Onde investir em 2021: imóveis têm recuperação desigual, mas juro baixo estimula mercado

O ano em que ficamos em casa. Essa pode ser mais uma entre tantas definições para o improvável 2020. A pandemia do coronavírus levou muita gente a repensar em algum momento a relação com o lugar onde vive. Um apartamento pequeno demais e perto do trabalho vale mais ou menos do que um lugar mais amplo, porém afastado?

O mesmo vale para as empresas. O home office adotado na quarentena veio para ficar? E, nesse caso, o que fazer com os escritórios alugados, muitos deles em regiões ultravalorizadas?

Todas essas questões também precisam estar na cabeça de quem pensa em comprar imóveis como investimento. Se por um lado o ambiente de juros baixos e o déficit habitacional histórico do Brasil favorecem o setor, de outro temos uma incerteza com a possibilidade de prolongamento da pandemia.

Há ainda problemas inerentes do ativo, que sempre dependeu muito da localização para ter bons rendimentos, a baixa liquidez (é difícil vendê-lo rapidamente) e demanda muitos recursos para se diversificar.

Este texto faz parte de uma série especial do Seu Dinheiro sobre onde investir em 2021. Eis a lista completa:

• Bolsa
• Dólar e ouro
• Renda fixa
• Imóveis (você está aqui)
• Fundos imobiliários (disponível em 8/1)
• Criptomoedas (disponível em 10/1)

Os pontos positivos

A crise desencadeada pela pandemia levou o Banco Central a fazer novos cortes na taxa Selic, para os atuais 2% ao ano. O movimento levou muitos investidores para outros ativos com maiores retornos do que o da renda fixa mais conservadora, como os imóveis.

A queda na taxa básica também reduziu o custo dos financiamentos imobiliários, o que se somou às medidas adotadas pelo governo federal ao longo de 2020 para incentivar os bancos a emprestar dinheiro.

A presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Cristiane Portella, diz que o mercado passa hoje por um momento "extremamente positivo e inesperado", depois do baque com o início da pandemia.

Em São Paulo, mercado mais aquecido do país, o gráfico de vendas de novos imóveis residenciais mês a mês mostra de fato uma recuperação em "V". Os preços também têm registrado variação positiva mais recentemente.

Além dos juros baixos, há um grande número de instituições com interesse em oferecer o financiamento imobiliário, o que ajuda a manter o setor aquecido, segundo Portella. "No passado, havia insegurança jurídica maior, mas isso foi resolvido e o mercado tem demonstrado bastante apetite", diz.

O bom momento se traduz no volume de financiamentos imobiliários no país, que aumentou 37% na comparação anual, chegando a R$ 92,7 bilhões, de acordo com os dados da Abecip.

O número, porém, não evidencia o desempenho do setor como um todo, que é dividido em duas grandes categorias: comercial e residencial. O primeiro ainda pode ser classificado em salas comerciais, galpões logísticos e shoppings.

Os preços dessas frentes têm se comportado de maneiras diferentes. Enquanto o residencial e os galpões logísticos (com a demanda do e-commerce) têm um bom momento, ainda há bastante incerteza sobre as salas comerciais.

As incertezas

As medidas de distanciamento social e a adoção do home office fazem o mercado ponderar sobre a possibilidade de uma demanda crescente por residências maiores e não necessariamente perto de grandes centros comerciais. Nesse cenário, o espaços corporativos seriam mais compactos.

O que se tem de concreto hoje é um cenário em que parte das empresas estão adotando home office quase integral, enquanto o isolamento segue sendo a melhor medida para a prevenção de contágio da covid-19 — o que se reflete nos preços dos espaços comerciais.

Segundo o Índice FipeZap, o preço de venda de imóveis comerciais caía nominalmente 1,08% nos últimos 12 meses até novembro, enquanto o valor de locação acumulava recuo na mesma proporção. No mesmo período a inflação medida pelo IPCA havia sido de 4,03%.

O professor João da Rocha Lima Junior, do núcleo de Real Estate da Poli-USP, diz acreditar em uma recuperação de parte das salas comerciais, mas vê de fato uma mudança na postura das empresas.

"Grandes corporações perceberam que podem selecionar determinadas funções, deixando-as em casa, e reunir só a 'inteligência' da empresa, sem a parte burocrática", diz. "Isso pode ter um reflexo em demanda por salas menores, mas longe de acabar com os espaços".

Portella, da Abecip, fala em uma futura otimização das salas. "Acho que o momento é de ajuste entre oferta e demanda, sendo que a oferta já está dada", diz. "Veremos nos próximos anos muitas empresas trocando espaços maiores por menores."

Para o economista do DataZap, Pedro Tenório, parte do segmento comercial ainda segue em compasso de espera por uma solução macroeconômica. "Como a economia estará depois da pandemia é o que vai determinar se as pessoas alugarão salas comerciais para manter um serviço como o de advocacia, por exemplo."

O especialista lembra que a solução passa necessariamente pelas medidas que o governo deve tomar em busca de sustentação fiscal para o país, sem relegar o lado social.

Tendências que seguem

Ainda que não dê para ter certeza do perfil de imóvel residencial que vai prosperar daqui para frente, Tenório aponta para a mesma tendência de antes da pandemia: espaços compactos perto dos centros.

"As pessoas dão muito valor à rua, para a praticidade de chegar rapidamente em casa. Uma parcela considerável da população ainda estará disposta a pagar mais para morar perto do trabalho. Se você quer uma valorização, pense nisso."

No entanto, ele diz que se a pandemia se prolongar para além de 2021 pode ser que o perfil de imóvel mais afastado dos grandes centros ganhe força. "Mas nossas cidades não têm periferia desenvolvida, com áreas verdes para aproveitar, por exemplo."

O especialista, que ressalta falar das dinâmicas em grandes cidades, lembra que antes da pandemia se via uma revitalização "tímida" do centro. Em São Paulo, Tenório cita a Cidade Tiradentes como um lugar cujo imóvel é barato e o aluguel é alto.

Vale a pena?

Especialistas com quem conversei são unânimes em apontar o investimento em fundo imobiliário como a opção mais prática e acessível para quem quer ter esse setor na carteira — o que não significa que a compra direta de imóveis deva ser descartada.

Em primeiro lugar, conforme lembra Tenório, do DataZap, há poucos fundos residenciais no país. Em geral os FIIs são concentrados em galpões e salas comerciais.

Em segundo, há as condições macroeconômicas favoráveis já mencionadas. A própria Abecip espera um crescimento do setor imobiliário em 2021 da ordem de dois dígitos. Para além disso, vale a pena prestar a atenção nas seguintes especificidades:

• Questões como localização e estrutura do empreendimento;
• "Rental yield": métrica usada pelo setor para calcular o retorno que um investidor provavelmente obterá por meio do aluguel;
• Veja se toda a documentação está em ordem;
• Aproveite a competição entre os bancos e compare as taxas do financiamento imobiliário;
• Olhe além da taxa de juros e compare o Custo Efetivo Total (CET) dos empréstimos;
• Se for comprar na planta, verifique o histórico de entrega e a qualidade dos imóveis da construtora.