Michael Klein e seus 400 imóveis: por que o ex-dono da Casas Bahia foi às compras no mercado imobiliário

De todos os empresários que eu entrevistei nos anos de crise econômica, sem dúvida, Michael Klein foi o que mais me surpreendeu. Depois de vender o controle da Casas Bahia, Klein se aventurou em uma nova carreira de empreendedor – e fez isso fora do varejo, negócio que consagrou sua família, e em plena recessão.

O empresário montou uma empresa de aviação executiva, virou dono de concessionárias Mercedes-Benz e foi às compras no mercado imobiliário. Muitos outros teriam embolsado o dinheiro e mudado pra Miami (não julgo).

A empresa de táxi aéreo foi a que mais chamou a atenção da imprensa, mas o seu principal negócio está fincado ao chão. A Icon Realty, sua divisão imobiliária, responde por 80% dos negócios do grupo.

A companhia nasceu para administrar cerca de 300 lojas da Casas Bahia que ficaram de fora da fusão com o Ponto Frio, que deu origem à Via Varejo. Klein fechou um contrato de aluguel com a Via Varejo, seu primeiro cliente do ramo imobiliário.

De lá para cá, o empresário comprou mais de 130 imóveis até formar uma carteira com mais de 430 imóveis, que somam 2 milhões de metros quadrados e são avaliados em mais de R$ 5 bilhões. São lajes corporativas, lojas e centros de distribuição que somam uma renda anual de R$ 450 milhões em aluguéis.

Com o mercado imobiliário ensaiando uma recuperação, convidei Michael Klein para um café. Você ainda está comprando imóveis, perguntei? “Sim. Vou continuar a comprar sempre que houver uma boa oportunidade”, afirmou. E você ainda tem dinheiro? “Se eu não tiver pego no banco”, afirmou com uma tranquilidade impressionante.

É meio clichê falar que na crise é hora de comprar. Mas, na prática, é preciso ter sangue frio para tirar dinheiro do bolso (ou pegar emprestado para investir) no meio do furacão. Klein explica que sua visão é de longo prazo e que a crise favorece quem está capitalizado.

“Enquanto está todo mundo bem, as lojas estão vendendo, crescendo e ninguém quer sair do seu negócio. A vantagem é que quem está capitalizado na hora que aparece a oportunidade compra quem precisa vender”, explicou.

Essa estratégia é bem parecida com o que fazia seu pai, Samuel Klein, no varejo. Nos anos 80, quando o juro estava nas alturas e o país vivia o pesadelo da hiperinflação, diversos varejistas reduziram a compra de mercadorias.

Samuel Klein ficou famoso por telefonar para as grandes indústrias de eletrônicos e eletrodomésticos e comprar todo o seu estoque (por um bom desconto) às vésperas dos planos econômicos. E, como ninguém tinha estoque na loja, só a Casas Bahia vendia quando a situação melhorava.

Está barato ainda?

“Ainda está”, diz Klein. Para ele, os preços dos imóveis ainda estão bons, especialmente no segmento de imóveis corporativos e galpões industriais, seu foco de atuação. Dados do Índice FipeZap comercial mostram uma queda de preços nominal de  2,30% nos preços de venda de imóveis comerciais nos últimos 12 meses até julho.

Se, por um lado, Klein se deu bem na hora de comprar, sentiu a crise na hora de alugar os imóveis. A mesma pesquisa mostra que o preço dos alugueis recuou 2,72% no mesmo período – número que não considera a inflação, o que torna o cenário pior.

Klein admite que abriu mão dos reajustes de preços e até deu desconto para evitar a vacância dos imóveis. Hoje só 5% dos imóveis da sua carteira estão vagos. “O segredo para não ter imóvel vazio é a negociação. Nasci comerciante em casa de comerciante. Prefiro dar desconto do que não alugar”, contou, lembrando do histórico da família no varejo, que inventou o crediário para ajudar o cliente em dificuldades a comprar na sua loja.

Em meio à minha obsessão de jornalista por números, tentei arrancar de Klein quantos imóveis ele iria adquirir até o fim do ano. Só que Klein não tem uma meta. “Não funciona assim. Você compra quanto tem oportunidade. Quando não tem, não compra”.

Basicamente, a estratégia de Klein com imóveis envolve os seguintes fatores:

• Comprar bem. Ele avalia caso a caso as oportunidades do mercado e só compra quando o preço está muito bom. Não vale a pena comprar pelo preço errado.
• Potencial de valorização. Foca no longo prazo e compra terrenos e imóveis com alto potencial de valorização. Nesse sentido, sua experiência no varejo o ajuda a identificar as oportunidades.
• Crédito. O empresário mantém linhas de crédito ativas para financiar a compra de novos imóveis e usa o dinheiro dos próprios alugueis para pagar os empréstimos.

Lições do varejo

A história de Klein com os imóveis começou no varejo. Era ele o responsável por escolher as lojas da Casas Bahia. Pegava seu jatinho e visitava as cidades para onde a Casas Bahia queria entrar. Subiu o morro na favela da Rocinha para comprar o imóvel que seria a primeira loja da varejista na comunidade. Assim escolheu mais de 400 imóveis.

“Chegamos no pé do morro e nos perguntaram: ‘quem é Michael Klein? Só vai subir ele e mais um. Ele voltou em uma hora com o negócio fechado”, conta Jorge Yokoyama, executivo que trabalhou com Klein na Casas Bahia e hoje comanda a divisão imobiliária do grupo.

Hoje usa sua experiência no varejo para identificar oportunidades para os antigos concorrentes. “Eu alugo até pra Luiza”, brinco Klein, em referência a empresária Luiza Helena Trajano, do Magazine Luiza, uma das suas maiores concorrentes no tempo do varejo.

Um dos seus principais focos é comprar terrenos para construir centros de distribuição para alugar para o varejo. Para ele, o mercado de galpões, que azedou nos últimos anos, tem potencial no médio prazo. Ele explica que os varejistas de hoje não querem mais imobilizar o capital em ativos imobiliários e demandam contratos de longo prazo. O segredo para se dar bem é ouvir o inquilino: “tem gente que prefere dividir o espaço, na forma de condomínio, outros alugam sozinho. A gente faz tudo”, diz.

Klein confia no seu taco e, por isso, não investe em fundos imobiliários. “Compro 100% e sempre sozinho”. Os fundos, no entanto, se tornaram seus parceiros – muitos o procuram para vender imóveis, especialmente lojas alugadas para varejistas. Ele comprou, por exemplo, todas as cotas de um fundo imobiliário da BR Properties com 36 lojas da C&A .

Por que investir em imóveis?

Klein é daqueles que pensa que imóvel é um porto seguro para os investimentos. “Minha família está no Brasil desde 1950. Desde lá tivemos cruzeiro, cruzado, URV, real... Tudo aconteceu. Tivemos a tablita, o saque da poupança. A única coisa que ninguém mexeu foram os imóveis. Ninguém te tira. O que você compra vai ficar pra sempre”, explicou.

Klein ainda é dono de uma fatia minoritária na Via Varejo. É pública a informação de que o novo controlador do GPA colocou a companhia à venda. Klein evita falar dos negócios da empresa no presente. Mas, para encerrar a entrevista, não pude deixar de perguntar. O que você vai fazer se a Via Varejo for vendida? Comprar imóveis, claro.

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Marina Gazzoni

mgazzoni@seudinheiro.com

Diretora-Executiva do Seu Dinheiro e Money Times. Tem 20 anos de experiência em gestão, edição e reportagem de projetos de conteúdo de Economia, passando por Empiricus Research, G1/Globo, Folha, Estadão e IG. Tem MBA em Informação Econômico-Financeira e Mercado de Capitais e MBA em Marketing Digital. É planejadora financeira CFP® e mestranda na FGV (Inovação Corporativa).