”, afirma André Freitas, sócio-fundador, CEO e CIO da Hedge Investments.
Mais calmos e com o “risco Selic” devidamente refletido nos preços, os investidores voltaram às compras em dezembro. Como resultado, o IFIX registrou uma recuperação para ninguém botar defeito e subiu 8,78% no mês.
| Segmento | Rentabilidade em dezembro |
| Shoppings/Varejo | 15,50% |
| Logístico/Industrial | 12,39% |
| Escritórios | 11,21% |
| Fundos de Fundos | 10,63% |
| Híbridos | 9,66% |
| IFIX | 8,78% |
| Outros | 7,93% |
| Recebíveis Imobiliários | 5,61% |
Puxado principalmente pelos fundos de tijolo - ativos cujo patrimônio está em ativos reais e que estavam entre os mais afetados pelo cenário caótico -, o desempenho positivo apagou parte das perdas do ano e o índice terminou 2021 com um recuo de “apenas” 2,28%.
| Segmento | Rentabilidade em 2021 |
| Recebíveis Imobiliários | 10,90% |
| Híbridos | 9,66% |
| IFIX | -2,28% |
| Logístico/Industrial | -6,40% |
| Shoppings/Varejo | -6,87% |
| Outros | -9,62% |
| Escritórios | -10,43% |
| Fundos de Fundos | -12,51% |
Conheça os fundos imobiliários preferidos para janeiro
Depois da recuperação impressionante dos fundos imobiliários em dezembro, onde estão as melhores oportunidades de investimento neste início do ano?
Os analistas das principais corretoras consultados pelo Seu Dinheiro decidiram ir na bola de segurança. O fundo mais indicado dentro da seleção do FII do Mês manteve a aposta no crédito para escapar da volatilidade do mercado.
Novamente entre os favoritos de três corretoras, o Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11) é, pela segunda vez consecutiva, o fundo imobiliário mais recomendado para o mês.
Isso porque, apesar do ritmo menor, ainda são esperadas novas altas para a Selic neste ano. Para a próxima reunião, por exemplo, o BC já sinalizou mais um avanço de 1,5 ponto percentual.
Por isso, para quem quer dormir tranquilo, o segmento de fundos de papel ainda é a melhor opção.
Já na segunda posição temos um empate que mostra que, apesar de as cotas terem recuperado parte do valor perdido, ainda há oportunidades em outros segmentos de FIIs.
Com indicações de duas corretoras cada, quatro fundos ficaram com a medalha de prata. São eles: Bresco Logística (BRCO11), BR Crédito Imobiliário Estruturado (RBRY11), CSHG Logística (HGLG11) e TRX Real Estate (TRXF11).
Confira a seguir os fundos preferidos de cada corretora entre os indicados nas suas respectivas carteiras recomendadas para janeiro:
Entendendo o FII do Mês: todos os meses, o Seu Dinheiro consulta as principais corretoras do país para descobrir quais são suas apostas para o período. Dentro das carteiras recomendadas, normalmente com até 10 fundos imobiliários, os analistas indicam os seus três prediletos. Com o ranking nas mãos, selecionamos os que contaram com pelo menos duas indicações.
Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11) — aliados de peso
Com vaga cativa no top 3 da Genial Investimentos, Guide Investimentos e Santander, o Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11) é novamente medalha de ouro em janeiro. O fundo conquista analistas com sua capacidade de manter a calmaria (e os lucros) para os investidores em meio à tempestade dos juros.
Isso porque, com 29 Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e 12 fundos de CRI no portfólio, o MCCI11 traduz bem a estratégia de se aliar à Selic e à inflação - dois dos maiores pesadelos para o mercado imobiliário - para surfar a alta dos juros.
Para se ter uma ideia do impacto das taxas, 92% do fundo é composto por ativos ligados ao IPCA e outros 7% ao CDI — que costuma acompanhar de perto as variações da Selic —, com taxas médias de inflação + 6,9% e CDI + 3,7%.
Com essa composição, o FII da Mauá segurou a barra em 2021 e terminou o ano com queda de apenas 0,33%. Apesar de negativo, o desempenho é melhor que o do IFIX, que recuou 2,28% no mesmo período.
Outro ponto forte destacado pelas corretoras é a diversificação da carteira, com alocação em segmentos mais resilientes, como o logístico e o comercial. Essa qualidade permitiu que o fundo atravessasse o auge da pandemia de covid-19 com 100% de adimplência, conforme ressalta o Santander.
As alocações mais recentes do MCCI11 foram de R$ 106,8 milhões em dois CRIs: o Superfrio, do segmento de logística, e o Maiojama, voltado para o setor residencial. “O fundo ainda possui recursos em caixa que, em nossa visão, devem continuar sendo alocados rapidamente com excelentes retornos ao cotista”, diz a Genial Investimentos.
Além do portfólio estratégico, o Santander destaca o potencial de remuneração do FII e traz boas notícias para quem gosta de ver os rendimentos pingando na conta com frequência. “Estimamos um yield atrativo de 11,6% nos próximos 12 meses".
Repercussão — sem baixas na terra dos FIIs
Com os ânimos dos investidores devidamente acalmados em dezembro, os fundos imobiliários mais recomendados pelas corretoras protagonizaram um feito que há muito tempo não se via na nossa seleção: todos os ativos terminaram o mês com as cotas mais valorizadas.
Ofuscado pela recuperação dos FIIs de tijolo, o campeão da rodada, Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11), teve uma das altas mais tímidas da tabela, de 1,92%.
Já entre as medalhas de prata do mês passado os ganhos foram mais expressivos. O Bresco Logística (BRCO11) disparou 20,87% em dezembro e o Hedge Brasil Shopping (HGBS11), 21,09%.
Veja na tabela a seguir o desempenho de todos os fundos dos top 3 das corretoras em novembro:
Antes de sair, confira três ações promissoras da bolsa no vídeo abaixo e inscreva-se no canal do Seu Dinheiro para mais conteúdos exclusivos sobre investimentos:
