Vacina ou vírus? Ganhe nos dois cenários com este IPO na bolsa

Talvez eu já tenha contado essa história por aqui, mas há alguns anos fui pego de surpresa com a notícia de que a Justiça havia aceitado argumentos do governo do Estado de São Paulo para anular aditivos contratuais entre o Estado e a CCR (que opera diversas rodovias estaduais).

Os papéis abriram em queda forte e o gestor do fundo onde eu trabalhava à época me perguntou o que fazer. Minha resposta foi “não sei”, o que gerou um certo mal estar, mas era a melhor resposta que eu tinha naquele momento.

Claro que ao longo dos próximos dias estudei o caso a fundo, conversei com a empresa e fui até a sede da Artesp solicitar a cópia dos contratos que estavam sendo discutidos (sim, a Lei da Transparência funciona), mas, em um primeiro momento, assumi que a melhor decisão era ficar parado.

O mercado financeiro não é muito receptivo à honestidade do “não sei” (a assunção de ignorância é praticamente um crime nas mesas dos grandes bancos e nas reuniões de analistas), mas há alguns momentos em que qualquer outra resposta é mais chute do que análise.

Nos últimos dias, tenho pensado muito sobre essa história porque, confesso, me vejo dividido entre duas fortes, e bem montadas, narrativas.

Ao que tudo indica, o número de novos casos de covid-19 explodiu em São Paulo e no Rio de Janeiro – médicos estão bastante preocupados e as UTIs de grandes hospitais não têm praticamente mais vagas.

Ouso dizer que, passado o segundo turno das eleições municipais, prefeitos e governadores devem voltar a implementar novas medidas de restrição, com fechamento de estabelecimentos e a proibição de algumas atividades.

Vimos movimento parecido na Europa e nos EUA, com escolas, bares e restaurantes fechando novamente em algumas regiões, e não ficaria surpreso se o mesmo acontecesse por aqui.

Se o medo de um novo lockdown e das dificuldades econômicas é real e altamente justificável, porque, então, a Bolsa segue subindo e já se aproxima dos 110 mil pontos novamente?

Bem, é só virar a página dos jornais e ler as notícias de que as vacinas estão aí e, sim, são bastante eficazes. Claro que ainda é preciso obter certificação, produzir, distribuir e aplicar bilhões de doses pelo mundo todo, mas tudo indica que o corona vai começar sua despedida em meados do ano que vem; antes tarde do que mais tarde, não é mesmo?

Com isso, a conta dos investidores é bem simples: “ok, a gente aguenta mais uns seis meses de sofrimento, mas as impressoras do Fed (banco central norte-americano) estão aí para garantir a economia e vamos chegar do lado de lá prontos para começar tudo de novo”.

O mercado virou um enorme cabo de guerra entre o vírus e a vacina que, por ora, está ganhando a disputa, mas o inverno promete ser bem longo no Hemisfério Norte e, por mais dinâmica que seja a economia dos EUA, não dá para cravar que o país consegue sair ileso de mais uma explosão de desempregos nos próximos meses.

Quem vai sair ganhando no fim das contas?

Não sei.

O que eu posso te dizer é que eu prefiro ficar um pouco mais cauteloso agora do que montar uma posição mais agressiva, de peito aberto – pode ser que fique um pouco para trás no curto prazo, mas também corro menos risco de tomar uma invertida muito grande quando Doria e Covas — assumindo a reeleição do prefeito de São Paulo neste domingo —anunciarem que o apocalipse chegou.

Bom nos dois cenários

Dito isso, tenho aqui uma ideia que pode se dar bem nos dois cenários. Logo no começo da pandemia, ficou claro que quem tivesse mais presença digital sairia ganhando, com destaque para as empresas de e-commerce. Não demorou para que os fundos imobiliários de logística caíssem no gosto do povo porque, bem, é preciso ter galpão para despachar a sua encomenda da Amazon.

Em paralelo, se o mercado simplesmente ignorar a segunda onda e resolver se manter otimista, ativos baratos, com bom nível de dividendos deveriam se beneficiar – coisa barata não sai de moda.

Olha só, uma das maiores gestoras do setor imobiliário, a HSI, está lançando um fundo de galpão com imóveis bem localizados a um preço bem interessante, com potencial para pagar proventos na casa de 7% ao ano, bem acima da média dos pares, que estão entregando em torno de 5,5%.

O HSI Log (HSLG11) é um fundo já estabelecido que roda há alguns anos, mas que ainda não negocia em Bolsa – por enquanto, tem apenas um cotista e vem ao mercado justamente para pulverizar suas cotas e zerar a alavancagem.

O HSLG11 conta hoje com cinco imóveis e 429 mil metros de área bruta locável (ABL, no jargão do mercado imobiliário), todos localizados a um raio de 30km de grandes centros urbanos em São Paulo, Minas Gerais e Paraná, todos ocupados por locatários em boa condição de crédito.

Dada a boa localização e as ótimas qualidades técnicas dos ativos, entendemos que o risco de vacância é relativamente baixo e, não à toa, o fundo opera com 97% de ocupação, sendo que a única área vaga se encontra no Galpão Itapevi, com bom potencial de locação.

A ideia é captar R$ 490 milhões e liquidar alguns CRIs atrelados aos imóveis, para então rodar mais leve e, no médio prazo, aumentar o portfólio.

Da forma como o fundo deve ficar após a oferta, modelei o fundo por aqui e entendo que deve entregar proventos na casa de R$ 0,56 por cota ao longo do primeiro ano – o que dá um belo yield de 6,7%, levando em consideração o preço da emissão, que é de R$ 100 por cota.

Ainda de acordo com o meu modelo, o preço justo, já considerando os riscos associados ao fundo (falo mais sobre isso daqui a pouco) fica em pouco mais de R$ 110 por cota, um potencial de 10% de ganho de capital que, no cenário atual, está longe de ser desprezível.

Minhas premissas incluem um aumento real de aluguel dos contratos que estão mais fora da realidade do mercado, locação da área vaga em Itapevi até janeiro de 2022, alocação de caixa (cerca de R$ 50 milhões) até o fim do primeiro trimestre do ano que vem e uma vacância estrutural de 2% para todos os imóveis.

E os riscos?

Como estamos falando de um IPO, você não consegue comprar as cotas diretamente no seu homebroker, é preciso pedir para participar na sua corretora (entre em contato e fale que quer participar da oferta do HSI Logística que o pessoal vai te orientar). Você tem até o dia 7 de dezembro para fazer sua reserva (não vai deixar para a última hora) e o valor mínimo é de R$ 500 (5 cotas), o que é muito acessível.

Em termos de riscos, além do risco de mercado, todo fundo imobiliário convive com risco de vacância e de crédito. No caso do HSLG11, acredito que são riscos controlados pela qualidade dos imóveis e dos locatários.

Sobre a oferta em si, o risco é baixo também: ou o fundo capta os R$ 490 milhões ou nada, ou seja, você só vai desembolsar caixa se a oferta for bem-sucedida. Há pouco risco de alocação, dado que o portfólio já está montado e os recursos serão destinados para a quitação de dívidas (tudo já está negociado com os credores, diga-se).

Considero que o maior risco seja o de liquidez e o de concentração de cotas: da forma como a coisa toda está desenhada, pouco mais de 60% das cotas ficarão na mão do atual cotista, que vai acabar mandando no fundo. Isso também gera um risco de uma pressão vendedora, uma vez que o cotista em questão já manifestou interesse em desmontar sua posição. Acho que as chances de uma venda abaixo do preço de IPO sejam muito baixas, mas não podem ser descartadas.

Colocando tudo na balança, considero o HSLG11 uma das melhores alternativas para surfar os próximos meses, além de te entregar um portfólio de muita qualidade para o longo prazo.

Quem quiser entender melhor o fundo e os riscos envolvidos, vale dar uma olhada no prospecto.

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