Locação do Esther Towers pelo Itaú Unibanco, maior da história, abre alerta; entenda o que acontece com setor de escritórios agora

A locação do Complexo Esther Towers pelo Itaú Unibanco é a maior da história do mercado imobiliário no Brasil e representa o início de um ciclo de escassez de prédios corporativos de grande porte na cidade de São Paulo.

A transação envolve 91,4 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) por R$ 1,17 bilhão em receita de locação nos primeiros dez anos. O negócio reduzirá a quantidade de espaços vagos nesses imóveis, o que deve estimular empresas a agilizarem a assinatura de contratos.

A avaliação é dos consultores que atuaram nessa transação. A intermediação foi feita pela CBRE, que atendeu a Eztec, dona do empreendimento, e pela Binswanger Brazil, pelo lado do Itaú Unibanco.

"Essa é uma virada de chave para o mercado de lajes corporativas de São Paulo. A maior locação vai servir de estímulo para um novo ciclo de negócios", avaliou a sócia-diretora da Binswanger, Simone Santos. "O fechamento de uma operação desse tamanho indica que podem começar a faltar áreas de escritórios em breve", acrescentou.

O diretor sênior de locação da CBRE, Felipe Giuliano, citou que a maioria dos grandes edifícios em obras já têm locação acertada e que os próximos empreendimentos serão de menor porte, o que dificulta a locação para empresas que busquem vários andares contíguos. "Vamos ver carência de projetos grandes a partir de 2027", estimou.

Valores e tamanhos recorde

O contrato fechado pelo Itaú contempla as duas torres do Complexo Esther Towers, que somam 91,4 mil m² de escritórios, o equivalente a 12 campos de futebol. Até então, a maior locação da história havia sido feita pelo Banco do Brasil, em 2013, quando arrematou o empreendimento Green Towers, um conjunto de três torres corporativas em Brasília, com 86 mil m².

Outro grande negócio foi o aluguel do Centro Empresarial Senado, no Rio, para a Petrobrás. O complexo tem 96 mil m². No entanto, ele foi construído sob medida para a petroleira, ao contrário do Esther Towers e do Green Towers, desenvolvidos de modo especulativo (sem inquilinos definidos previamente).

A locação feita de uma só vez pelo Itaú corresponde também às operações realizadas na cidade de São Paulo a cada trimestre, que giram em torno de 90 mil m² de área. (Veja abaixo a lista das maiores locações recentes).

Panorama do mercado corporativo

A movimentação do Itaú integra um contexto de aquecimento do setor, que está atraindo de volta as grandes empresas. Na auge da pandemia, entre 2020 e 2021, muitas devolveram seus escritórios.

A partir de 2022, começou um movimento de volta, mas que demorou a emplacar. O retorno foi puxado principalmente pelas pequenas e médias empresas. Mais recentemente, as grandes passaram a tomar a mesma decisão, com redução ou corte do home office, como aconteceu com Nubank, Amazon, Uber, entre outras.

Com isso, os espaços vagos dos prédios corporativos vêm caindo. Na pandemia, a vacância bateu em 22%. Hoje, está em 15%, na média da cidade. Para os prédios de padrão triplo A, a vacância é ainda menor, de apenas 9,8%, conforme dados da Biswanger e da CBRE.

Eixos como os da Avenida Paulista, Faria Lima e JK são os pontos mais buscados para escritórios, com vacância baixa, entre 5% e 9%. Ou seja, já faltam espaços nessas regiões. Por sua vez, a região da Chucri Zaidan, onde fica o Esther Towers, vinha em segundo plano, com vacância de 13,5%.

Com a locação da totalidade do Esther Towers, o espaço vago na Avenida Chucri Zaidan cairá para 12%. Se o empreendimento fosse inaugurado sem locação, a vacância nessa região subiria para 22%, o que reforça a relevância do negócio.

"A Chucri deixa de ser apenas uma alternativa de custo mais baixo em comparação com a Faria Lima e passa a ser um hub corporativo consolidado de São Paulo", disse o diretor de transações de escritórios da Binswanger, Eduardo Cardinali.

Escassez

O diretor da CBRE, Felipe Giuliano, observou que estão acabando as opções de edifícios corporativos com vários andares livres. Para quem busca espaços acima de 50 mil m², as únicas opções eram o Complexo Esther Towers e o Alto das Nações - prédio mais alto da cidade que acaba de ser concluído. E para quem busca espaços acima de 10 mil m² em imóveis triplo A, existem apenas cinco disponíveis.

"A locação do Esther Towers foi muito importante para a evolução do mercado de escritórios na cidade. Estamos vendo os últimos empreendimentos de grande metragem disponíveis na cidade. Não há outros prédios em obras com esse porte para serem entregues nos próximos anos", ressaltou Giuliano.

Isso explica porque algumas grandes empresas correram para assinar contratos antes mesmo de alguns prédios serem entregues. No ano passado, a Amazon alugou sozinha o Edifício Biosquare, entregue neste ano. E o Nubank contratou de uma só vez dois prédios durante as obras: Capote 201 e Cyrela Corporate.

Pelas contas da CBRE, a cidade de São Paulo terá um estoque de mais 180 mil m² de escritórios sendo entregues no ano que vem, mas cerca de metade disso já está alugado. Com isso, faltarão prédios de escritórios de grande porte.

A gerente sênior de pesquisa de mercado na CBRE, Gabriela Gregori, acrescentou que o plano diretor vigente na capital paulista obriga o parcelamento de terrenos de grande porte, além de limitar o aproveitamento para prédios comerciais. "Hoje não se consegue reproduzir grandes torres como a Esther Towers. A legislação urbanística não permite. Os próximos prédios serão de menor porte. Para empresas que buscarem grandes áreas, isso vai representar locações pulverizadas na cidade", afirmou.

Maiores locações recentes na cidade de São Paulo

• Nubank: 50 mil m² no Cyrela Corporate e no Capote 210
• Amazon: 39,2 mil m² no Biosquare
• Bayer: 16 mil m² no Alto das Nações
• Uber: 15,9 mil m² no JK Square
• Casas Bahia: 16,5 mil m² no Edifício Centenário
• Wise: 14,1 mil m² no River South
• Claro: 11,2 mil m² na Chucri Zaidan
• Braskem: 8,9 mil m² no Paseo Alto das Nações