Em briga de morador e síndico não se mete a colher? Entenda quando o conflito pode sobrar para o condomínio

Piscina, academia, mercadinho e porteiro 24 horas são algumas das várias vantagens de morar em condomínio. Mas, como tudo na vida, há também os pontos negativos. Quem costuma participar das reuniões, frequentemente extensas e que muitas vezes terminam em brigas, sabe bem disso. 

Às vezes, a confusão chega a sair das quatro paredes do salão de festas do prédio, onde geralmente ocorrem as reuniões, indo parar nos tribunais. Mas, afinal, dá para colocar uma briga entre síndico e morador na conta do condomínio? 

Segundo o advogado Cristiano Pandolfi, especialista em Direito Condominial e vice-presidente da Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON), depende de cada caso. 

Porém, em geral, o condomínio costuma a ficar de fora dos conflitos e ofensas pessoais, mesmo que o síndico seja um dos envolvidos. 

"Desavenças verbais, físicas ou crimes contra a honra, como calúnia, injúria e difamação, entre moradores e síndico são de caráter estritamente pessoal. O condomínio não responde legalmente por atos dessa natureza ", comenta Pandolfi em entrevista ao Seu Dinheiro. 

O que não é dever do condomínio 

A confusão sobre quando o problema com o síndico é uma questão coletiva nasce no fato de o condomínio ter um Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ). Isso faz com que muita gente entenda que ele possui as mesmas responsabilidades de uma empresa, por exemplo. Mas não é bem assim. 

O condomínio possui CNPJ apenas para fins cadastrais na Receita Federal, mas não age por conta própria. Por ser classificado como um ente despersonalizado, ele atua por meio do síndico, que exerce a representação por meio de um mandato.

Ou seja, apesar de ter capacidade processual para ir a juízo — seja para ser processado ou para processar —, não tem os mesmos deveres e obrigações de uma companhia comum. 

Por isso, nem tudo o que acontece dentro do condomínio é de responsabilidade legal ou administrativa da entidade. 

Segundo Pandolfi, os conflitos mais comuns entre síndico e morador que geram confusão na hora de levar para a esfera jurídica são as ofensas e agressões pessoais. 

"Se os moradores se agredirem verbal ou fisicamente dentro da propriedade, ou até mesmo se cometerem um crime grave, como um homicídio, o condomínio não tem qualquer dever de indenização ou responsabilidade sobre esses atos", afirma o advogado. 

Ou seja, injúrias, calúnias ou difamações trocadas entre um morador e o síndico em corredores do condomínio ou em grupos de WhatsApp são vistos como atritos de relações pessoais. 

"Se as ofensas ocorreram de pessoa para pessoa e o síndico não estiver agindo em representação formal da instituição, elas não envolvem o condomínio ", completou. 

Mesmo se um morador tiver uma negativação indevida por erro de cadastro da administradora ou do síndico, a responsabilidade pelo erro é do síndico (na pessoa física), e não do condomínio. 

"Os desvios de conduta do gestor que descumpram com as obrigações do mandato caem diretamente sob a responsabilidade da pessoa do síndico", comenta Pandolfi. 

O advogado avalia que, como o condomínio não possui lucros e existe apenas para ratear as despesas do prédio — como portaria, limpeza, manutenção dos elevadores e água —, não faria sentido todos os moradores pagarem por erros de terceiros ou brigas isoladas. Por isso, ele orienta que cada situação deve ser analisada caso a caso. 

A responsabilidade das brigas entre moradores 

Também é muito comum que problemas entre vizinhos sejam colocados na conta do condomínio, mas nem sempre vai para frente. 

Um caso recorrente envolve espaços da garagem, como quando um morador colide ou rala o carro de outro. Nessas situações, o condomínio também não é responsável por cobrir o prejuízo financeiro. 

O dever de indenizar é exclusivamente de quem de fato causou o dano material. A lógica é parecida com o que acontece na rua: se um motorista bater ou arranhar outro carro, quem paga não é a Prefeitura local, e sim quem causou o problema. 

Porém, da mesma forma que a Prefeitura tem o dever de organizar o espaço, o condomínio também precisa monitorar o uso das vagas do prédio. Ele tem obrigação de notificar ou, eventualmente, multar os condôminos que estacionam fora dos lugares estabelecidos. 

Isso serve também para situações de ataques de animais de estimação dentro do condomínio. Embora não responda pelos custos médicos ou danos morais, o condomínio é responsável por zelar pela segurança dos moradores e exigir o cumprimento das regras internas em áreas comuns, como o uso de guia e focinheira para cães de grande porte. 

"O condomínio só pode ser penalizado judicialmente por deixar de fiscalizar as regras internas, mas não pela mordida do animal em si", afirmou o advogado. 

Responsabilidades do condomínio 

Se as brigas entre moradores e síndicos não entram na conta do condomínio, afinal, pelo que ele pode ser responsabilizado? 

Além de questões de fiscalização das regras do prédio, falhas mecânicas ou operacionais que causarem danos aos moradores pode virar uma dor de cabeça coletiva. 

É o caso de o portão da garagem fechar sobre um carro, por exemplo, devido a problemas no sensor ou até por erro do porteiro. Processos movidos por funcionários ou ex-prestadores de serviço, como as ações trabalhistas, também caem na conta do condomínio. 

Além disso, erros graves do síndico, como não renovação do seguro obrigatório, podem gerar prejuízos para o condomínio. Porém, nesses casos, o condomínio pode recorrer à Justiça para cobrar do síndico os valores gastos com indenizações. 

Vale ressaltar que a lei não faz distinção entre moradores que exercem a função de síndico e administradores profissionais. Em qualquer um dos casos, é necessário passar por uma eleição, mesmo quando o cargo é ocupado por uma empresa especializada em sindicância.