É pirâmide? Por que o fundo imobiliário Mérito foi suspenso, e agora liberado

As notícias não tiram férias. E eu ainda curtia os últimos dias do direito (privilégio para alguns...) de funcionário com carteira assinada quando recebi a ligação de um velho conhecido do mercado financeiro. Ele queria saber se eu sabia da última. Eu não sabia.

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) havia tomado uma decisão inédita e radical: suspendeu a negociação das cotas de fundo imobiliário na bolsa. O motivo: suspeita de que o Mérito Desenvolvimento Imobiliário operava em um esquema semelhante a uma pirâmide financeira. Ou seja, que distribuía rendimentos com o dinheiro que entrava de novos investidores.

A decisão provocou um rebuliço e afetou diretamente os 8 mil investidores do fundo imobiliário, que ficaram com o dinheiro bloqueado. Passaram-se mais de dois meses até que, nesta quinta-feira, eles finalmente puderam negociar novamente suas cotas na B3. Período em que não só voltei das férias como mudei de emprego.

Como era esperado, a cotação despencou na reabertura dos negócios e encerrou o dia em queda de 23%. No fim da manhã de hoje, recuava mais 7%. De todo modo, a retomada dos negócios não eliminou as dúvidas. Afinal, era ou não uma pirâmide? Se havia irregularidades, por que aparentemente só os investidores foram penalizados com a suspensão das operações?

A CVM, responsável por regular o mercado de capitais, não comenta casos específicos e em andamento. Na deliberação mais recente, a autarquia não usou mais o termo “pirâmide”, e disse que a suspensão ocorreu após constatação de que o fundo atuava "de forma irregular no mercado de capitais".

Mas uma pessoa que conhece o caso, e que conversou comigo sob a condição de não ser identificada nesta reportagem, disse que o tratamento dado continua sendo o de uma possível fraude. Mesmo com a liberação da negociação, a investigação sobre a Planner, administradora do fundo, e a gestora Mérito continua.

A única certeza é que, da forma como está hoje, o fundo terá de provar seu valor exclusivamente de suas atividades imobiliárias. E apenas quando o dinheiro efetivamente entrar na conta.

Ganhos gordos

Foi a rentabilidade gorda que atraiu os investidores para o fundo Mérito. Desde 2013, quando foi criado, até maio deste ano ele entregou um retorno equivalente a 177% do CDI com a distribuição de resultados. E ainda isento de imposto de renda, já que os fundos imobiliários não são tributados.

Um primeiro olhar não indica nada de errado com o Mérito. O fundo imobiliário possui de fato uma carteira com 20 empreendimentos, a maioria projetos em desenvolvimento. Muito diferente de uma pirâmide clássica, em que não existem investimentos de fato, apenas o fluxo de entrada e saída de dinheiro de investidores.

Para angariar recursos para investir nos projetos, o Mérito fez ofertas públicas de cotas. Foram quatro emissões ao todo, que somaram R$ 226 milhões e tiveram aval da CVM. Os problemas começaram durante o processo para a realização de uma quinta oferta, de R$ 225 milhões.

A partir da denúncia de um investidor, a autarquia foi olhar o fundo mais de perto. E considerou algumas coisas estranhas. A primeira foi a cobrança de uma taxa de ingresso, que podia chegar a 30% aos novos investidores.

A segunda foi ao examinar como o fundo imobiliário havia distribuído rendimentos tão generosos aos cotistas. Na análise da CVM, o retorno veio não do ganho com a venda dos imóveis a um preço maior que o de custo. Mas com os recursos das taxas de ingresso e da reavaliação dos empreendimentos da carteira do fundo. Essa reavaliação gerou um lucro contábil que foi distribuído aos investidores, ainda que nenhum real tivesse entrado no caixa.

Ou seja, a CVM entendeu que o pagamento de rendimento com base nesse tipo de receita faz com que o fundo tenha características de uma pirâmide.

A Planner, administradora do Mérito, contestou as afirmações e apresentou dados que comprovariam que o fundo teve uma distribuição compatível com a operação. No período em que as cotas estavam suspensas para negociação, o fundo inclusive anunciou o pagamento de amortização aos investidores.

Tá liberado

Na queda de braço, a administradora só conseguiu liberar a negociação das cotas depois de atender às exigências da CVM. A partir de agora, o Mérito só poderá pagar rendimentos somente com base nos resultados operacionais. E a carteira terá de ser avaliada pelo preço de custo de aquisição dos imóveis até que haja uma venda efetiva.

Ao fazer os ajustes, o patrimônio líquido do fundo foi reduzido em cerca de 10%. A oferta de novas cotas foi cancelada e a Planner informou que pretende assumir a gestão dos ativos. O teste efetivo do valor do Mérito, tanto nos resultados como na percepção dos investidores, começará agora.

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Vinícius Pinheiro

vpinheiro@seudinheiro.com @vinipinn

Diretor de redação do Seu Dinheiro. Formado em jornalismo, com MBA em Derivativos e Informações Econômico-Financeiras pela FIA, trabalhou nas principais publicações de economia do país, como Valor Econômico, Agência Estado e Gazeta Mercantil. É autor dos romances "O Roteirista", "Abandonado" e "Os Jogadores"