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Se a Selic subir, o quanto os fundos imobiliários podem sofrer?
Os fundos imobiliários são umbilicalmente ligados aos juros, isso é verdade. Mas é preciso muita calma ao proclamar seu fim caso a Selic volte a subir em breve. Essa é sempre uma questão relativa; entenda.
Olá, seja bem-vindo ao nosso papo de domingo sobre Aposentadoria FIRE® (Financial Independence, Retire Early).
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A Selic em 2% está com os dias contados?
Essa é uma pergunta que se escuta (apesar do distanciamento social) nas mesas de almoço por toda a Faria Lima.
Existem bons argumentos para os dois lados, mas estou interessado numa segunda derivada dessa discussão: os impactos para os fundos imobiliários.
Se subir, qual o tamanho da bronca?
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Do começo...
2020 é o ano oficial do “impossível” nos mercados financeiros.
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Batemos na trave em março, e quase tivemos três circuit-breakers no mesmo dia (salvos pelo Federal Reserve aos 45 minutos do segundo tempo).
Vimos contratos futuros de petróleo sendo negociados abaixo de zero, com prejuízos de 300% a contar dos níveis anteriores a pandemia.
Muitos investidores profissionais sequer sabiam que isso era possível.
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Agora, temos o Tesouro Selic sendo marcado a mercado com deságio, ou seja, apresentando rentabilidade diária negativa.
A última vez que isso aconteceu, como apurou minha colega Ana Westphalen, foi há 18 anos atrás.
Elaboração: Empiricus
Esse deságio do Tesouro Selic tem uma razão de ser: com a relação entre dívida e PIB brasileiros batendo 100%, a Selic a 2% ao ano não oferece um retorno adequado aos investidores, dado o alto nível de risco.
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Por isso, o mercado passou a “exigir” o prêmio, comprando títulos pós-fixados apenas com deságio, dado a insistência do Banco Central em não ofertar títulos mais longos (a taxas mais elevadas).
E por falar nos títulos mais longos...
Queria entrar nessa discussão pois tenho visto muita desinformação a respeito dos fundos imobiliários.
Eles são umbilicalmente ligados aos juros, isso é verdade. Mas é preciso muita calma ao proclamar seu fim caso a Selic volte a subir em breve.
Quanto maiores as taxas de juros, menos atrativos serão os rendimentos dos aluguéis dos FIIs (o seu yield).
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É sempre uma questão relativa.
Mas, a Selic de hoje não é a variável certa para você relativizar esses dois investimentos.
Isso acontece pelo seguinte: como os fundos imobiliários são ativos reais e sua rentabilidade é oriunda principalmente dos contratos de locação, ele possui um “duration” (sim, entre aspas).
Em outras palavras: o fundo imobiliário é mais parecido com um título público de médio prazo, acrescido de um prêmio de risco, do que com o Tesouro Selic.
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Isso acontece pois - num fundo de lajes, por exemplo - os contratos são indexados à inflação e possuem prazo geralmente de 5 anos.
Além disso, por mais que a renovação dos contratos de aluguel não seja garantida, não costumamos zerar os fluxos de caixa de um imóvel ao final do contrato; sempre assumimos sua perenidade, a valores médios, uma espécie de nível de vacância “ótimo” em longo prazo.
Por isso, o que nos interessa quando pensamos na batalha entre Selic e FIIs, são os juros mais longos, com vencimento em 5, ou até mesmo 10 anos, a depender do perfil e do tipo de ativos do fundo imobiliário.
E como estão se bicando os juros de curto e médio prazo?
Se o Banco Central foi bem sucedido em baixar a Selic a 2% ao ano, nas mínimas históricas, esse mesmo sucesso não se materializou no mesmo grau para os vencimentos mais longos.
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No gráfico abaixo, compilo os últimos três anos de histórico dos juros futuros brasileiros, um ano a frente e cinco anos a frente.
Fonte: Koyfin
Hoje, o mercado precifica juros de praticamente 3% ao ano em 12 meses (linha azul), e cerca de 6,36% em 5 anos (linha amarela).
Perceba também como a distância entre as linhas azul e amarela vem aumentando desde o começo de 2020.
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Ou seja, enquanto o BC conseguia derrubar os juros de curto prazo, o mercado não aceitou os termos para o médio prazo, receoso da enorme gama de riscos fiscais que temos pela frente.
Como os juros que interessam quando olhamos os fundos imobiliários são os de médio e longo prazo, me parece que os FIIs apresentam hoje uma relação de risco e retorno muito melhor que títulos prefixados curtos, com vencimento em 2022 e 2023, por exemplo.
E aqui, falo tanto dos títulos públicos como de suas alternativas no mercado privado, como CDBs dos bancos médios.
Claro que os FIIs sofrerão caso a curva de juros empine, mas esse impacto tende a ser melhor absorvido (leia como “menos sofrimento”) nos vencimentos de médio prazo, que nos de curto prazo.
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Além disso, caso tenhamos um ajuste fiscal mais forte em 2021 capaz de achatar a diferença entre os juros curtos e de médio prazo, os FIIs tendem a se beneficiar bastante.
Considero os fundos imobiliários como uma excelente classe de ativos. Uma das peças importantes para conquistar sua aposentadoria antecipada é escolher fontes de geração de renda. Não à toa, fizemos uma seleção de três fundos imobiliários para os membros do Empiricus FIRE®. Deixo aqui o caminho para você liberar sua degustação gratuita por sete dias, sem compromisso.
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