O que afinal são CRI e CRA, os títulos de renda fixa isentos de IR nos quais investem os fundos imobiliários e fiagros

Eles não são tão familiares ao pequeno investidor, que não costuma investir nesses títulos diretamente, mas estão muito presentes nas carteiras das pessoas físicas que investem em fundos. Estou falando dos CRI e CRA, títulos de renda fixa isentos de imposto de renda e que podem trazer retornos bem interessantes.

CRI e CRA são as siglas para os Certificados de Recebíveis Imobiliários e Certificados de Recebíveis do Agronegócio.

Embora de vez em quando seja possível para a pessoa física investir diretamente num papel desses, eles geralmente têm valores mínimos de investimento muito elevados, ou suas emissões são simplesmente restritas a grandes investidores profissionais e institucionais.

No entanto, os CRIs estão muito presentes nas carteiras dos fundos de investimento imobiliário (FIIs), notadamente os FII de papel, aqueles que se dedicam a investir em títulos de renda fixa de alguma forma ligados ao mercado imobiliário.

Já os CRAs costumam aparecer nos portfólios dos fiagros de papel, os Fundos de Investimento em Cadeias Agroindustriais que investem em títulos de renda fixa ligados ao agronegócio.

Assim como os próprios CRIs e CRAs em que investem, os rendimentos distribuídos por FIIs e fiagros também são isentos de imposto de renda para a pessoa física, o que os torna investimentos muito atrativos para esse investidor, especialmente aquele que busca ativos geradores de renda.

Mas em que consistem exatamente os CRIs e CRAs? Ao adquirir um título desses ou comprar cotas de um fundo que invista neles, no que exatamente você está investindo? É isso que veremos a seguir.

CRI e CRA: os Certificados de Recebíveis

Tanto CRI quanto CRA são Certificados de Recebíveis. E o que são esses ativos? São títulos de renda fixa que representam a promessa de um pagamento futuro em dinheiro.

Ou seja, quem compra um CRI ou CRA - seja uma pessoa física ou um fundo - está na verdade adquirindo o fluxo de pagamentos dos créditos concedidos para finalizar algum projeto - imobiliário, no caso dos CRIs, ou do agronegócio, no caso dos CRAs.

Em outras palavras, o investidor está comprando o direito de receber os pagamentos de financiamentos nesses setores. Assim, terá o direito a receber o principal investido junto com uma remuneração (juros), periodicamente ou na data de vencimento do papel.

Funciona assim: a empresa que originalmente concedeu o crédito para o empreendimento a ser financiado utiliza os certificados de recebíveis para antecipar seus recebimentos.

Para isso, ela contrata uma companhia securitizadora, empresa especializada em “empacotar” esses créditos na forma de títulos de renda fixa.

A securitizadora então emite o título - o CRI ou CRA em questão - e transmite aos investidores que os adquirirem o direito de receber daqueles mutuários. Já a empresa que concedeu o crédito inicialmente recebe o pagamento à vista.

Certificados de Recebíveis, portanto, necessariamente têm lastro. Os CRAs são lastreados em recebíveis originados de negócios entre produtores rurais (ou suas cooperativas) e terceiros, abrangendo financiamentos ou empréstimos relacionados à produção, à comercialização, ao beneficiamento ou à industrialização de produtos, insumos agropecuários ou máquinas e implementos utilizados na produção agropecuária.

Já os CRIs são lastreados em créditos imobiliários, como financiamentos residenciais, comerciais ou para construções, contratos de aluguel de longo prazo etc.. Por exemplo, uma construtora inicia um empreendimento e vende as unidades na planta. Em vez de esperar para receber todas as parcelas dos compradores, a construtora pode antecipar o recebimento por meio da emissão de CRI.

Rentabilidade dos CRIs e CRAs

Assim como ocorre com qualquer outro ativo de renda fixa, a remuneração de CRI e CRA tem grande previsibilidade.

Esses papéis são títulos de dívida (ou seja, não pressupõem participações societárias no negócio), cuja remuneração depende da capacidade de pagamento dos devedores, e a forma de cálculo da taxa de juros dessa dívida já é conhecida desde o momento do investimento.

CRI e CRA geralmente pagam uma taxa prefixada - já conhecida no ato do investimento - mais a variação de um índice de preços, isto é, um índice de inflação, como o IPCA ou o IGP-M.

Mas nada impede que os juros sejam simplesmente prefixados e sem correção pela inflação, ou mesmo pós-fixados, isto é, atrelados a uma taxa de juros como o CDI ou a Taxa Referencial (TR). Em geral, quando pós-fixados, os CRIs e CRAs pagam o CDI mais uma taxa prefixada (por exemplo, CDI + 2%, CDI + 3%, e assim por diante).

Os juros dos CRIs e CRAs podem ser pagos periodicamente ou apenas no vencimento do papel. Também pode haver amortizações periódicas, isto é, a devolução do principal investido aos poucos, junto com os juros. Os termos e condições de cada título, como taxas, prazos e amortizações, variam de emissão para emissão.

Os rendimentos são isentos de imposto de renda e IOF para as pessoas físicas. Isso significa que a taxa que você conhece no ato do investimento já é a remuneração líquida que você vai receber. Não há outras taxas envolvidas, como taxa de administração.

Investimento mínimo

CRI e CRA podem ser adquiridos diretamente do emissor por meio de ofertas públicas ou comprados de outros investidores via mercado secundário.

Ambas as modalidades costumam ser oferecidas pelas principais corretoras de valores quando há ofertas em que a corretora esteja participando (no primeiro caso) ou caso a corretora tenha adquirido CRI e CRA para vender a seus clientes (no segundo caso).

Seja como for, frequentemente os valores mínimos de investimento são bastante elevados para a pessoa física comum, e em muitos casos as emissões são restritas a investidores qualificados ou profissionais - aqueles que têm, no mínimo, um milhão ou dez milhões de reais, respectivamente, em aplicações financeiras.

Assim, a forma mais fácil e acessível de se investir em CRI e CRA é por meio de fundos, notadamente os fundos imobiliários e fiagros, que também podem ser adquiridos em ofertas públicas ou no mercado secundário, via bolsa de valores.

O valor mínimo de investimento, nesses casos, chega a valores tão baixos quanto R$ 100.

Veja também: 'Saldão' dos FIIs: os FUNDOS IMOBILIÁRIOS mais BARATOS para investir no 2° semestre de 2022

Prazo e liquidez (facilidade de resgate)

CRI e CRA geralmente são investimentos de médio e longo prazo. Os prazos dos títulos costumam variar de quatro a dez anos, podendo chegar a algo como 15 anos.

Não há resgate antecipado (ou seja, a liquidez é apenas no vencimento), mas existe a possibilidade de vender o papel antecipadamente de volta à corretora de valores ou a outro investidor interessado, no mercado secundário. Mas CRI e CRA podem ter liquidez bem reduzida, podendo ser difícil achar um comprador.

A venda antecipada, porém, é feita a preço de mercado, e este pode variar de acordo com as perspectivas do mercado para os juros e a inflação.

Assim, não necessariamente o investidor que vende o papel vai receber uma rentabilidade proporcional ao tempo em que permaneceu com ele. Pode acontecer de o título ter se valorizado ou desvalorizado, e até mesmo de ter retornos negativos, mesmo se tratando de renda fixa.

Em outras palavras, a rentabilidade acordada no ato da compra do papel só é garantida para quem permanecer com o título até o vencimento.

No caso do investimento via FIIs e fiagros, porém, esse problema da liquidez se reduz. Isso porque esses fundos são fechados, isto é, não permitem resgates. Para reaver seus recursos ou realizar seus lucros, o investidor deve necessariamente vender suas cotas no mercado secundário a outro interessado, e a liquidez desses fundos costuma ser maior que a dos CRIs e CRAs.

Os preços das cotas de FII e fiagro também flutuam de acordo com a oferta e a demanda na bolsa e a composição da carteira. Então, assim como ocorre com os CRIs e CRAs que compõem os portfólios desses fundos, suas cotas podem se valorizar ou desvalorizar.

No entanto, como os gestores não precisam vender papéis em função de resgates - uma vez que estes não são permitidos - e as carteiras dos fundos tendem a ser diversificadas, esse risco de volatilidade nas cotas pode ser reduzido.

Riscos dos CRIs e CRAs

CRI e CRA podem ser considerados investimentos moderados. Eles têm risco de liquidez e de crédito maiores que as aplicações mais conservadoras de renda fixa privada, como os CDBs, LCIs e LCAs.

O maior risco de liquidez se deve aos prazos mais longos e a uma maior dificuldade de vender os papéis antecipadamente no mercado secundário.

Já o risco de crédito mais alto se deve ao fato de que CRI e CRA não contam com a proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), válida para as aplicações de renda fixa mais conservadoras, como CDB, LCI, LCA e poupança. O FGC reembolsa o investidor dessas aplicações em caso de quebra do banco emissor, o que reduz bastante o seu risco.

O risco de calote, no caso dos CRIs e CRAs, advém não da possibilidade de quebra da securitizadora que emitiu o papel, mas sim de os devedores dos financiamentos que lastreiam os títulos não conseguirem pagar suas dívidas.

Para mitigar esse risco, os CRIs e CRAs podem contar com garantias - por exemplo, dos próprios imóveis financiados, no caso dos títulos imobiliários. O investidor também pode ter uma noção do nível de risco do papel pela classificação que eles costumam receber das agências de rating.

No caso dos FIIs e fiagros de papel, como vimos, o risco de liquidez é bem menor, mas o risco de crédito, para o fundo, funciona da mesma maneira. A diferença é que a diversificação dos fundos reduz bastante o risco de calote para o cotista.

Taxas e Impostos

O investimento direto em CRI e CRA não sofre a cobrança de taxas, IR ou IOF. Já o investimento via FII ou fiagro pode sofrer a cobrança de taxas de corretagem e custódia (a menos que a corretora não cobre essas taxas), além dos emolumentos pagos à bolsa.

FII e fiagro também têm taxa de administração, como a maioria dos fundos de investimento. Os rendimentos distribuídos por eles, porém, costumam ser isentos de imposto de renda para a pessoa física. A venda das cotas na bolsa com lucro, no entanto, é tributada em 20% sobre os ganhos.

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