Arrecadar R$ 5,9 bilhões com venda de imóveis em um momento desafiador para o mercado imobiliário brasileiro já foi um feito e tanto da BR Properties (BRPR3). Mas a companhia pode surpreender ainda mais os acionistas com um pagamento extraordinário de dividendos.

Em teleconferência nesta quinta-feira (19) marcada para esclarecer e detalhar a venda de cerca de 80% de seu portfólio para a Brookfield, os executivos da empresa brasileira confirmaram que parte do valor obtido com a transação pode ser destinado à distribuição de proventos.

A notícia, porém, não ajudou a alimentar o apetite pelas ações, que corrigiram parte dos ganhos registrados na última quarta-feira (18).

Com o vazamento do acordo pouco antes do fim do pregão, os papéis BRPR3 subiram 5,65% ontem. Hoje eles encerraram o dia com um recuo de 4,73%, a R$ 9,26.

A possível divisão do pão bilionário

Segundo o presidente da BR Properties, Martin Jacó, a prioridade é utilizar o dinheiro levantado para reduzir a dívida da companhia. Atualmente, a empresa tem cerca de R$ 2,15 bilhões em endividamento líquido e conta com R$ 860 milhões em caixa.

Mas, como essa foi a maior transação de venda direta de ativos comerciais dos últimos anos no Brasil, ainda deve sobrar dinheiro para outros usos. O montante é 36% superior ao valor de mercado da empresa na Bolsa no fechamento anterior ao anúncio — cerca de R$ 4,4 bilhões.

Além do possível pagamento de dividendos, a BR Properties considera utilizar parte da soma para financiar empreendimentos atualmente em desenvolvimento e fortalecer o caixa.

Detalhes da transação

Vale relembrar que o fundo canadense Brookfield pagará cerca de R$ 5,9 bilhões por 12 imóveis comerciais da empresa em São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília — incluindo a Torre B do JK Iguatemi, o mais famoso deles.

De acordo com os termos da negociação, a companhia receberá 70% da soma total no fechamento da aquisição de cada um dos imóveis. Os 30% restantes serão pagos 12 meses após essa data.

A transação já foi aprovada pelo conselho de administração da BR Properties, segundo a ata da reunião realizada ontem. Mas, antes da conclusão, ainda precisará passar pelo crivo dos acionistas e do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade).

Árabes de saída da BR Properties (BRPR3)

Além de representar um movimento importante no atual cenário macroeconômico brasileiro, a transação marca a saída de boa parte do capital do fundo soberano de Abu Dhabi (ADIA) da empresa.

O ADIA investiu no ativo há seis anos, por meio do GP Capital Partners VI — que detém 60% da empresa —, mas já vinha dando indícios de que pretendia se desfazer de seu portfólio no país.

Antes de receber a proposta da Brookfield, os gestores consideraram duas opções: fechar o capital da BR Properties ou vender os ativos separadamente.

A primeira alternativa foi descartada porque exigiria a injeção de capital na empresa. Já a segunda demandaria um grande esforço de negociação e poderia terminar com ofertas apenas para os principais imóveis da carteira.

É importante destacar que, durante o primeiro trimestre, as ações da companhia operaram com um desconto de 41% em relação ao Valor Patrimonial Líquido (NAV). Ou seja, as cotações ficaram bem abaixo do valor intrínseco do negócio.

Por isso, a transação com o fundo canadense chegou na hora certa para arrematar, de uma só vez, boa parte do portfólio. Agora, restarão duas torres e cinco galpões logísticos a serem considerados próximos planos do fundo de Abu Dhabi.

Segundo o presidente da BR Properties, a empresa está aberta a novos negócios: “nosso portfólio sempre esteve apto a receber propostas que, se fizerem sentido para a companhia e seus acionistas, serão analisadas.”

Sobre as perspectivas para o futuro da empresa, Martin Jacó reforçou que os próximos passos serão decididos com os acionistas. “Hoje o mais importante é manter os olhos na bola: nos concentrarmos no fechamento do deal e, paralelamente, pensarmos em qual será o melhor curso junto ao conselho”, declarou.

Analistas avaliam venda e traçam cenários para a BR Properties (BRPR3)

Além do mercado, os analistas também reagiram à transação bilionária hoje. Após analisar os termos da venda, o Bank of America, por exemplo, optou pela manutenção da recomendação negativa para os papéis BRPR3, com preço-alvo de R$ 9. O valor projeta uma queda de 3,6% nos próximos meses.

O banco de investimentos justifica a decisão com três conclusões de sua análise:

• o upside da transação é possivelmente limitado;
• as perspectivas ainda são desafiadoras para o segmento de escritórios;
• e há risco de um possível rebaixamento de risco da carteira graças a maior concentração — um escritório no Rio de Janeiro agora representa 70% do portfólio — e menor liquidez.

Já os analistas do JP Morgan afirmam que a transação é positiva para a empresa porque implica em um prêmio de 54% em relação ao Valor da Empresa (EV) por metro quadrado.

O banco de investimentos também calcula que, após saldar sua dívida líquida, a BR Properties ainda terá caixa para uma generosa distribuição de dividendos. “A transação abre espaço para um potencial provento de R$ 3,7 bilhões, ou R$ 7,95 por ação, assumindo que a empresa distribuiria todo o caixa excedente em um cenário otimista”.

Porém, como o destino dos R$ 5,9 bilhões ainda não está definido, os analistas emitem um alerta que, apesar de não fazer parte do cenário base do JP Morgan, deve ser considerado pelos investidores.

Caso a companhia opte por distribuir 100% da soma, os investidores “podem acabar com uma empresa 70% menor em termos de Área Bruta Locável (ABL) de escritórios e com capitalização de mercado e liquidez de ações limitadas”.

Por isso, o JP Morgan também mantém a recomendação de venda para as ações BRPR3 e preço-alvo de R$ 7,00 por papel — nesse caso, a projeção de queda é ainda maior, de 25%.