Onde investir em 2021: após queda recente, fundos imobiliários ficaram atrativos e exibem bom potencial de retorno

Fortemente impactado pela crise do coronavírus em 2020, o mercado de fundos imobiliários foi o único que não conseguiu de fato se recuperar a ponto de retornar ao patamar pré-pandemia.

O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX), indicador que mensura o desempenho médio dos preços das cotas dos fundos de investimento imobiliário (FII) mais negociados da bolsa, terminou 2020 como o pior investimento do ano, acumulando uma perda de 10,24%.

Embora a queda adicional na taxa básica de juros (Selic) ao patamar inédito de 2% ao ano tenha sido um fator positivo para os FII, impulsionando a busca da pessoa física por investimentos potencialmente mais rentáveis que renda fixa tradicional, o impacto da pandemia em segmentos muito representativos deste mercado foi tão forte que a posterior retomada econômica não foi suficiente para uma recuperação total do setor.

Mesmo nos segmentos que se saíram bem, muitos fundos ainda terminaram o ano com algum desempenho negativo.

No entanto, a queda nos preços das cotas abriu uma série de oportunidades entre os FII que devem se beneficiar da retomada econômica prevista para 2021. Com preços mais baixos, o retorno desses fundos na forma de dividendos, se tornou ainda mais atrativo.

Assim, mesmo que a Selic suba um pouco neste ano, o que é esperado, os fundos imobiliários ainda se mostram uma boa pedida para o investidor pessoa física.

Além disso, a depreciação das cotas em bolsa foi tão forte que também há uma perspectiva de valorização ao longo do ano, o que permitiria ao investidor ganhar nas duas frentes: distribuição de dividendos e ganho de capital.

Este texto faz parte de uma série especial do Seu Dinheiro sobre onde investir em 2021. Eis a lista completa:

• Bolsa
• Dólar e ouro
• Renda fixa
• Imóveis
• Fundos imobiliários (você está aqui)
• Criptomoedas (disponível em 10/1)

Fortemente afetados pela crise, os fundos de shopping centers, que sempre foram muito populares na bolsa, ainda não aparecem entre as apostas prediletas de analistas e gestores para 2021. Mas os queridinhos do ano passado - galpões logísticos e recebíveis imobiliários -, bem como o depreciado segmento de lajes corporativas têm bons prognósticos.

Eu ouvi analistas e gestores de fundos imobiliários para saber quais são os segmentos desse mercado e os FII mais promissores para 2021. A seguir, eu faço um breve balanço sobre o desempenho dos fundos imobiliários em 2020 e trago as perspectivas para este investimento neste ano.

Pandemia derrubou preços e rendimentos dos FII

Após um 2019 brilhante para os fundos imobiliários, com uma alta de quase 36% do IFIX, a expectativa era de um 2020 sem grandes valorizações, uma Selic mais parada, mas bons retornos em matéria de dividendos.

Depois de um recuo nos preços das cotas logo no início do ano, porém, o IFIX desabou 30% em março, com o pânico provocado pelo avanço do coronavírus no mundo.

De lá para cá, os mercados retornaram aos patamares pré-pandemia, mas não o de FII. Uma das explicações é que a recuperação das ações tem sido muito impulsionada pelo retorno dos recursos estrangeiros à B3, mas no mercado de FII, a participação gringa é bem mais modesta.

Outro motivo é que o futuro dos fundos de shoppings e lajes corporativas, dois segmentos com grande peso no IFIX, ainda é incerto.

Shoppings e lajes: os grandes perdedores de 2020

No auge da pandemia, o fechamento dos shopping centers como parte das medidas de distanciamento social dos governos estaduais e municipais de todo o Brasil impactou fortemente as receitas com aluguel dos fundos com participação nesses imóveis.

Primeiro porque parte dos aluguéis é atrelada às vendas dos lojistas, então muito reduzidas, uma vez que apenas os inquilinos de segmentos considerados essenciais, como supermercados e farmácias, continuaram funcionando.

Segundo porque muitos proprietários tiveram que dar descontos ou adiar o recebimento dos aluguéis para contribuir para a sobrevivência dos inquilinos. A chance de aumento da vacância com a quebra dos locatários era a grande preocupação.

Com isso, muitos FII de shopping deixaram de distribuir dividendos mensalmente, na tentativa de preservar caixa. Com o tempo, os shoppings foram voltando a funcionar, mas ainda permanecem sujeitos a restrições de horário, não tendo recuperado totalmente as vendas.

Além disso, continuam suscetíveis a novas eventuais medidas de distanciamento social impostas pelos governos, uma vez que a pandemia ainda não acabou.

No caso dos fundos de lajes corporativas, o temor era de um aumento da vacância, não tanto pela possibilidade de quebra dos inquilinos, mas pela ampla adoção do home office e a possibilidade de o trabalho remoto acabar se tornando permanente.

O grande questionamento era se os inquilinos devolveriam parte ou a totalidade dos escritórios. Mas também houve quem precisasse de um desconto ou adiamento de aluguel nos piores momentos da crise.

Assim, nem mesmo a resiliência dos fundos de galpões logísticos e recebíveis imobiliários (CRI) foi suficiente para fazer o IFIX retornar ao patamar pré-pandemia. A porrada nos fundos de lajes e shoppings foi simplesmente grande demais.

Em 2020, tanto os fundos de lajes corporativas quanto os de shoppings caíram, em média, cerca de 20%. No caso dos FII de shopping, em novembro, sua distribuição de rendimentos aos cotistas ainda era, em média, quase 40% inferior ao valor distribuído em janeiro.

Galpões logísticos e recebíveis resistiram bem

Dentre os segmentos com grande peso no IFIX, os fundos de galpões logísticos e os de recebíveis foram os queridinhos dos investidores em 2020, atravessando bem a crise.

Os fundos de galpões fecharam o ano com queda média de cerca de 6%, enquanto os de CRI tiveram uma perda média de apenas 1,4%, segundo o IFI-D, índice dos fundos de papel calculado pelo Banco Inter.

Os fundos logísticos se beneficiaram do crescimento do e-commerce, que já era uma tendência e foi acelerado com as medidas de distanciamento social.

Além disso, galpões logísticos geralmente são alugados via contratos atípicos, que têm prazos longos e não preveem revisionais, o que os torna menos arriscados quando ocorre uma crise que pode acabar derrubando os preços dos aluguéis.

Já os fundos de papel, como são apelidados os fundos de CRI, praticamente não se abalaram com a crise experimentada no mês de março e em momento algum deixaram de pagar seus gordos dividendos.

Pelo contrário. Estes foram positivamente impactados pela explosão do IGP-M, índice de inflação que fechou o ano em 23% e indexa a maior parte dos títulos de dívida que compõem a carteira desses fundos. Não por acaso a maior parte dos FII mais valorizados do ano são justamente fundos de CRI.

Mais de 1 milhão de investidores

Mas apesar de 2020 não ter sido o ano dos fundos imobiliários, ainda assim grandes coisas aconteceram nesse mercado.

Os cortes adicionais na taxa Selic atraíram ainda mais investidores para o setor, que terminou o ano com 1,1 milhão de investidores pessoas físicas, quase o dobro dos 632 mil cotistas do fim do ano anterior.

A pessoa física foi atraída pelos rendimentos isentos de imposto de renda distribuídos pelos fundos aos cotistas, que correspondem a um retorno percentual (yield) bem superior aos cerca de 2% da renda fixa conservadora. No fim de 2020, o retorno projetado dos fundos do IFIX era de nada menos que 6,9% em um ano.

E tudo isso com gestão profissional, imóveis de alta qualidade na carteira e liquidez diária, uma vez que FII podem ser vendidos na bolsa a qualquer momento.

Mesmo para as captações com novas emissões de cotas, 2020 não foi um ano ruim. Enquanto em 2019 as emissões totalizaram R$ 41 bilhões, em 2020 elas chegaram a R$ 37 bilhões no acumulado até o mês de novembro, mantendo-se em linha com o ano anterior.

Isso sem contar as novidades do mercado. Tivemos, por exemplo, a estreia de um ETF (fundo de índice) de IFIX, que possibilita ao investidor adquirir toda a carteira do índice e obter retorno equivalente ao do indicador, incluindo os dividendos distribuídos pelos fundos.

Outra novidade foi a liberação do aluguel de cotas de fundos imobiliários e a possibilidade de se operar vendido neste mercado, de forma a apostar na baixa dos ativos.

O que 2021 reserva para os fundos imobiliários

Com um retorno médio projetado de 6,9% no ano e ainda isento de imposto de renda, é possível perceber, logo de cara, que em um cenário de Selic a 2%, os fundos imobiliários estão muito atrativos aos preços atuais.

“Acredito que a indústria de fundos está razoavelmente barata, apesar da massa de investidores que entrou nesse mercado. Antes da pandemia, o retorno do IFIX estava na casa dos 5,5% ao ano”, diz Fernando Crestana, sócio da área imobiliária do BTG Pactual.

Segundo Crestana, o mercado de FII ainda está negociando com desconto de 5% em relação ao valor patrimonial dos fundos (isto é, dos valores dos imóveis das carteiras, que constam em laudo de avaliação).

“Os fundos deveriam negociar acima do valor patrimonial, com um prêmio da ordem de 5% a 10%. Afinal, fundos criam valor. O imóvel dentro do fundo tem que valer mais do que o investimento direto, pois há benefício tributário para o investidor, gestão profissional e carteira pulverizada”, explica.

Para Crestana e todos os demais especialistas com quem eu conversei, a queda dos preços dos fundos imobiliários no ano passado acabou por abrir uma oportunidade de compra, uma vez que a perspectiva para o ano é de retomada econômica.

Mesmo que a taxa básica de juros suba um pouco (o mercado espera uma Selic de 3,00% no fim de 2021), o potencial de retorno de dividendos para o ano ainda é suficientemente atrativo, e eventuais pressões inflacionárias não preocupam, uma vez que os FII têm seus rendimentos corrigidos por índices de preços.

Mas não há apenas chance de ganhar dinheiro com os rendimentos isentos de IR distribuídos pelo fundo. As cotas também podem se valorizar.

“Atualmente estamos no auge do spread [diferença entre o retorno dos FII e o dos títulos públicos atrelados à inflação, as NTN-B]”, diz Giancarlo Gentiluomo, head de distribuição da XP Investimentos.

“Uma carteira diversificada de fundos imobiliários que dê um retorno de 7,30% está com um spread de 350 basis points (3,5 pontos percentuais) em relação à NTN-B, sendo que o spread histórico fica entre 200 e 250 basis points (2,0 a 2,5 pontos percentuais). Ou seja, há potencial de haver uma redução dessa diferença, com a valorização dos cotas”, completa.

Onde investir em 2021: setores e fundos preferidos

Para este ano, os fundos de galpões logísticos e recebíveis continuam sendo os queridinhos, mas fundos de lajes e de shoppings dividem opiniões.

Galpões logísticos

Portos seguros durante a crise, os fundos de galpões logísticos não estão exatamente baratos. Segundo Fernando Crestana, do BTG, o segmento negocia, em média, com mais de 10% de ágio.

Já Giancarlo Gentiluomo, da XP, lembra que há fundos que chegam a negociar de 20% a 30% acima do valor patrimonial. Os retornos de dividendos, na casa dos 5% ao ano, não são tão altos quanto em outros segmentos.

“É difícil encontrar pechinchas, mas do ponto de vista da tese de investimentos, o segmento é uma boa opção, porque o Brasil tem carência de galpões de alta qualidade. A demanda continuará alta nos próximos anos”, avalia Gentiluomo.

O analista Felipe Vaz, do Santander, é outro que gosta do segmento, embora também faça a ressalva da questão do preço. “Focamos nos fundos de galpões com maior qualidade, bem localizados, com pé direito de 10 a 12 metros.

Responsável pela gestão do fundo de fundos imobiliários do BTG (BCFF11), Fernando Crestana destaca que, no setor logístico, o preferido do fundo é o FII de logística do próprio BTG, o BTLG11.

O fundo tem hoje 15 ativos, R$ 4,5 bilhões de patrimônio, zero vacância e alta liquidez. “Os contratos são atípicos, e os imóveis ficam localizados principalmente em São Paulo. A cada emissão de cotas, os recursos já eram imediatamente investidos, nem ficavam em caixa. A expectativa agora é que haja uma convergência dos seus preços para o patamar dos demais fundos de logística”, explica Crestana.

O BTLG11 é também o preferido do Santander no segmento de galpões logísticos. “O fundo não está barato, o valor de mercado está em linha com o valor patrimonial, mas na última emissão de cotas se posicionou em ativos de muita qualidade, atingindo um potencial de retorno na casa dos 7%”, diz Felipe Vaz.

Já na carteira recomendada da XP para o mês de janeiro, os representantes do setor logístico são o fundo de galpões da própria XP (XPLG11) compondo 5% do portfólio, e o da Vinci (VILG11), compondo 12,5% da carteira.

Fundos de recebíveis imobiliários

Outra unanimidade citada pelos especialistas ouvidos foram os fundos de recebíveis imobiliários, aqueles que investem em CRI, títulos de renda fixa atrelados a negócios imobiliários.

Fernando Crestana, do BTG, conta que o fundo de fundos da casa (BCFF11) costuma posicionar ao menos um terço da sua carteira em fundos de CRI, que têm menos volatilidade que os demais.

O fundo preferido do Santander no segmento atualmente é o Mauá Recebíveis Imobiliários (MCCI11). “O fundo tem uma carteira diversificada, com títulos lastreados em imóveis de diferentes segmentos, a maioria no estado de São Paulo. É defensivo, com portfólio quase todo adimplente na pandemia, e potencial de retorno de 7% em 12 meses”, explica o analista Felipe Vaz.

Já a XP conta com três representantes do segmento na sua carteira recomendada de janeiro: 15% da carteira no Kinea Índice de Preços (KNIP11), outros 15% no Capitânia Securities (CPTS11) e 5% no CSHG Recebíveis (HGCR11).

Fundos de lajes corporativas

Este é um dos segmentos que dividem um pouco as opiniões. Para o Santander, trata-se do segmento com maior potencial de apreciação das cotas ao longo de 2021. De fato, no fim de 2020 esses fundos negociavam com deságio de 14%.

“O segmento de lajes corporativas sofreu mais do que deveria no ano passado. A vacância dos escritórios em São Paulo realmente subiu, mas nos fundos cujos imóveis têm mais qualidade e melhor localização, a vacância não chegou a 10%”, explica Felipe Vaz.

O top pick do segmento é o Santander Renda de Aluguéis (SARE11), um fundo híbrido, que pode investir tanto em lajes quanto em galpões logísticos. Segundo Vaz, o fundo vem sendo negociado com desconto em relação ao valor patrimonial, apresentando um retorno estimado de 8% em 12 meses.

Já Giancarlo Gentiluomo, da XP, não tem uma visão tão otimista para o segmento de lajes, embora ela também não seja exatamente pessimista.

Por um lado, o efeito do home office no aumento da vacância foi bem mais limitado do que se esperava, ele explica. Logo, não deve haver um retrocesso neste mercado.

Por outro lado, diz Gentiluomo, a expectativa antes da pandemia era de um crescimento forte nos aluguéis até pelo menos 2023. “Eram esperadas revisionais da ordem de 20% a 30%, mas depois da crise isso saiu do radar”, diz o head de distribuição da XP.

Fundos de shopping centers

Outro segmento que divide opiniões e ainda está bastante baqueado com a pandemia. Para Fernando Crestana, do BTG, deve levar mais de um ano para os shoppings voltarem a render o que rendiam antes, embora devam ver uma continuidade da recuperação em 2021.

Mas na opinião de Gentiluomo, da XP, os fundos de shoppings estão entre os que devem apresentar melhor performance neste ano, recuperando-se totalmente à medida que as restrições à circulação de pessoas forem relaxadas.

Felipe Vaz, do Santander, reconhece que o segmento tem grande diversificação de inquilinos e é diretamente exposto ao crescimento econômico do país, mas diz que prefere esperar mais e não investir no segmento agora, logo no começo do ano.

Ele explica que ainda há incertezas em torno de como ficará o consumo com o fim do auxílio emergencial, e que os descontos de aluguel para os lojistas ainda estarão em vigor durante boa parte do primeiro semestre. “Os retornos estão na casa de 4% a 5%, enquanto outros segmentos estão pagando de 6% a 7% em dividendos”, diz.