Depois de dois meses seguidos de queda, os fundos imobiliários começam outubro com boas perspectivas. Alpinistas experientes, os FIIs escalavam o gráfico de desempenho ponto a ponto e chegaram a subir mais de 1% na primeira metade do mês.
Apesar de preocuparem, os ventos trazidos pela trajetória de alta da taxa Selic já estavam previstos e precificados pelo setor. Os FIIs só não contavam que o risco fiscal voltasse ao centro do radar e provocasse uma avalanche na curva de juros.
O furo no teto de gastos, aberto para acomodar despesas com o Auxílio Brasil, caiu como uma bomba para todos os ativos de renda variável. Quem apostava na resistência do ministro da Economia — um dos principais defensores desse pilar para a saúde fiscal do país — para conter a manobra, se decepcionou.
Depois de sucessivas derrotas para a ala política, Paulo Guedes se retirou da discussão e isentou-se de responsabilidade pelo formato do programa social. Com a “licença para gastar” aprovada pelo ministro, a PEC dos Precatórios, que vai sacramentar o drible na regra, caminha a passos largos no Congresso. O texto ganhou o primeiro dos dois sinais verdes necessários na Câmara na semana passada; o segundo turno da votação deve ocorrer amanhã (9).
Ventania altera plano de voo do BC
O impacto da medida não foi sentido apenas pelos ativos alpinistas. O avião do Banco Central, que sobrevoa o Everest financeiro e acompanha os movimentos do mercado, também foi afetado pela tempestade.
O presidente do órgão e comandante da aeronave, Roberto Campos Neto, havia reforçado que não alteraria o plano de voo a cada nova leva de dados econômicos. Em setembro, o Comitê de Política Monetária do BC (Copom) deixou contratada uma nova alta de 1 ponto percentual para a taxa básica de juros brasileira.
Mas, com a rota prejudicada pelos novos rumos fiscais, os dirigentes recalcularam o rumo da Selic. A taxa foi elevada em 1,50 ponto percentual, para 7,75% ao ano, e deve passar por mais uma alta semelhante na próxima reunião, encerrando o ano em 9,25%.
Com isso, o que caminhava para ser um mês de recuperação terminou com a terceira derrota seguida dos FIIs. O IFIX, índice que mede o comportamento dos fundos mais negociados na Bolsa, encerrou outubro com um recuo de 1,47% e acumula perdas de 6,78% em 2021.
Por que os FIIs sofrem com a alta da Selic?
Mas o que a pressão na curva de juros tem a ver com o desempenho dos fundos imobiliários? A resposta para essa pergunta passa por dois fatores principais.
O primeiro é que alta nos juros aumenta também os retornos dos produtos de renda fixa. O cenário é um prato cheio para alimentar os investimentos mais conservadores. Títulos do Tesouro Direto atrelados à inflação, por exemplo, já pagam mais de 5,5% ao ano de juro real.
Na hora de calcular a rentabilidade e os riscos, os FIIs acabam em desvantagem e sua atratividade é reduzida. Além disso, os juros salgados também encarecem as construções e o crédito, incluindo os financiamentos de longo prazo - menos afetados que os de curto prazo, mas dos quais o setor imobiliário é muito dependente.
Há esperanças no setor
Quem tende a ver o copo sempre meio cheio pode encarar o momento como uma boa oportunidade para pagar barato por fundos de tijolo, especialmente afetados pelo redemoinho fiscal e político.
Para quem não gosta de arriscar nas quedas, porém, vale destacar que nem todos os FIIs sofrem com a alta dos juros. Na verdade, os fundos de papel, que investem em títulos de renda fixa relacionados ao mercado imobiliário, podem ser até beneficiados pela Selic crescente.
Isso porque sua rentabilidade está normalmente atrelada a indexadores que se alimentam desse cenário um tanto quanto caótico, como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA) e o Certificado de Depósito Interbancário (CDI).
Um exemplo dessa classe de ativos são os recebíveis imobiliários (CRI), os únicos a escaparem da queda em outubro. Veja abaixo:
| Segmento | Rentabilidade em outubro |
| Recebíveis imobiliários | 0,94% |
| Shoppings/Varejo | -0,84% |
| IFIX | -1,47% |
| Híbridos | -2,06% |
| Logístico/Industrial | -2,47% |
| Fundos de fundos | -2,94% |
| Outros | -3,49% |
| Escritórios | -4,86% |
Conheça os fundos imobiliários preferidos para novembro
O fundo de investimento favorito das corretoras em novembro também faz parte dessa classe de ativos: o VBI CRI (CVBI11). O FII recebeu novamente quatro recomendações — foi mantido nos top três de Ativa, Guide, Necton e Santander — e é, pela quarta vez consecutiva, ouro no pódio do Seu Dinheiro.
Quem acompanhou a nossa indicação no mês passado viu o ativo ficar praticamente no zero a zero, com alta de 0,04%. Mas, apesar de tímido, o resultado ainda passa longe da queda de 1,47% do IFIX no período.
Para a segunda posição foi preciso aumentar a produção de medalhas de prata, pois tivemos um empate entre cinco fundos: Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11), Kinea Índice de Preços (KNIP11) RBR Rendimento High Grade (RBRR11), TRX Real Estate (TRXF11) e Valora RE III (VGIR11), com duas recomendações cada.
Confira a seguir os três fundos preferidos de cada corretora entre os indicados nas suas respectivas carteiras recomendadas para novembro:
Veja também os fundos mais promissores para o restante de 2021. Confira no vídeo abaixo (e aproveite para seguir o canal do Seu Dinheiro no YouTube para receber mais conteúdos como esse):
VBI CRI (CVBI11) — esquiando na tempestade
Longe de se assustar com a avalanche dos juros, o campeão de novembro tirou os esquis do armário e surfa pela neve, desviando de obstáculos que costumam atrapalhar a vida de outros FIIs.
O feito é possível graças às características centrais de seu portfólio: enquanto o avanço da Selic e o sopro do dragão inflacionário assustam muitos investidores, quem aposta no VBI CRI (CVBI11) pode lucrar com a alta dos preços e dos juros.
O produto investe majoritariamente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras Hipotecárias (LH), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), classes de ativos cujos rendimentos podem estar diretamente ligados à alta da inflação e das taxas de juros.
Para se ter uma ideia do impacto dos índices, 69% do portfólio do fundo é composto por títulos indexados ao IPCA e 31% por títulos ligados ao CDI. Com 35 ativos na carteira, a taxa média de alocação é: IPCA + 6,9% e CDI + 3,6%.
Com isso, desde que entrou em nossa seleção, a projeção de rendimentos do FII tem crescido mês a mês. Segundo os analistas do Santander, o dividend yield — indicador que mede o rendimento de um ativo a partir do pagamento de dividendos — previsto para os próximos 12 meses fica em torno dos 11,5%.
O portfólio do fundo, que é considerado diversificado pelas corretoras, ganhou uma adição recentemente com a alocação de R$ 44,6 milhões no CRI Cash ME VIII, com taxa de IPCA+ 5,75% ao ano.
Agora, 90,3% do patrimônio líquido do VBI CRI está alocado em certificados de recebíveis imobiliários com rentabilidade média de 13,7% ao ano. Confira abaixo os percentuais de alocação por segmento:
- Residencial (27%);
- Logística (21%);
- Loteamento (20%);
- Shopping (14%);
- Outros (12%);
- Educacional (6%);
O Santander aponta que a concentração nos setores de Logística, Loteamento e Residencial, que respondem por 68% do total dos investimentos, é um fator de risco aos investidores, mas assegura que o produto segue uma política de crédito bem estruturada pela gestora.
O banco afirma que, com os recursos de sua sexta emissão de cotas (R$ 330 milhões), o fundo “poderá diversificar ainda mais a carteira de CRIs e aproveitar melhores oportunidades nas operações estruturadas”.
A operação, aprovada em meados de setembro, será realizada com preço de subscrição por cota de R$ 101. Segundo o prospecto definitivo, os cotistas com Direito de Preferência poderão exercer a opção até amanhã (9). Para mais novidades, acompanhe a página de comunicados ao mercado do CVBI11.
Repercussão — entre mortos e feridos
Em mais um período com ganhos escassos para os FIIs, um dos destaques da seleção de outubro — o Valora RE III (VGIR11), segundo lugar no pódio do mês passado — liderou a ponta positiva da tabela, com alta de 2,90%.
Apesar da alta tímida em outubro, o VBI CRI, nosso campeão, também garantiu a sobrevivência em um mês no qual apenas seis dos indicados pelos analistas anotaram ganhos. Veja na tabela a seguir o desempenho de todos os fundos dos top 3 das corretoras em outubro:
