Com nova tributação sobre o aluguel de imóveis, vale a pena constituir holding para pagar menos imposto?

Quem achou que a reforma tributária e o novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA) se resumiam aos produtos de supermercados, lojas de departamento e outros bens de consumo se enganou. As mudanças na lei alcançam o mercado de aluguel de imóveis e podem mudar bastante a rotina de alguns proprietários.

Locações residenciais, comerciais, industriais, rurais e outras entraram oficialmente na órbita do IVA, formado pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

A virada mais importante está no enquadramento como contribuinte do IVA. Segundo a legislação, o proprietário pessoa física que faturar mais de R$ 240 mil por ano com aluguéis e tiver quatro imóveis ou mais será tratado como contribuinte.

Pessoas físicas que têm receita anual com locação superior a R$ 288 mil, independentemente da quantidade de imóveis, também se enquadram como contribuintes.

Essa mudança reavivou uma dúvida antiga entre donos de múltiplos imóveis: abrir uma empresa — a chamada holding imobiliária — para administrar as locações faz sentido ou não?

Segundo especialistas consultados pelo Seu Dinheiro, a resposta não é simples. A criação do imposto de renda sobre dividendos e do IR mínimo sobre as grandes rendas deixou esse planejamento mais difícil.

Até o ano passado, a equação para decidir se valia a pena abrir uma holding ou outra estrutura jurídica envolvia basicamente o custo de administrar a empresa e o faturamento das locações.

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Agora, com a tributação de dividendos acima de R$ 50 mil mensais e o risco de enquadramento na alíquota mínima anual de IR (para quem recebe rendimentos acima de R$ 600 mil anuais), a conta ficou mais complexa.

“O maior risco é tomar decisões com base em publicações alarmistas. A reforma não cria uma taxação automática nem transforma todo locador em empresário. Em muitos casos, alugar como pessoa física continua sendo o melhor caminho”, afirma Charles Gularte, sócio-diretor de contabilidade da Contabilizei.

O que as empresas pagam vs. o que as pessoas físicas pagam

Pessoas físicas

A reforma tributária estabeleceu critérios claros para o enquadramento de locadores pessoas físicas no IVA.

• Regra 1: ter e alugar no próprio CPF quatro ou mais imóveis distintos E receber uma receita anual com locação superior a R$ 240 mil;

Ou

• Regra 2: ter uma receita anual com locação superior a R$ 288 mil, independentemente da quantidade de imóveis

Quem não cumprir um desses critérios não pagará IBS nem CBS sobre a receita do aluguel. Ou seja, continuará apenas pagando imposto de renda quando a receita for superior à faixa de isenção, como já ocorria.

A tabela de IR também continuará a mesma (progressiva, com alíquotas de 7,5% a 27,5% a depender do valor recebido), assim como a forma de recolhimento via Carnê-Leão no portal da Receita Federal para valores acima da faixa de isenção.

“Para o pequeno proprietário, nada muda. Ele não pagará IBS nem CBS e não precisa abrir empresa por causa da reforma tributária”, afirma Gularte.

Pessoas jurídicas (holdings, fundos e outros)

Já para a pessoa jurídica a situação é diferente. No caso de empresas, holdings, fundos e outros, o IVA será obrigatório, independentemente da quantidade de imóveis ou da receita com aluguéis.

Aqui, é importante que fique claro que o IVA (IBS e CBS) será uma tributação adicional ao imposto de renda (IR).

Atualmente, pessoas jurídicas, como as holdings imobiliárias, já pagam IRPJ conforme o regime tributário escolhido — lucro presumido, lucro real ou simples nacional. Esse imposto se mantém, acrescido do IVA — que substituirá a cobrança de PIS/Cofins.

• Resumindo, para pessoas jurídicas, a cobrança IR + IVA é obrigatório. Já para pessoas físicas, o IR é obrigatório, quando o rendimento fica acima da faixa de isenção, enquanto o IVA depende do enquadramento nas regras estabelecidas pela reforma tributária.

Quanto custa cada imposto

Pessoas físicas

Uma vez que o locador do imóvel seja enquadrado como contribuinte do IVA, o prazo do contrato de locação definirá a cobrança de IBS e CBS. A reforma tributária criou uma separação clara entre o locador tradicional e o locador de “Airbnb”.

Aluguéis por até 90 dias serão classificados como hotelaria, com redução de 40% sobre a alíquota do IVA e nenhum benefício adicional. A carga tributária estimada é de 15,9%.

Já a locação residencial de longa duração (prazo maior do que 90 dias) terá uma redução de 70% da alíquota do IVA e direito a um redutor social mensal de R$ 600 na base de cálculo, por imóvel.

Na prática, a carga tributária estimada é de 7,95%, mas o redutor social para a pessoa física será de R$ 2.400, visto que é necessário receber aluguéis por quatro imóveis para se enquadrar como contribuinte. O desconto será de R$ 600 na base de cálculo de cada imóvel, e a alíquota reduzida incide sobre o valor pós-desconto.

Aluguéis comerciais, industriais, rurais e outros não têm direito ao redutor social — ela é destinada apenas para locações residenciais.

Para pessoas físicas, o imposto sobre locações residenciais fica assim:

• Curta temporada: 15,9% de IVA + IR;
• Longa estadia: (redutor social (R$ 600) * 7,95% de IVA) + IR.

Lembrando que, a partir de 2026, a renda com aluguéis é isenta de imposto de renda até R$ 5 mil mensais. A mudança que o governo aprovou para os salários também se aplica a outras formas de rendas tributáveis sujeitas ao ajuste anual.

Com isso, os rendimentos com aluguéis de R$ 5.000,01 a R$ 7.350 também contam com descontos progressivos. Já valores acima de R$ 7.350,01 caem direto na alíquota de 27,5%.

Lembrando que, para fins de imposto de renda, os diversos pagamentos de aluguéis recebidos por quem faz locação de vários imóveis se somam mensalmente.

E, ainda que o somatório dos aluguéis permaneça isento na base mensal, o valor anual pode ficar sujeito à tributação na declaração de IR, caso a pessoa física tenha outras rendas sujeitas ao ajuste anual, como salários ou pro labore. Isso porque, na declaração, todas as rendas tributadas pela tabela progressiva se somam.

Para João Pedro Garcia, advogado tributarista no Ballstaedt Gasparino Advogados, o sistema protegeu a locação residencial tradicional, reduzindo a base de cálculo do IBS/CBS e a alíquota aplicada. Já a curta temporada, enquadrada como hotelaria, perde esses benefícios.

Isso significa que imóveis destinados ao “Airbnb” terão, proporcionalmente, uma tributação maior — e isso deve ser considerado no momento de decidir sobre a criação de uma holding.

Pessoas jurídicas

As cargas tributárias do IVA são as mesmas para curta temporada e longa estadia de imóveis de pessoas jurídicas: 15,9% e 7,95%, respectivamente. O que muda é a tributação do imposto de renda.

Em sua maioria, empresas e holdings imobiliárias adotam o regime de lucro presumido para fins tributários. Isso significa que elas pagam IRPJ + CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido), a uma alíquota menor, de 10,88%.

Em comparação com o imposto de renda, que tem uma alíquota de 27,5% para aluguéis acima de R$ 7.350,01, a alíquota do lucro presumido é melhor. E quem constitui holdings imobiliárias costuma receber valores mensais de aluguel bem superiores a este limite.

Entretanto, é preciso considerar que a PJ é contribuinte automática do IVA, a partir de um imóvel e independentemente do valor do aluguel — enquanto a pessoa física precisa de pelo menos quatro alugados, somando uma renda superior a R$ 240 mil por ano.

Se, com um único imóvel, a pessoa física consegue uma renda superior a R$ 288 mil no ano — que é a segunda regra — a constituição de uma holding pode ser atrativa, visto que esse imóvel com certeza cairá na alíquota de 27,5% do imposto de renda.

O redutor social é válido para as locações residenciais da PJ também, e as empresas têm direito ao sistema de créditos.

Elas podem descontar do IVA devido com a locação os valores de IBS e CBS pagos em despesas relacionadas ao imóvel — como manutenção, reformas, obras e serviços contratados. Na prática, isso deve reduzir o impacto final dos novos tributos.

Embora tudo isso tenha que entrar na conta, foi outra regra de tributação que deixou a tomada de decisão mais complicada: o imposto de renda sobre dividendos e o IR mínimo sobre as altíssimas rendas.

Vale a pena instituir uma holding imobiliária?

Para os especialistas ouvidos pelo Seu Dinheiro, cogitar a criação de uma holding ou outro instrumento jurídico para administração de imóveis só faz sentido para quem, de fato, se enquadra como contribuinte do IVA.

Mas, ainda assim, não é uma análise tão simples. A simulação de carga tributária também deve passar pelo lucro com a renda dos aluguéis.

A holding imobiliária é uma empresa, e a distribuição de seus lucros são dividendos. A partir de 2026, as pessoas físicas que receberem mais de R$ 50 mil por mês em dividendos de uma mesma empresa — como uma holding imobiliária — são tributadas em 10% de IR na fonte.

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A receita bruta do aluguel de imóveis já vai pagar IBS + CBS e imposto de renda na holding. Se somar mais de R$ 50 mil mensais, ainda vai ter que arcar com mais o IR sobre dividendos na pessoa física.

E ainda tem o IR mínimo, progressivo a partir de 0,1% para rendas acima de R$ 600 mil anuais. Os R$ 240 mil anuais da regra do IVA são equivalentes a 40% dos R$ 600 mil necessários para enquadrar nessa tributação da alta renda.

“Não é uma conta simples. Precisa estimar o volume de receita, a carga tributária de todos os imóveis, se tem deduções e possíveis formas de mitigar os impostos”, enumera Ana Cláudia Akie Utumi, sócia-fundadora do escritório Utumi Advogados.

Mas não acaba aí, assegura a advogada. “A manutenção de uma pessoa jurídica tem custos de administração, e tem também o ITBI, um imposto municipal sobre o valor de mercado do imóvel para transferir o patrimônio da pessoa física para a holding”, avalia Utumi. Em São Paulo, por exemplo, o ITBI nesses casos é de 3%.

Mas nem tudo é má notícia. A holding imobiliária permite uma gestão profissional dos imóveis. As notas fiscais de serviço (NFS-e), que serão uma obrigação para os contribuintes do IVA, podem ficar a cargo dessa gestão, assim como o cadastro no sistema nacional de imposto, no CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) e o uso dos créditos fiscais.

Manoela Vargas, head de wealth planning da TAG Investimentos, entende que a pessoa física que se enquadrar como contribuinte do IVA realmente tem um negócio imobiliário.

“Estamos falando de mais de quatro imóveis, com uma receita anual superior a R$ 240 mil. Não é uma atividade a nível de pessoa física. Possivelmente já tem uma imobiliária ou administração externa para ajudar nesse gerenciamento, embora permaneça no CPF”, afirma.

Para a advogada, mais do que o adicional do imposto, o enquadramento dessa atividade de locação no IVA traz obrigações administrativas que para uma pessoa física podem não ser simples de executar.

“O governo está buscando um controle maior dos imóveis. A nota fiscal tem esse objetivo, de dar mais informações para a Receita Federal. Temos também a implantação do CIB. É uma centralização de dados para todos os níveis de poder que deve gerar uma fiscalização muito maior com o tempo”, diz Vargas.

Embora não tenha uma receita de bolo e uma resposta fácil para a pergunta das holdings, os especialistas indicam uma consulta profissional para fazer simulações e tirar dúvidas, principalmente para as pessoas físicas que serão contribuintes do IVA.