O novo prédio de luxo da Lavvi é sucesso de vendas. Mas as ações da empresa continuam modestas

A Lavvi é uma veterana no mercado de construção e incorporação, mas ainda é novata na bolsa: fez seu IPO em setembro do ano passado, em meio à nova onda de aberturas de capital no setor — Mitre, Moura Dubeux, Cury, Plano&Plano e Melnick também estrearam em 2020.

O momento, afinal, parecia bastante oportuno. A indústria de construção estava aquecida no segundo semestre do ano passado, pouco afetada pela pandemia. E, para completar, os juros estavam nas mínimas históricas, o que facilitava a concessão de crédito imobiliário.

Só que, passados nove meses desde o IPO, as ações da Lavvi ainda não decolaram — na verdade, nenhuma das construtoras que chegou à bolsa no ano passado tem bom desempenho. E olha que o cenário não mudou muito de lá para cá: os juros até subiram, mas ainda estão estruturalmente baixos.

É como se os investidores estivessem com o pé atrás em relação às construtoras, apesar de os dados do setor e resultados corporativos comprovarem o bom momento dessas empresas.

E a própria Lavvi deu uma indicação do quão forte está a demanda por projetos residenciais: acabou de lançar o maior projeto de sua história — e, no primeiro fim de semana, já vendeu 75% das unidades.

O mercado até reagiu bem à notícia: as ações ON da Lavvi (LAVV3) sobem mais de 4% hoje, operando perto da faixa de R$ 8,80. Ainda assim, os papéis seguem abaixo do preço de estreia na bolsa, de R$ 9,50.

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Lavvi vem com tudo

O novo projeto da Lavvi, batizado de Villa Versace, traz números superlativos. São duas torres de alto padrão no bairro de Moema, zona Sul de São Paulo, totalizando 409 unidades e R$ 632 milhões em valor geral de vendas (VGV, a cifra a ser obtida com a comercialização de todos os apartamentos).

Colocando esses números em perspectiva: em 2020, o VGV de todos os empreendimentos lançados pela Lavvi foi de pouco mais de R$ 400 milhões — um indicativo do quão importante é esse novo projeto para a empresa.

Chama a atenção a velocidade das vendas desse empreendimento: 58% das unidades da torre de apartamentos (áreas de 150 m² a 220 m²) foram vendidas no primeiro fim de semana; a torre de studios (28 m² a 31 m²) saiu ainda mais rápido, com 80% já comprado.

E olha que as unidades não são exatamente uma pechincha. Eis o preço de tabela — a entrega está prevista para o começo de 2025:

• Studios: a partir de R$ 510 mil
• Apartamentos de 150 m²: a partir de R$ 3,3 milhões
• Apartamentos de 220 m²: a partir de R$ 4,8 milhões

Em termos de valor, a Lavvi comercializou 60% do VGV no primeiro fim de semana, o que corresponde a cerca de R$ 380 milhões. Ou seja: temos um indicativo de que o segundo trimestre da companhia será forte.

Modéstia na bolsa

Apesar de todo o luxo do Villa Versace, as ações da Lavvi mostram-se bem mais modestas na bolsa. Mesmo com o desempenho de hoje, os papéis ainda acumulam baixa de 2,3% desde o começo do ano. Do IPO para cá, o recuo é de 6,6%.

Dentre as seis construtoras que abriram seu capital em 2020, apenas a Cury (CURY3) está sendo negociada a um preço superior ao do IPO — e, mesmo assim, os ganhos são bem singelos:

Independente do receio do mercado em relação ao setor, os analistas mostram otimismo com o segmento de construção. Seja pelo forte desempenho operacional, como o mostrado pela Lavvi com o Villa Versace, seja pelas perspectivas de manutenção dos juros em níveis baixos, há quase um consenso de que as empresas, em linhas gerais, estão baratas na bolsa.

E com a Lavvi não é diferente. Dentre as cinco casas de análise que possuem cobertura para o papel, todas têm recomendação de compra e preços-alvo que implicam numa valorização de dois dígitos:

• BTG Pactual: preço-alvo de R$ 13,50 (potencial de alta de 52%)
• Itaú BBA: preço-alvo de R$ 12,90 (potencial de alta de 45%)
• Safra: preço-alvo de R$ 15,70 (potencial de alta de 77%)
• XP: preço-alvo de R$ 11,50 (potencial de alta de 30%)
• Eleven: preço-alvo de R$ 12,00 (potencial de alta de 35%)

Em relação aos números do Villa Versace, o BTG Pactual destaca que o VGV do projeto implica num aumento de preços da ordem de 20% em relação aos planos originais.

"Mesmo com as altas expectativas para o projeto, o desempenho das vendas superou todas as previsões", escrevem os analistas Gustavo Cambauva e Elvis Credendio, em relatório. "Acreditamos [que o empreendimento] deva proporcionar um grande segundo trimestre para a companhia, com crescimento forte das receitas e boas margens".