As apostas no Brasil da JLP, gestora global de US$ 600 milhões em ativos imobiliários que agora mira investidor local
Após chegada de sócios brasileiros, gestora avalia oferecer aos investidores locais produto que investe em REITs; retorno médio do principal produto é de 11% ao ano, contra 7% do índice global

Prestes a pela primeira vez abrir um fundo para investidores no Brasil, a gestora de ativos imobiliários JLP aposta em outra reabertura com bom potencial de retorno: a dos shopping centers. Logística e escritórios em regiões primárias também fazem parte das apostas da casa por aqui.
É o que diz ao Seu Dinheiro Fábio Bergamo, diretor de operações da gestora (COO, na sigla em inglês) da JLP. Com US$ 600 milhões sob gestão, a gestora acompanha ao menos 300 empresas listadas em todo o mundo e tem no histórico rendimentos de 11% ao ano em dólar, em média, contra 7% do índice Global de Listed Real Estate.
O grupo ainda não distribui fundos no Brasil, mas mantém investimentos no país há mais de 10 anos, capitaneados pelo time da Europa, acompanhando de oito a dez empresas listadas. Neste ano, a gestora passou por uma mudança relevante, com a entrada no negócio dos brasileiros Pedro Faria, Eduardo Mufarej e da JHSF International, controlada por Zeco Auriemo.
No exterior, o foco da JLP são REITs (Real Estate Investments Trust) - ativos listados em bolsa com características semelhantes aos nossos fundos imobiliários - e REOCs (Real Estate Operating Companies), equivalentes a empresas que atuam no setor mais com foco em ganho de capital do que em renda.
Imóveis: os segmentos de interesse da JLP aqui e no resto do mundo
Os shoppings, uma das apostas da JLP no Brasil, estão entre os setores que mais apanharam na bolsa desde o início da pandemia. Por aqui, a percepção de que o segmento está descontado — negociado abaixo do seu valor intrínseco — é reforçada pelo papel de lazer que esses espaços têm no país, maior do que nos EUA, por exemplo.
A avaliação de Bergamo sobre o setor de logística local é mais parecida com a que a gestora faz do resto do mundo: investir nessa área vale a pena por causa das perspectivas para o e-commerce — que avançou na pandemia, mas ainda corresponde uma fatia pequena das vendas no varejo.
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Já os espaços corporativos vistos com otimismo pela JLP são as regiões primárias, locais cujos metros quadrados são os mais valorizados de São Paulo, como as regiões das avenidas Faria Lima, Berrini e Paulista. A avaliação é semelhante à que o Seu Dinheiro ouviu de especialistas no início do segundo semestre para o setor imobiliário.
O porte das empresas que usam lajes corporativas em regiões consideradas primarias é mais robusto — são companhias que conseguem atravessar uma crise sem grandes problemas e devem apostar nesses espaços com a retomada, enquanto outras regiões devem ainda sofrer um pouco mais.
Bergamo também vê o segmento residencial aquecido e diz que as empresas imobiliárias estão com planos de entregas "muito fortes". "Mas, no Rio de Janeiro, a situação está muito prejudicada, com problemas estruturais", disse.
Segundo ele, na Europa a gestora tem investido em empresas com foco em turismo local. Nos EUA, a lista se estende para áreas como data centers e torres de celular.
O executivo da JLP avalia que o mercado norte-americano já mostra uma volta à normalidade, com alta da bolsa e dos REITs desde o primeiro trimestre, mas diz que a Europa tem ficado um pouco para trás, em uma recuperação em “U“.
"Na Ásia, foi feito um bom trabalho no ano passado, mas agora você vê o mercado mais conservador e as economias se fechando [com os sinais de repique da covid]", diz Bergamo.
Para o executivo, o mercado imobiliário é essencialmente local, com dinâmicas próprias de cada região. "A correlação é muito baixa entre países", diz. "Com a covid, você teve correlação total, mas com diferenças aparecendo guiadas pela taxa de vacinação."
ESG imobiliário
A JLP, a exemplo de outros players, também diz que tem buscado inserir na agenda das empresas um padrão ESG — sigla em inglês para as melhores práticas ambientais, sociais e de governança. “No pós-investimento a gente interage muito com as empresas para sugerir melhorias”, diz Bergamo.
O executivo vê essa agenda em diferentes estágios ao redor do mundo. “Nos EUA, eles seguem a SEC (a CVM local), mas você vê muita gente batendo cabeça sobre métricas. Na Ásia, a agenda é mais baixa e no Brasil estaria em um meio-termo entre Europa e Ásia.”
Para Bergamo, a governança é a parte mais avançada da sigla, enquanto na frente ambiental a discussão está começando. Na área social, o executivo fala em preocupações internas, mas pouco externas.
Chegada ao Brasil
A chegada do trio brasileiro a JLP, que agora leva a gestora a direcionar esforços em busca do investidor brasileiro, acontece em um momento que o número de investidores pessoa física aumenta, mas ainda direciona poucos recursos aos ativos imobiliários.
Nos EUA, por exemplo, cerca de 145 milhões de investidores, 44% da população, aplicam em ativos imobiliários, enquanto no Brasil 1% da população (1,4 milhão) aplica recursos em Fundos Imobiliários (FIIs).
A JPL tem um fundo, o "JLP Liquid Opportunities", além de carteiras administradas. Segundo Bergamo, o foco dos investimentos são empresas que buscam crescimento no longo prazo. "É como se a gente buscasse por algo como o Iguatemi, mas com características de distribuição de dividendos e regras dos FIIs", diz.
O executivo vê um desafio em oferecer produtos que invistam em REITs e REOCs no Brasil, ao mesmo tempo em que enxerga um grande mercado endereçável. Segundo Bergamo, no Brasil até o investidor qualificado pensa em fundos de tijolo, que investem diretamente em imóveis.
Desde o ano passado algumas empresas têm oferecido REITs americanos, o que Bergamo considera um novo movimento e que abre novas possibilidades para o investidor local.
O investimento no exterior é uma opção que especialistas dizem ser importante por conta da regra de ouro da área: diversificação. Em tese, aplicar recursos em diversos países reduziria o risco de uma carteira, inclusive a parte investida em ativos imobiliários.
Segundo Bergamo, a JLP avalia chegar ao Brasil porque tem um produto "único", por não investir propriamente em FIIs e oferecer a possibilidade de diversificação geográfica.
A gestora conversa com distribuidoras no momento, mas ainda não definiu se o produto seria disponibilizado para a pessoa física. "Será um veículo que cobre o mundo inteiro em um momento em que economias estão avançando no processo de reabertura", diz Bergamo.
Em outras palavras, a estratégia é seguir com o que já é feito globalmente. Segundo o executivo, a ideia é reunir entre R$ 500 milhões e 1 bilhão no novo produto. "A tendência é termos duas opções: uma de classe de ações ligadas ao câmbio, e uma outra classe com hedge [protegida contra as variações cambiais]", diz.
Para pensar em investimento no Brasil, o radar da JLP não difere muito da cartilha do mercado: vacina é elemento-chave, com expectativa de responsabilidade fiscal; na eleição de 2022, diz Bergamo, seria muito cedo ainda para se pensar.
A JLP avalia que o aumento da taxa básica de juros, a Selic, colocou uma leve pressão nos retornos esperados dos FIIs de renda, mas vê um cenário positivo para o mercado local e também boas oportunidades para desenvolvimento de ativos imobiliários.
Para os EUA, "apesar de ser algo difícil de apostar", a gestora vê uma eventual alta moderada da taxa de juros combinada com crescimento da economia como algo positivo para o mercado imobiliário.
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