A Gafisa na era Mu Hak You: empresa defende aluguel de estoque e promoções ao estilo ‘Lojas Americanas’

A gestora de recursos GWI parece não ter ideia do que está fazendo ao tomar as decisões na gestão da incorporadora Gafisa. Essa foi a frase que Seu Dinheiro mais ouviu nas últimas semanas, em conversas com funcionários e ex-funcionários da construtora. A preocupação de todos é com o futuro da empresa.

A GWI é a principal acionista da Gafisa, com fatia de 42,47 %. Desde que conseguiu a maioria do conselho, no final de setembro, colocou seus principais nomes para dar as cartas na empresa. O coreano Mu Hak You é o presidente do conselho de administração. A advogada Ana Recart é diretora-presidente, financeira e de relações com investidores. Karen Guimarães é diretora de operações.

Elas não eram as primeiras escolhas de Mu Hak. Logo que viu as possibilidades reais de virar um controlador da companhia, o investidor coreano procurou executivos de mercado para comandar a empresa sob sua tutela, disseram fontes próximas à Gafisa ao Seu Dinheiro. Mas o gestor da GWI teve que optar pelas soluções caseiras porque ninguém aceitou o convite.

Ana e Karen entraram no conselho da Gafisa em abril, quando a GWI colocou os primeiros pés na empresa elegendo duas cadeiras no colegiado -já ali a gestora poderia ter ficado com mais assentos, se tivesse feito corretamente as contas e distribuído seus votos em mais pessoas, no processo de voto múltiplo que formou o conselho.

As duas participaram de três ou quatro reuniões de conselho, antes de a GWI informar à companhia, por escrito, que pretendia dissolvê-lo. Nesses encontros, pacíficos, os administradores da empresa buscaram apresentar a Gafisa às conselheiras. E ficaram de certa forma surpresos com o total desconhecimento delas sobre o funcionamento do negócio de construção e incorporação.

Ambas tinham passagem pela GWI Real Estate, um negócio totalmente distinto do da construtora. A gestora negociava shoppings, espaços comerciais e galpões. Ou seja, poucos grandes negócios espalhados durante o ano. Já a Gafisa é uma empresa que vende apartamentos diariamente e trabalha diretamente com diversos tipos de público.

Ana e Karen não sabiam, por exemplo, que a venda de 100% dos apartamentos no lançamento de um empreendimento imobiliário em poucos dias não significa entrada imediata de receitas - elas são apropriadas conforme a obra vai evoluindo e os pagamentos são feitos.

Também não tinham conhecimento de que o valor atribuído a um banco de terrenos de uma construtora não se refere apenas ao valor da terra, mas ao valor que ele pode trazer após a incorporação, ou após um projeto. Elas teriam chegado a sugerir a venda de terrenos para reduzir a dívida da Gafisa.

Ainda assim, elas acabaram assumindo a empresa, ao lado de Mu Hak que, assim como elas não tinha experiência no segmento. A primeira medida, após uma devassa em documentos e computadores, foi demitir toda a diretoria anterior. Alguns foram mandados embora logo no primeiro dia em que o grupo assumiu a Gafisa, enquanto outros foi se desligando a pedido dias depois.

Mesmo sem ter uma transição, sem conseguir ninguém do setor para tocar o projeto, em momento algum se acanharam na tomada de decisões. Quem já trabalhou na GWI diz que lá funciona assim: “vamos fazendo, depois a gente vê”.

Até controlar a Gafisa, Mu Hak poderia prejudicar seus cotistas que, apesar das perdas que já aconteceram nos fundos dele, jamais apresentaram queixas contra o gestor. Mas a administração que ele vem fazendo da Gafisa já traz preocupações em relação ao futuro da empresa e, aí, os prejudicados não serão apenas os cotistas, mas os acionistas da companhia, os clientes que compraram apartamentos ainda a ser entregues pela empresa. E mais: um desfecho negativo dessa caso pode atingir a credibilidade de todo o setor.

Conforme os relatos, quando a GWI se livrou de todo o alto escalão da empresa, internamente houve quem interpretasse que a gestora tinha uma estratégia para a construtora _por isso a atitude mais drástica. Com o corte, basicamente, a linha da diretoria deixou de existir na Gafisa, e esse papel caiu no colo dos gerentes. A meta era reduzir a folha da empresa pela metade e, segundo fontes, havia, de fato, alguma percepção no mercado de que a Gafisa era uma empresa inchada.

Só que nos dias seguintes quando perguntavam ao novo comando quem assumiria as funções de quem já havia sido demitido ou ainda teria de ser mandado embora, não recebiam respostas. Na maioria das vezes ouviam um “virem-se”.

“Foi quando eu percebi que não havia estratégia nenhuma da parte deles, que tomavam atitudes desconhecendo a natureza do negócio, sem ter ideia do que estavam fazendo. Não dá para cortar sem critério, sem saber como as coisas vão continuar”, diz um funcionário.

“Eles têm experiência zero em gestão de pessoas e mostram claramente que não confiam em ninguém. Desconfiam de tudo e de todos, principalmente de quem os alerta para os erros que cometem. Só que o negócio de construção é muito baseado em confiança. Os corretores são autônomos, trabalham também para outras empresas. O cliente, se não confiar que o apartamento será entregue, não vai comprar”, diz outro.

O ambiente na empresa, segundo os relatos, é ´”horrível” e o descontentamento, “geral”. Quem ainda está lá procura por outro emprego.

Aluguel de estoque e gestão “Lojas Americanas”

Algumas ideias relatadas pelas fontes ouvidas nessa reportagem e que foram colocadas em prática ou estão em estudo, de fato, surpreendem pelo inusitado. A GWI discute colocar apartamentos que hoje fazem parte de seu estoque para a locação, por conta de dificuldades de venda. Só que esses apartamentos em estoque estão “crus”, ou seja quem quiser alugar, terá que colocar pisos, louças, fazer um acabamento mínimo antes de poder morar no imóvel.

Para quem entende do setor, a ideia chega a ser absurda. Quem é que está disposto a alugar um apartamento que precisa de acabamento? Para a GWI, um desconto de três meses no aluguel seria suficiente para convencer o locatário a aceitar reformar o imóvel antes de entrar nele e sem que ele seja próprio.

Corretores que trabalham para a empresa reclamam que a administração da Gafisa tem alterado o preço dos apartamentos à venda constantemente, de uma semana para outra. Uma semana o imóvel custa x, na outra, 10% mais; sete dias depois, 5% menos. Para Mu Hak, essa seria uma tática do varejo, similar a gestão das Lojas Americanas, “que sempre deu certo”.

O problema, explica um corretor de imóveis, é que a venda de um apartamento não é feita em uma visita ao estande ou ao imóvel. Normalmente, demora quase 60 dias para ser concluída.

“Um dia a pessoa vem, pega o preço, depois volta, faz uma nova visita, uma proposta, traz mais alguém para ver. Se a cada visita que a pessoa faz o apartamento estiver num preço diferente, como fecho a venda? Um imóvel não pode ser vendido com um chocolate, que se estiver custando um dia R$ 1, no outro, R$ 0,90, e no outro R$ 1,10, não vai fazer assim tanta diferença”, resume.

Outra novidade seria aumentar a entrada para os clientes em apartamentos em construção. Em vez de cerca de 2% do valor de imóvel, praxe do mercado de incorporação, o mínimo sairia de 10%. Para os corretores, quem tiver esse dinheiro para a entrada, vai preferir comprar um imóvel já pronto.

Os corretores também estão vendo mudanças nas metas e comissões de venda reduzidas. Sem estímulos da Gafisa, em vez de oferecer os produtos dessa empresa, estão dando preferência a mostrar os de outras construtoras aos clientes.

Essa questão somada à própria percepção dos clientes sobre os problemas de gestão da empresa explicariam o fato de um empreendimento no bairro do Tatuapé, zona Leste de São Paulo, ter alcançado vendas de 10% no fim de semana de lançamento, quando o aceitável seria um percentual de 40%.

Susto nos fornecedores

Decisões já públicas da GWI vão na mesma linha incompreensível e atabalhoada das descritas acima. Eles anunciaram a mudança da sede do prédio ao lado do Shopping Eldorado para São Caetano como uma medida de economia. Obviamente, isso causou insatisfação de pessoal, que vai ter sua vida modificada com a mudança. Isso significaria também gerir o negócio à distância, uma vez que todos os projetos e a rede de relacionamentos da empresa está em São Paulo.

Mas pior do que isso, nem financeiramente a decisão parece fazer sentido. Aparentemente, a GWI não sabia que o ISS em São Caetano é mais alto do que em São Paulo. Além disso, há dois anos, a Gafisa havia cogitado a mudança de sede para o centro da cidade ou Alphaville.

Mas depois de estudos, concluiu que ela teria um custo imediato maior do que a economia de um eventual aluguel mais baixo e, então, renegociou o contrato. Para se mudar, a empresa teria de fazer uma reforma para entregar o escritório atual e pagar multa. Além de fazer outra reforma no edifício em São Caetano. O dispêndio de caixa para uma companhia que não tem folga nessa linha não compensaria a possível economia, que só seria capturada em dois anos.

E o que dizer do uso do caixa da companhia para recomprar ações da empresa, mesmo diante da crise econômica que abalou o setor nos últimos anos, tema já tratado nesta reportagem do Seu Dinheiro.

Ao mesmo tempo em que usou o caixa à toa, a GWI informou que deixaria de pagar fornecedores – e só voltou atrás dias depois após ameaças de greve de sindicatos. Mas o Seu Dinheiro apurou que os contratos com fornecedores de todo o tipo estão sob negociação. A proposta básica da nova gestão é pagar a metade do que deve e em 48 meses.

Essa prática deve se espalhar rápido pelo mercado, disse uma fonte ao Seu Dinheiro, e em breve apenas as empresas que oferecem produtos e serviços de qualidade inferior devem continuar a fazer negócio com a Gafisa.

Mas, para o acionista, o maior risco de um corte de custos, de pessoal e de redução de despesas gerais e administrativas mal feito é se isso impactar as obras. Numa construtora, o reconhecimento de receitas é decorrente da realização das obras. Se esses cortes todos impactarem o bom andamento da obra, imediatamente a receita será afetada.

Por isso, quando a Gafisa anunciou publicamente a suspensão de pagamento aos fornecedores, ainda que tenha voltado atrás dias depois, sinalizou que há algo errado por lá. Hoje esse é visto como o maior erro que o grupo de Mu Hak cometeu na companhia. Depois disso agências de avaliação de risco rebaixaram as notas de crédito da empresa _ a Moodys retirou a nota, alegando razões comerciais _ o que tende a tornar mais cara a captação de recursos para a empresa.

Carta aos acionistas

No último dia 30 de novembro, Mu Hak divulgou uma carta aos acionistas da Gafisa. Falou de economias de R$ 36 milhões com redução de pessoal, da ordem de 50%, e encerramento da filial no Rio. Essa informação já havia sido dada na divulgação dos resultados do terceiro trimestre.

Falou da deslistagem de ADRS da Nyse - segundo relatos, as duas conselheiras haviam sido contra a medida quando ela foi proposta pela gestão anterior - e manifestou a vontade de buscar melhor rentabilidade dos estoques - o que remete à ideia de alugar esses apartamentos, conforme contaram os funcionários ouvidos na reportagem.

Mu Hak disse ainda trabalhar por funding para a companhia, informando que sairia em road show com instituições financeiras no início de dezembro. Frisou ainda que a ação da Gafisa, desde que assumiram a empresa, valorizou 35%.

E apesar de iniciar a carta falando em transparência, não deu nenhuma satisfação aos acionistas sobre a recompra de ações da empresa, que reduz o caixa da companhia e qual o papel dela nessa valorização das ações.

Seu Dinheiro procurou a Gafisa e buscou esclarecimentos sobre todos os pontos dessa reportagem (desconhecimento do negócio, negociações com fornecedores, negativas de executivos de mercado, continuidade da empresa, uso do caixa em recompra). Perguntou especificamente qual é a estratégia da GWI para a Gafisa e se Mu Hak pensa em investidores para fazer um aumento de capital na companhia.

Ou como pretende conseguir dinheiro para a empresa perdendo rating e sem a confiança do mercado. Questionou inclusive se esses rebaixamentos e retiradas de notas não afetam contratos atuais da empresa _ a Gafisa tem debêntures emitidas com projetos dados em garantia.

Perguntou sobre lançamentos sendo represados _ segundo a empresa, os mais rentáveis e com maior aceitação pelo mercado seriam priorizados _ e se isso não impactaria receitas futuras necessárias à sobrevivência da empresa. Também citou eventuais descontos nos estoques e se há possibilidade de ativos da GWI Real Estate serem incorporados à Gafisa.

A reportagem esperou dois dias por uma resposta e, sem retorno, entrou novamente em contato. A Gafisa pediu mais prazo e no final dele optou por não responder a nenhum dos questionamentos feitos. Em entrevista ao jornal O Estado de S. Paulo, a executiva Ana Recart disse que a empresa não será liquidada, disse que os ativos superam as dívidas e defendeu o processo de recompra.

A chegada da GWI à Gafisa interrompe um movimento de recuperação na empresa, que sofreu por longos anos diante do erro de incorporar a construtora Tenda. O ano de 2018 foi o primeiro em que ela conseguia operar sem a preocupação muito aguda com sua alavancagem. Entenda aqui o histórico da Gafisa, seus erros e acertos do passado.

A resposta para o futuro da Gafisa deverá ficar um pouco mais clara quando a empresa divulgar o resultado deste último trimestre, capitaneado pela GWI. Vai ser relevante ver qual será a posição de caixa da empresa e se os prognósticos de quem acompanha a operação hoje estão certos: vendas fracas, sem lançamentos, com receia sofrendo muito e perda de ritmo das obras em função das medidas que tomaram. Num cenário assim, alguns já cogitam até mesmo uma liquidação da empresa.