CVM diz que decisão sobre distribuição de dividendos do MXRF11 pode valer para outros fundos imobiliários; como isso afeta o investimento em FIIs?

Os dividendos são um dos principais atrativos dos fundos de investimento imobiliário (FIIs). Afinal, para quem quer viver de renda, nada melhor do que um ativo que promete dinheiro pingando na conta todos os meses.

Por isso, toda decisão com potencial para reduzir o valor ou a frequência dos pagamentos cai como uma bomba na indústria de FIIs. Mas o que ninguém esperava era que a explosão partiria justamente da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

A “xerife” do mercado de capitais surpreendeu o setor nesta semana ao determinar que o fundo Maxi Renda FII (MXRF11) — um dos maiores fundos imobiliários da indústria — precisa pagar rendimentos aos cotistas com base no resultado contábil, e não no regime de caixa.

E o temor do mercado de que a decisão poderia se aplicar sobre outros fundos foi confirmada pela CVM. 

“A referida decisão envolveu um caso específico. Contudo, o entendimento ali manifestado pode se aplicar aos demais fundos de investimento imobiliário que tenham características similares às do caso analisado”, declarou a autarquia em comunicado divulgado na última quinta-feira (27).

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Decisão polêmica

Para quem ainda não sabe do que estamos falando e quais são as implicações do entendimento da CVM em questão, aí vai um resumo.

Tudo começou quando o administrador do MXRF11, o BTG Pactual, foi “enquadrado” pela Superintendência de Supervisão de Securitização (SSE) por distribuir rendimentos com base no lucro-caixa, que excedia os valores reconhecidos no lucro do exercício ou acumulado.

Conforme explica Caio Araújo, analista da Empiricus, a prática adotada pelo fundo está em linha com a regulação dos FIIs, que devem pagar semestralmente 95% dos rendimentos apurados no regime de caixa.

“A grande questão do MXRF11 é que a distribuição de rendimentos superou o lucro contábil no período”, conta Araújo em sua coluna no site do Seu Dinheiro.

Imagine que um fundo tem capacidade de distribuir R$ 10 por cota no semestre de acordo com seu recebimento de caixa. Entretanto, devido a uma avaliação patrimonial negativa, seu lucro contábil foi de R$ 6 por cota — caso o gestor decida distribuir todo o montante, ele não poderá entregar os R$ 4 aos cotistas em forma de rendimento.

Caio Araújo

E, conforme a CVM, a quantia excedente distribuída não poderia ser classificada como dividendos, mas sim com uma amortização do capital investido pelos cotistas.

Porém, tratar a soma como uma amortização implica em redução de ganhos para os cotistas. Isso porque, ao contrário dos dividendos, esse tipo de distribuição não é isento de tributação.

O Banco Inter também relembra que a distribuição do lucro caixa tem um papel importante para a gestão de liquidez do fundo. “Um eventual lucro contábil gerado por reavaliação de ativos, por exemplo, torna impossível a distribuição obrigatória de 95% desse resultado na ausência de liquidez suficiente”, escrevem os analistas em relatório divulgado hoje.

E o meu dividendo com isso?

Como já esperavam os especialistas, e a CVM confirmou com o comunicado de ontem, apesar de se tratar de uma decisão de caso específico, ela não afeta apenas os cotistas do MXRF11, já que o entendimento pode ser estendido a outros fundos com características similares.

Ainda de acordo com o analista da Empiricus, boa parte dos fundos de crédito atua no mesmo modelo do MXRF11 e deve entrar no radar da CVM. Entre as implicações para novos possíveis “enquadros” da autarquia, o analista cita:

• Redução da previsibilidade do pagamento de proventos;
• Mudança na percepção dos cotistas e possível efeito manada nas cotas;
• Dificuldade na contabilização do ganho de capital por parte dos cotistas;
• Discrepância em relação aos imóveis físicos.

Vale lembrar, porém, que ainda cabem recursos quanto à decisão da CVM, e o Maxi Renda, cujas cotas despencam 7,55% desde a decisão, já afirmou que pretende recorrer.