Meu CRI, Minha Vida: em operação inédita, Opea capta R$ 125 milhões para financiar imóvel popular de clientes da MRV
A Opea Securitizadora e a fintech EmCash acabam de anunciar a emissão do primeiro CRI voltado ao financiamento de unidades lançadas pela MRV dentro do programa habitacional do governo federal
Desde que foram criados, há quase três décadas, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) ganharam tração e passaram a financiar boa parte do mercado imobiliário brasileiro. Havia, porém, um território importante do setor onde os títulos de securitização ainda não tinham fincado sua bandeira: os imóveis do Minha Casa Minha Vida (MCMV).
Mas isso acaba de mudar: a Opea Securitizadora e a fintech EmCash anunciaram nesta terça-feira (16) a emissão do primeiro CRI voltado ao financiamento de unidades lançadas pela MRV (MRVE3) dentro do programa habitacional do governo federal.
O título, cuja remuneração é de IPCA + 11,5% ao ano, financiará R$ 125 milhões do chamado pro soluto — um percentual do valor do imóvel, geralmente correspondente à entrada, que não é financiado pela Caixa Econômica Federal e deve ser pago diretamente às construtoras.
De acordo com as companhias, o objetivo da estrutura é oferecer uma alternativa para melhorar a alocação de capital e reduzir o risco de inadimplência das incorporadoras.
"Com essa solução, ao invés da construtora continuar financiando o pro soluto, a fintech passará a financiar as pessoas físicas e será responsável pela cobrança, gestão e operação do crédito", diz Lucas Drummond, head de relações institucionais da Opea, em nota enviada à imprensa.
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O "modelo" do CRI Minha Casa Minha Vida
A operação funcionou da seguinte forma: a Emcash, que conecta investidores e tomadores de crédito, emitiu uma Cédula de Crédito Bancário (CCB) a uma taxa de IPCA + 0,89% ao mês para cada um de mais de três mil clientes da MRV.
Segundo a fintech, as CCBCs são um instrumento de crédito "muito mais robusto" do que os contratos de confissão de dívida pro soluto já utilizados, pois permitem a inclusão de fiadores e são comunicados ao Banco Central.
Depois, as cédulas serviram de lastro para um CRI da Opea que foi posteriormente vendido a um fundo imobiliário da B3. "Essa primeira operação foi direcionada a clientes da MRV, que receberá parte do financiamento à vista, mas o produto foi modelado para ser replicável e escalável”, diz Drummond.
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Vale destacar que, diferente de vendas da carteira pro soluto das incorporadoras, o CRI não foi estruturado diretamente com a MRV, mas sim em uma emissão pulverizada de clientes que compraram imóveis da construtora e buscaram uma nova opção para financiar a entrada das unidades.
“Essa abordagem pioneira não apenas abre novas perspectivas de investimento, mas também promove uma mudança significativa na maneira como o mercado tradicional opera, representando um marco significativo na evolução e modernização do setor", afirma Guilherme Maia, sócio-fundador da EmCash.
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