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Ana Paula Ragazzi
REPORTAGEM ESPECIAL

Exclusivo: Gestoras de fundos imobiliários assumem empreendimentos da Seed e evitam calote de CRIs lastreados em imóveis de luxo

Seed usou CRIs para financiar parte de seus projetos, mas atrasos em obras levaram gestoras a buscar meios de mitigar problemas

Seed Incorporadora
Empreendimentos da Seed lastreados em CRIs apresentavam atrasos nas obras. - Imagem: Divulgação

A Seed Incorp enfrenta dificuldades operacionais e financeiras e não está conseguindo entregar projetos que tiveram certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) como parte do financiamento.

Por conta disso, duas gestoras que investiram em CRIs da Seed – a RBR e a Galapagos – estão assumindo os empreendimentos da incorporadora e construtora de condomínios horizontais de alto padrão em São Paulo.

A Galápagos investiu em maio de 2021 num CRI da Seed que financiou a compra de um terreno no Brooklin, bairro nobre da zona sul de São Paulo – o projeto de construção do condomínio Casa Jardim Petrella foi aprovado posteriormente.

A operação foi feita numa sociedade de propósito específico (SPE) com patrimônio de afetação, ou seja, os ativos e passivos dessa SPE não se misturam com ativos e passivos da Seed.

Já em meados do ano passado, como parte do monitoramento do crédito, a Galapagos identificou que a Seed apresentava sinais de dificuldades de pagamentos e de continuidade das obras que, no caso desse projeto, ainda estão em fase inicial.

Galapagos tentou negociar antes de intervir na Seed

A gestora abriu negociações dando mais prazo para a retomada das obras, inclusive adiando o vencimento antecipado dos papéis. No entanto, como isso não se mostrou viável, a gestora fez uma intervenção.

No início de junho, a Seed transferiu para a Galapagos sete casas do projeto para a amortização parcial dos créditos imobiliários que lastreiam o CRI Seed no valor de R$ 8,289 milhões.

Além disso, a Galapagos vai buscar uma construtora para finalizar toda a obra. “O interesse é grande, pela localização e qualidade do projeto”, resumiu uma fonte que acompanha a negociação.

Segundo apurou o Seu Dinheiro, as casas que passaram para a Galapagos não haviam sido vendidas.

Entretanto, dentro do projeto há outras que foram compradas por clientes da Seed. Diante disso, a construtora que assumir a operação fará a entrega de todas as unidades.

A expectativa da Galapagos, segundo a fonte, é entregar as casas aos clientes da Seed e vender as sete unidades com lucro, recuperando, assim, o valor investido nos CRIs.

Procurada, a Galapagos não deu entrevista.

A Seed é reconhecida no mercado imobiliário de luxo de São Paulo pela qualidade de seus projetos, com casas desenhadas por arquitetos renomados.

Problemas da Seed surpreendem mercado

Os problemas da companhia surpreenderam o mercado, ainda mais considerando o segmento de atuação.

Um especialista no setor imobiliário ouvido pelo Seu Dinheiro lembra que na pandemia houve um boom desse tipo de empreendimento de alto padrão:

“Os fornecedores são os mesmos, os custos dispararam e não necessariamente foram refletidos no INCC, um índice que pega o custo geral de construção no Brasil inteiro”, disse.

Além do estouro de custos, ele ressalta o ambiente de juros altos no Brasil, que “impacta a geração de caixa de empresas, especialmente se estiverem muito alavancadas”. 

Além disso, a Seed entrou em crescimento acelerado, lançou muitos projetos ao mesmo tempo e teve dificuldade de gestão e de manter custos sob controle.

Questionada, a Seed não retornou a pedido de entrevista.

Gestora RBR soou o alarme no início do ano

No início do ano, a gestora RBR já havia informado aos cotistas do FII RBR Premium Recebíveis Imobiliários (RPRI11) sobre o rebaixamento do rating da Seed.

O principal fator para revisão, disse a RBR em relatório, era o atraso físico das obras, abaixo do previsto no cronograma inicialmente estipulado.

Outros aspectos que impactaram negativamente o rating da operação foram a performance de vendas abaixo do esperado e aspectos financeiro-operacionais da incorporadora.

Em maio, “diante do cenário desafiador e das limitações da empresa”, a RBR, em comum acordo com a Seed, assumiu a gestão de seis empreendimentos de casas de alto padrão localizado em regiões privilegiadas na cidade de São Paulo, afastando a Seed.

A RBR, por meio de seu time interno, está assumindo as etapas da incorporação: obra, vendas, aporte de capital para conclusão dos empreendimentos, monitoramento, relação com os compradores e outros. 

Em nota ao Seu Dinheiro, a RBR afirmou que “a operação está com seus pagamentos em dia e isso demonstra a importância do monitoramento próximo e intenso que adota como prática, garantindo especialmente que os problemas são enfrentados de forma especializada e célere”.

Gestoras que investiram nos CRIs da Seed agiram rápido

Um gestor que acompanha o mercado de crédito ressaltou que RBR e Galapagos agiram com rapidez, minimizando as perdas para credores e para os compradores dos imóveis.

“Nos dois casos, elas assumiram o problema antes que houvesse uma situação de default”, disse o gestor. 

No fechamento de maio, os CRIs Seed correspondiam a 12,8% da carteira do fundo Galapagos Recebíveis Imobiliários (GCRI11). No caso do FII da RBR, a exposição era de 6,5% do PL do fundo.

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