Por que eu invisto em imóveis

Eu nunca vou esquecer dos dias que sucederam a divulgação da delação premiada dos irmãos Batista. O tal áudio da conversa de Joesley e Michel Temer vazou na quarta-feira à noite, dia 17 de maio do ano passado. Na quinta, os mercados entraram em pânico em um dia que ficou conhecido como “Joesley Day”. Para piorar, estava de plantão no fim de semana. Baita azar! Sabe o que eu fiz no sábado à noite depois de sair da redação? Errou feio se você pensa que eu fui pra casa dormir ou bebi todas pra esquecer. Nada disso... comprei um apartamento.

“Que doida”, você pode ter pensado agora. Foi o que a minha mãe achou quando eu liguei empolgadíssima para contar a novidade às 23h30, no Uber, a caminho de casa. Mas não foi loucura. Foi um negócio do caral#$*!

Procurava um apartamento para comprar há seis meses. Já tinha pesquisado a localização, tinha uma carta de crédito aprovada e o dinheiro da entrada. Nos últimos meses, mapeei os lançamentos da região. Isso significa não apenas procurar na internet e pegar o preço de tabela. É realmente espremer os corretores para saber até onde eles vão no valor de venda. É ir pessoalmente sondar o porteiro do prédio para ver se alguém está revendendo por um preço melhor. É gastar sola de sapato. Literalmente.

Como já tinha feito tudo isso, sabia que o preço oferecido no feirão de vendas da construtora naquele sabadão era uma pechincha. Estava 45% abaixo da tabela e muito menor do que média na região e de produtos inferiores. Um achado!

Eu sou uma entusiasta do mercado imobiliário, tanto que coloco meu dinheiro nisso. Revelei essa informação ao vivo no Seu Dinhero na sexta-feira. A Olivia Alonso e a Luciana Seabra estavam comigo e também contaram onde elas investem. No vídeo abaixo, você pode rever a live.

Agora quero te explicar melhor por que eu acredito que comprar imóveis é um bom investimento e te dar algumas dicas importantes para você se dar bem – e evitar furadas.

Por que acho imóvel uma boa

O setor foi um dos que mais sofreu durante a crise econômica. As construtoras lançaram demais e ficaram com os estoques altos, forçando uma redução (ou pelo menos estabilidade) nos preços. Os dados da economia mostram que a construção civil ainda não se recuperou do tombo. Ou seja, ainda está bom para comprar.

Só que, muito em breve, os preços devem voltar a subir. O mercado de trabalho está reagindo e a confiança do consumidor está maior. Como os juros continuam baratos, a tendência é que a demanda por imóveis volte. Vai me dizer que você não conhece ninguém que quer comprar um apartamento, segurou a onda no meio da crise, e agora está pensando em retomar o projeto?

Com os juros na mínima histórica, em 6,5% ao ano, e a inflação sob controle, o crédito imobiliário deve continuar barato. Então ninguém precisa ter o dinheiro à vista para comprar um imóvel. Aliás, dependendo de quanto você ganha na sua aplicação financeira, nem vale a pena se descapitalizar. A não ser que te ofereçam um bom desconto.

Quem financia um imóvel, na prática, faz uma operação alavancada. Como assim? Você ganha dinheiro sobre o valor total do imóvel e tem como custo um juro sobre a parte financiada. Se a valorização for acima do juro, dá um bom dinheiro.

Foi o que aconteceu com quem comprou imóveis na época do boom imobiliário lá por 2010, 2012. Entre 2010 e 2014, o preço médio dos imóveis na cidade de São Paulo dobrou, segundo dados do Fipe-Zap (estamos falando da média, quem fez uma boa compra ganhou mais do que isso).

Isso aconteceu no passado... Mas acho que tem tudo para acontecer de novo.

Antes de decidir comprar...

Pense se o investimento é mesmo para você. É um investimento de médio prazo e baixa liquidez. Se você acha que pode precisar do dinheiro no médio prazo para alguma coisa, nem entre.

Outra questão a considerar é que, no caso da compra financiada ou mesmo na aquisição de um imóvel na planta, você está comprometendo também o seu capital futuro com o dinheiro da parcela.

Dependendo de como são suas finanças – ou das mudanças que podem acontecer na sua vida no meio do caminho, tais como nascimento de um filho ou uma perda de emprego - a conta pode ficar salgada. E aí você pode se ver obrigado a vender o imóvel às pressas e por qualquer valor. Ou, num caso extremo, perder o imóvel para o banco por inadimplência.

Quero comprar. E agora?

A primeira coisa a fazer é pesquisar muito. Para ganhar dinheiro com imóveis, você precisa fazer uma boa compra. Isso significa pagar um valor inferior ao que o imóvel vale. Parece fácil e óbvio, mas estimar o preço de um imóvel não é exatamente uma ciência exata. É uma questão de referencial.

Quanto custa um apartamento pior na mesma localização? E um melhor? É esse tipo de informação que você precisa ter na manga para saber se o preço que te pediram está alto ou baixo.

O mercado está cheio de micos e pegadinhas. Nunca, mas nunca mesmo, acredite no primeiro preço que te oferecerem. Lembra que te contei acima que paguei 45% menos do que o valor da tabela? Eu consegui um bom desconto, sim, mas o valor da tabela é irreal. Não tenha receio em fazer uma oferta bem inferior ao preço anunciado (especialmente se for pagar à vista).

Você precisa também fazer uma análise da relação de demanda e oferta na região. Quantas pessoas querem morar lá? São mais ou menos do que a quantidade de apartamentos em construção na região? Se você achar uma área nobre na cidade, onde há pouco volume de lançamentos imobiliários, ela tende a se valorizar.

Antes de comprar, faça as contas direito. Quanto você tem de entrada e quanto precisa financiar? Só faça uma proposta quando tiver o financiamento aprovado. Coloque na conta também despesas com documentação e eventuais reformas necessárias.

Se você compra para alugar, pesquise também o valor do aluguel e o público-alvo do imóvel. Quem iria morar no seu apartamento? Por exemplo: nas grandes cidades há uma onda de imóveis compactos e com serviços incluídos (lavanderia, academia, etc). É um produto que cai bem para jovens que moram sozinhos. Parece uma boa pedida comprar um imóvel do tipo perto de faculdades e bairros com os barzinhos da moda. A demanda pelo mesmo produto (e, portanto, o valor do aluguel) tende a ser menor em um bairro mais distante do centro da cidade.

No caso de quem vai comprar um imóvel para morar, é muito importante ser racional e pensar nele como parte do seu patrimônio. O apartamento dos seus sonhos nem sempre é um bom negócio. Se você está em dúvida se conseguirá vender no futuro e qual será a valorização, tente alugar em vez de comprar.

Ah, mas o imóvel dos meus sonhos não está disponível para locação. Ok, então compre e realize o seu sonho. Afinal, o dinheiro é seu e é justo que você use para melhorar sua vida. Mas coloque na sua cabeça que você não está investindo, mas gastando dinheiro com algo que pode perder valor (como a compra de um carro). No futuro, não fique bravo se não conseguir fazer uma boa venda.

Um último porém antes de encerrar. Se você até acredita que imóvel é um bom investimento, mas não quer ter trabalho, procure um fundo imobiliário. Não é mesmo uma boa comprar sem pesquisar. Aqui está uma matéria que explica os tipos de fundos.

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Marina Gazzoni

mgazzoni@seudinheiro.com

Diretora-Executiva do Seu Dinheiro e Money Times. Tem 20 anos de experiência em gestão, edição e reportagem de projetos de conteúdo de Economia, passando por Empiricus Research, G1/Globo, Folha, Estadão e IG. Tem MBA em Informação Econômico-Financeira e Mercado de Capitais e MBA em Marketing Digital. É planejadora financeira CFP® e mestranda na FGV (Inovação Corporativa).