‘Boom’ do e-commerce impulsiona galpões logísticos; entenda qual a relação da Shopee com isso e como você pode se beneficiar com FIIs

O mercado de galpões logísticos vive um ciclo de forte expansão, já há alguns anos. Mas o setor ainda não tem data para parar e, na visão do BTG Pactual, há espaço para novos avanços. Os analistas do banco acreditam que a combinação da demanda elevada e oferta limitada pode favorecer o setor.

Um dos principais motores é o avanço do e-commerce e a luta por entregas cada vez mais rápidas, em uma disputa que envolve a asiática Shopee, o argentino Mercado Livre e a norte-americana Amazon.

Nos últimos 11 anos, a área bruta locável (ABL) do setor saltou de 23 milhões para 53 milhões de metros quadrados (m²), um crescimento de cerca de 130%, segundo relatório do BTG.

No mesmo período, os preços de aluguel avançaram 43%, enquanto a taxa de vacância caiu de 12,9% para 7,1%, um dos níveis mais baixos da série histórica.

Shopee faz contratação histórica

Para ter uma dimensão da força do setor, a Shopee chegou a maior locação de galpões logísticos da história do Brasil. A Marq (antiga GLP) alugou 220 mil m² — algo equivalente a 27 campos de futebol — em um empreendimento que está em obras e será entregue até o fim deste ano às margens da Rodovia Presidente Dutra, em Guarulhos (SP).

A inquilina será a Shopee, segundo apurou o Estadão. A Marq não divulga o nome do locatário por questões de sigilo contratual. Procurada, a Shopee não comentou.

A Shopee, por sua vez, está investindo pesado em novos centros de distribuição ao redor do país na disputa pela liderança nas entregas rápidas no comércio eletrônico desde que passou a operar no Brasil, em 2020. Tornou-se uma das principais locatárias desse tipo de imóvel no país, ultrapassando a Amazon e ficando atrás apenas do Mercado Livre.

No comércio eletrônico, quem tem mais galpões para armazenagem e distribuição de mercadorias consegue entregar mais rápido e gastar menos para chegar à casa do cliente. Essa estratégia intensificou a busca por galpões, especialmente nas proximidades das capitais.

'Boom' do e-commerce impulsiona o mercado de galpões

O relatório do BTG mostrou que a indústria de galpões passou por diferentes ciclos ao longo da última década. A partir de 2018 — após a crise econômica entre 2014 e 2017, quando preços e ocupação foram pressionados —, o mercado iniciou uma forte recuperação.

Mas o que realmente deu força para esse movimento foi o crescimento do e-commerce durante a pandemia de covid-19, que elevou a necessidade de centros de distribuição para toda a logísitica das compras online.

Em 2020, o segmento registrou a maior absorção líquida desde 2014, além de queda nos valores dos aluguéis. Segundo o BTG, essa diminuição contribuiu para o avanço da demanda e para a redução da vacância nos trimestres seguintes.

Desde então, o setor logístico se mantém aquecido. Agora, a absorção média anual é de 3,1 milhões de metros quadrados e houve aumento relevante nos preços das locações, em torno de R$ 28,4 por metro quadrado.

“As transformações nos hábitos de consumo, associadas à tendência de entregas cada vez mais rápidas no varejo online, levaram empresas a assumir maior protagonismo nas ocupações, tanto em empreendimentos a mercado quanto em projetos construídos sob medida”, explicaram os analistas do banco no documento.

Mercado Livre lidera ocupação e Shopee chega em peso

As companhias de varejo, indústria e operadores logísticos ocupam a maior parte dos aluguéis. No ranking de empresas, o destaque é o Mercado Livre, responsável por cerca de 6,7% da ABL total nacional, com aproximadamente 3 milhões de metros quadrados ocupados e distribuídos em 84 imóveis.

Isso é mais que o dobro da área alugada pela segunda colocada, a Shopee, que tem 1,2 milhão de metros quadrados ocupados em 103 galpões diferentes.

Mesmo com esses números, as duas companhias seguem avançando com projetos built-to-suit (BTS) — quando o ativo é construído sob medida para atender às necessidades do locatário  — para ampliar a presença logística no país.

No segundo lugar entre as ocupantes de galpões logísticos, a Shopee também tem avançado no aluguel de espaços desse segmento. Em fevereiro, a empresa de e-commerce anunciou a locação de um imóvel em Contagem que faz parte do portfólio do fundo imobiliário (FII) TRBL11 — contrato que impulsionou as cotas do FII em 12% no dia 19.

Alto padrão domina o mercado

O relatório também aponta outra mudança relevante no setor: a evolução da qualidade dos imóveis. Na última década, os galpões logísticos de alto padrão, que são chamados de classe A+, ganharam espaço de forma consistente:

• Em 2014, representavam 61,9% do estoque;
• Em 2021, 68,6%;
• Em 2025, 74,6%.

Segundo a análise, a maior parte dos empreendimentos em desenvolvimento também pertence a essa categoria, indicando que a qualificação deve continuar nos próximos anos.

Regiões Sul e Nordeste devem ter forte expansão

Hoje, o estoque de galpões logísticos no Brasil soma cerca de 53 milhões de metros quadrados, com forte concentração no Sudeste, que segue como o principal polo do país.

Por outro lado, o BTG destaca que o crescimento mais acelerado deve ocorrer em outras regiões, com projeções de expansão de ABL de até 80% no Sul e 74% no Nordeste nos próximos anos — percentual que pode ser ainda maior à medida que novos projetos avancem.

“O estoque atual é majoritariamente composto por ativos de alto padrão, participação que tende a continuar crescendo, dado que a maior parte dos empreendimentos em construção está concentrada na classe A+”, afirmou o banco.

“A região Sul deve se destacar como uma das principais beneficiadas desse movimento de qualificação, uma vez que concentra um volume relevante de projetos A+ em desenvolvimento”, acrescentou.

Preço do aluguel pode subir até 40%

Mesmo após as altas recentes, o banco também avalia que ainda existe espaço para novos reajustes nos aluguéis.     

O custo de construção e de capital segue elevado, o que tem limitado o lançamento de imóveis. Com menos oferta e maior demanda, os preços tendem a continuar subindo.

Dependendo da região, o relatório estima que seria plausível um ajuste potencial de até 40% no preço médio pedido.

Fundos imobiliários podem surfar o cenário

Para o BTG, esse cenário tende a favorecer especialmente os fundos imobiliários que investem no segmento logístico.

Com contratos passando por revisões periódicas, há a expectativa de aumento da receita de locação nas próximas janelas, o que pode aumentar os dividendos distribuídos aos cotistas.

Além disso, muitos fundos do setor ainda negociam com desconto em relação ao valor patrimonial e ao custo de reposição dos ativos, o que pode abrir espaço para uma reprecificação da indústria.

A carteira mensal de fundos imobiliários do BTG tem recomendação de compra para 15 ativos em março. Cerca de 22% do peso do portfólio está concentrado no segmento de galpões logísticos.

As recomendações no setor são:

• Vinci Logística (VILG11)
• Bresco (BRCO11)
• BTG Pactual Logística (BTLG11)

Confira a carteira completa de março:

Ativo	Peso na carteira	Gestora	Segmento	Dividend yield anualizado
BTCI11	6,0%	BTG Pactual	Recebíveis	12,0%
KNCR11	0.13	Kinea	Recebíveis	11,2%
KNIP11	13,0%	Kinea	Recebíveis	8,4%
RBRR11	9,0%	Patria	Recebíveis	11,0%
RBRY11	7,0%	Patria	Recebíveis	14,2%
MCCI11	4,5%	Mauá	Recebíveis	14,2%
VILG11	4,5%	Vinci	Galpões Logísticos	8,8%
BRCO11	4,5%	Bresco	Galpões Logísticos	8,9%
BTLG11	13,0%	BTG Pactual	Galpões Logísticos	9,6%
BRCR11	4,5%	BTG Pactual	Lajes Corporativas	10,2%
PVBI11	3,0%	BTG Pactual	Lajes Corporativas	9,5%
HGBS11	2,0%	Hedge	Shoppings	8,0%
GZIT11	2,5%	Gazit	Shoppings	5,0%
HSML11	3,0%	HSI	Shoppings	8,2%
TRXF11	11,0%	TRX	Renda Urbana	12,7%

*Com informações do Money Times e Estadão Conteúdo.