Cansou dos fundos imobiliários? Saiba como investir no REIT, o ‘primo rico’ dos FIIs, e veja as vantagens do mercado imobiliário dos Estados Unidos

Todo mundo tem aquele primo que vira assunto em encontros de família, cujas conquistas normalmente são usadas como exemplo para pressionar os filhos, sobrinhos ou netos menos bem-sucedidos. Os fundos imobiliários também têm um “parente” com números impressionantes: os Real Estate Investment Trust (REITs), ativos que possibilitam o investimento no mercado imobiliário dos Estados Unidos.

Para se ter uma ideia da diferença entre os primos, o valor de mercado do FTSE Nareit All REITs, principal índice do setor, era de US$ 1,25 trilhão em 2020. Por aqui, o IFIX, que reúne os maiores fundos imobiliários listados na B3, terminou aquele ano avaliado em US$ 22,6 bilhões.

Outra discrepância notável entre os dois é a exposição dos portfólios. Quem investe em REITs não fica restrito apenas aos Estados Unidos, explica Caio Araújo, analista da Empiricus.

“No mercado americano você consegue acessar o mercado imobiliário de todo o restante do mundo, seja via ETF [fundo de índice] ou por meio de empresas que atuam em outros locais”.

Além da globalização, o calibre dos locatários também chama atenção. “É um segmento muito diversificado, são portfólios quase irreplicáveis. Você tem locatários que são as maiores empresas do mundo”, afirma Marcelo Vainstein, sócio-fundador da Canuma Capital.

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Diversificar é preciso

Mas a boa notícia é que, nessa briga de família, você não precisa escolher um lado só. Uma das máximas do mercado financeiro é nunca colocar todos os ovos dentro de apenas uma cesta. 

Por isso, diversificar entre os produtos nacionais — que, apesar do tamanho menor, contam com vantagens fiscais para os brasileiros, como os dividendos isentos de Imposto de Renda — e norte-americanos pode ser a chave para turbinar a parcela imobiliária da sua carteira.

“Do ponto de vista estrutural, nós gostamos de uma posição no mercado imobiliário americano. É um dos mais fortes do mundo e estar posicionado lá, do ponto de vista do longo prazo, é bom para o investidor”, indica o analista da Empiricus.

Além disso, o produto gringo, apesar de parecido com os fundos imobiliários na superfície, tem uma estrutura diferente. “São empresas com sua diretoria e conselho que compram, fazem desenvolvimento, reciclam capital e têm a chance de alavancar”, destaca Vainstein.

Quem tem recursos aplicados na terra do Tio Sam também investe, indiretamente, no dólar. E, segundo Stephan de Sabrit, sócio da gestora Grupo Leste, a moeda é indicada para a proteção da carteira.

“Ter os recursos bem geridos em moeda forte, no médio e longo prazo, é extremamente benéfico para a criação de patrimônio de um indivíduo e uma família brasileira”.

E a alta dos juros?

Mas nem só de vantagens é feito o setor imobiliário dos Estados Unidos. Assim como o brasileiro, ele é cíclico e, para Caio Araújo, acumula um pouco mais de estresse no momento atual.

Apesar de sua visão majoritariamente positiva para o segmento, o analista da Empiricus reforça que, com o avanço dos aluguéis e preços do metro quadrado em regiões mais aquecidas do país, “os imóveis já não estão baratos como víamos no auge da pandemia e até um pouco antes”.

E agora, com o início do movimento de elevação de juros por lá, a volatilidade deve seguir crescendo e os ativos podem passar por “pequenas correções”.

“Se observarmos que, durante os períodos de elevação de juros dos EUA, os REITs não tiveram desempenho de destaque, então o momento atual é um pouco mais delicado para investir”.

Ainda assim, Araújo destaca que, pensando no longo prazo, os REITs têm um histórico que fala por si só. “Eles competem de perto com o S&P 500 [principal índice de ações das bolsas dos EUA] em determinadas janelas, até mesmo superando até o índice em algumas delas”.

O Raio X dos REITs, levantamento feito pela XP, confirma a afirmação do analista: do início dos anos 2000 até 2020, o FTSE Nareit All REITs subiu 214%, em dólares, ou 848%, na performance em reais.

O percentual representa 1,5x o retorno do S&P 500 e também “se mostrou melhor comparado a grandes empresas (como Apple, Microsoft e demais) no mesmo período”, segundo a XP.

Como investir no mercado imobiliário dos EUA via REITs

Agora que você já sabe as vantagens e riscos de investir no mercado norte-americano, é preciso também conhecer diferentes formas de incluir os EUA na fatia imobiliária do portfólio. Assim como ocorre com os FIIs no Brasil, os REITs são uma das principais ferramentas para isso, mas não são as únicas.

Como são os mais conhecidos, porém comecemos por eles. Há, disponíveis para os investidores, três tipos REITs:

• Equity REITs: parecidos com os fundos imobiliários de tijolo, esse ativos administram e investem em imóveis geradores de renda;
• Mortgage REITs: como os FIIs de papel brasileiros, seu portfólio é formado títulos de dívida imobiliária, como as hipotecas;
• Hybrid REITs”: como indica o nome, esse tipo de REIT combina os dois anteriores.

Para investir em qualquer uma dessas classes de ativos, os brasileiros também têm três opções com diferentes níveis de burocracia e exposição.

A primeira é o investimento direto. Ou seja, abrindo conta em uma corretora internacional e comprando ações de REITs ou ETFs que reúnem esses ativos. Diferente daqui, onde são  produtos recentes, os fundos de índice já são extremamente difundidos nos EUA.

Contudo, é importante destacar que abrir conta em uma corretora e comprar ativos internacionais, envolve uma série de burocracias (e tributos) que podem complicar a vida do investidor, especialmente daqueles que ainda estão começando a se aventurar fora do país.

Eliminando a burocracia, mas com algumas desvantagens

Para driblar esses empecilhos, existe a segunda maneira de investir em REITs: comprando recibo de ações norte-americanas — os famosos BDRs — ou ETFs atrelados a índices compostos pelos parentes gringos dos FIIs.

Dessa forma, elimina-se a necessidade de corretoras internacionais, pois esses dois tipos de ativos são negociados diretamente na B3. Por outro lado, diminuem drasticamente as opções.

Segundo um levantamento da Economatica, existem duas dúzias de BDRs de REITs disponíveis na bolsa brasileira. O número de ETFs é ainda menor, apenas dois: ALUG11, da gestora Investo, o pioneiro no mercado nacional; e o URET11, da XP Asset, lançado no início deste ano.

Outra desvantagem, no caso dos ETFs, é a ausência da tradicional distribuição de dividendos, uma das marcas do investimento imobiliário tanto aqui quanto nos Estados Unidos.

Embora o dinheiro não caia na conta, os proventos que seriam distribuídos pelos fundos de índice são reinvestidos no patrimônio do ativo. Dessa forma, o investidor pode se beneficiar pela valorização das cotas. 

“Outra estratégia mais recente, mas que também tem captado, são os fundos não listados oferecidos por algumas gestoras”, relembra Caio Araújo. A RBR Asset e a Caluma Capital são citadas pelo analista da Empiricus como exemplos de gestão que compra REITs e outros tipos de ativos imobiliários nos EUA.

Outras formas de investir no mercado imobiliário dos EUA

Além dos REITs, existem outras ferramentas disponíveis para quem quer investir no mercado imobiliário dos Estados Unidos. A compra direta de imóveis para locação ou venda, por exemplo, é uma delas.

Mas, assim como ocorre com quem procura formas de investir no setor aqui no Brasil, essa estratégia tem custos muito superiores e não é a mais indicada pelos especialistas.

Isso porque somam-se à tradicional burocracia para a compra de imóveis e à falta de liquidez as dificuldades e taxas extras embutidas na compra e gestão de um imóvel no estrangeiro.

Por fim, para quem preferir iniciar sua jornada no segmento norte-americano de maneira mais indireta, uma opção é a compra das ações da MRV (MRVE3).

Não, você não leu errado: comprando papéis da construtora brasileira você também estará exposto ao mercado imobiliário dos EUA. Isso porque uma de suas subsidiárias, a AHS, é uma incorporadora que compra terrenos e desenvolve empreendimentos no país.

E, reforçando o potencial de investir no estrangeiro, a operação norte-americana tem sido crucial para os últimos resultados da MRV. A AHS foi responsável por mais da metade do lucro líquido da construtora entre outubro e dezembro do ano passado.

O sucesso é tamanho que a MRV já admitiu possibilidades tanto de entrada de um parceiro estratégico na empresa quanto de uma oferta inicial de ações (IPO, na sigla em inglês) da subsidiária.

Mas, enquanto a abertura de capital não vem, quem tiver os papéis MRVE3 na carteira também estará exposto, ainda que timidamente, ao mercado imobiliário dos Estados Unidos.