Quer financiar um imóvel? Veja os documentos exigidos e outras formas de comprovar renda

A decisão de financiar um imóvel costuma marcar uma virada de chave na vida das pessoas. Trata-se de um compromisso financeiro com valores significativos que perdura por décadas e, portanto, é necessário ter um bom planejamento. Nesse processo, há um primeiro passo que muitas vezes é subestimado, mas que pode definir a rapidez e até a aprovação do financiamento: a documentação.

Antes mesmo de escolher o imóvel ou simular parcelas, o banco precisa entender quem é o comprador, qual é a renda mensal e se o imóvel atende às exigências legais.

Ter esses documentos separados com antecedência torna o processo mais ágil e pode reduzir as burocracias.

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De forma geral, apesar de as exigências variarem de acordo com a instituição financeira e a localização do imóvel, os documentos podem ser divididos em três grupos principais, de acordo com Alan Tadeu, diretor de crédito imobiliário da MRV, e Fábio Takahashi, gerente de dados da Loft:

1. Documentos pessoais;
2. Comprovação de renda; e
3. Documentação do imóvel.

Documentos pessoais em mãos

Segundo os especialistas, o primeiro passo envolve os documentos básicos do comprador. Normalmente, os bancos solicitam documento de identificação com foto, como RG ou CNH com CPF.

Para quem é solteiro, é preciso apresentar certidão de nascimento e, no caso de pessoas casadas ou com união estável, é necessário apresentar também os documentos que comprovem a situação civil e os documentos de identificação do cônjuge.

Isso acontece porque a renda familiar e o regime de bens influenciam diretamente na análise e no contrato do financiamento.

Outro item fundamental é o comprovante de residência, que deve estar atualizado, geralmente com emissão de até 60 dias, e em nome de quem utilizará o financiamento.

Esse documento é ainda mais importante para quem pretende comprar um imóvel utilizando programas habitacionais, como o Minha Casa, Minha Vida, explica o diretor de crédito imobiliário da MRV.

“Como os subsídios variam de acordo com a cidade e a faixa de renda, o banco precisa validar onde o comprador reside para verificar em qual faixa do programa ele se enquadra e se há direito aos benefícios”, afirma.

Hora de comprovar a renda

A análise de renda é uma das etapas mais criteriosas do financiamento imobiliário. É por meio dela que o banco avalia se o comprador tem condições de arcar com as parcelas ao longo do contrato.

Para quem possui renda formal, normalmente são solicitados:

• Holerites;
• Carteira de trabalho assinada;
• Comprovantes de recebimento de participação nos lucros, quando houver.

Mas o financiamento imobiliário não é restrito a quem trabalha em regime CLT. Trabalhadores autônomos e microempreendedores individuais (MEIs) também podem acessar o crédito junto aos bancos, mas é preciso encontrar outros documentos para comprovar a renda.

Neste caso, as instituições financeiras aceitam:

• Extratos bancários;
• Comprovantes de pagamento de cartão de crédito;
• Comprovantes de pagamento de outras contas que indiquem movimentação financeira constante.

“O banco não se preocupa com o tipo da sua renda, mas sim com a capacidade de comprovar esses valores e com a consistência ao longo do tempo”, explica Alan Tadeu.

Além disso, quando o comprador é casado ou vive em união estável, todos os documentos de comprovação de renda de cônjuge também devem ser enviados.

Imposto de Renda pode ser usado com cautela

A declaração do Imposto de Renda mais recente costuma ser exigida tanto para trabalhadores CLT quanto autônomos — e tem um papel chave principalmente para quem tem renda informal.

Neste caso, é fundamental ter atenção à confidencialidade da declaração de Imposto de Renda, já que o documento reúne dados sensíveis. Por isso, ele deve ser compartilhado apenas com instituições de confiança. Vale lembrar que há respaldo da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), garantindo proteção legal ao contribuinte, embora isso não elimine a necessidade de cautela no envio das informações.

Também não é obrigatório encaminhar a declaração completa. Em geral, são analisadas apenas três partes: os rendimentos tributáveis e isentos (ou sujeitos à tributação exclusiva), o patrimônio e as dívidas e ônus.

Além disso, pode ser solicitada a folha de rosto para identificação do contribuinte e a primeira página do recibo de entrega — a segunda página, no entanto, não deve ser compartilhada, pois contém o número pessoal da declaração, que permite a retificação do documento.

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Renda comprovada tem que passar por análise

Com esses documentos reunidos, é realizada uma análise do CPF para verificar se o nome está regular e é feita uma consulta ao score de crédito, "que é a pontuação atribuída por entidades de proteção ao crédito com base no histórico de pagamentos do comprador”, explica Takahashi.

O especialista explica que, para ter o financiamento aprovado, é necessário atender a requisitos como a idade mínima de 18 anos e renda suficiente para arcar com as parcelas.

Segundo ele, “o banco avalia se o valor das parcelas não vai ultrapassar 30% da renda familiar. Essa medida busca reduzir o risco de inadimplência, já que um comprometimento de renda acima desse percentual costuma dificultar o pagamento da dívida”.

Vai usar o FGTS?

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pode ser usado no financiamento de imóveis de até R$ 2,25 milhões. Quem pretende utilizar o benefício deve apresentar extrato atualizado do FGTS, emitido pela Caixa Econômica Federal.

Este documento, aliado aos outros de identificação do comprador, permite ao banco verificar se o interessado atende aos critérios legais para utilização do saldo na compra do imóvel.

Atenção para a documentação do imóvel

Takahashi explica que no caso de imóveis prontos ou usados também deve haver a atenção com a documentação imobiliária.

As instituições financeiras costumam analisar a situação jurídica da propriedade e, por isso, é exigida a matrícula do imóvel atualizada, normalmente com validade de até 30 dias e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) do ano vigente.

“Se o imóvel ainda tiver saldo de financiamento em outro banco, o comprador também deve informar os dados da instituição e do gerente responsável”, complementa.

Já nos imóveis comprados na planta, a lógica é diferente. Como o imóvel ainda não tem matrícula individualizada, o banco não exige a matrícula do apartamento ou da casa. Em vez disso, a análise é feita diretamente sobre a documentação da construtora e esse processo não fica por conta do comprador.

O que ter no radar para financiar um imóvel?

A organização de documentos é somente a primeira etapa para quem quer financiar um imóvel.

Os especialistas afirmam que os interessados em comprar uma casa ou apartamento precisam estudar o mercado imobiliário, realizar simulações de financiamento, além de comparar preços e condições oferecidas pelos bancos.

Entre as dicas, o gerente de dados da Loft alerta sobre a necessidade de pesquisar sobre os empreendimentos. “É importante verificar pendências jurídicas do imóvel, as condições gerais, o condomínio e a planta, por exemplo."

Em relação ao cenário para financiamentos, Tadeu acredita que o ambiente é bastante favorável. “Para clientes que se encaixam nas quatro faixas do Minha Casa, Minha Vida, este talvez seja o melhor momento de todos os tempos para adquirir um imóvel”, disse em relação às condições atuais do programa.

O especialista também diz que mesmo quem ultrapassa o teto do programa pode se beneficiar se a taxa básica de juros continuar em uma trajetória de queda.