Fundo imobiliário ainda é uma boa? É como comprar um escritório na Faria Lima com uns trocados e receber aluguel livre de imposto

As perspectivas de retomada da atividade e de taxa Selic estável em 6,5% ou mesmo caindo para novas mínimas históricas embasam as boas perspectivas para os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) não só no segundo semestre de 2019, mas também para os próximos anos.

Onde investir no segundo semestre de 2019

Esta matéria faz parte de uma série de reportagens sobre onde investir no segundo semestre de 2019, com as perspectivas para os diferentes ativos. São eles:

• Tesouro Direto
• Ações
• Imóveis
• Fundos imobiliários (você está aqui)
• Criptomoedas
• Renda fixa, além do Tesouro Direto
• Câmbio

O FII é uma boa forma de exposição ao setor imobiliário, com ampla diversificação e baixo capital inicial, coisa de R$ 100 bastam para começar. Uma boa forma de encarar um FII é pensar em uma troca. No lugar da compra de imóveis para investimento, o investidor opta por frações de diversos imóveis. Como foi explicado nesta reportagem, as perspectivas econômicas apontam para que o mercado imobiliário ingresse em um novo ciclo de crescimento.

Ao comprar uma cota de um ou mais FII você se torna sócio de empreendimentos comerciais, como shoppings, lajes corporativas, condomínios logísticos e outros. O dinheiro aplicado também pode ir para ativos de renda fixa com Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

Outra vantagem é a praticidade, pois a compra e venda é feita no ambiente de bolsa de valores, como se fosse uma ação. Nada de corretores e cartórios. Além disso, as cotas de FII tem o atrativo de pagarem um dividendo mensal que é isento de Imposto de Renda.

Como escrevi no começo do ano, o FII permite realizar o sonho da casa própria com R$ 100 e aluguéis pingando na conta sem precisar ter com a Receita. Só no caso de ganho com a valorização da cota do FII é que o investidor recolhe imposto de 20% sobre o ganho de capital.

Se o leitor ainda não está familiarizado com esse tipo de investimento no pé da página há uma série de links que vão ajudar a entender melhor.

Popular entre as pessoas físicas

Para dar uma dimensão de como esse mercado está crescendo de forma rápida, o número de investidores já passa dos 317 mil, contra pouco mais de 100 mil investidores em 2017. Temos 179 fundos listados contra 138 em 2017 e as novas ofertas em análise na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) passam dos R$ 10 bilhões, dos quais cerca de R$ 5 bilhões já foram captados.

O FII se apresenta com uma alternativa de diversificação de carteira num momento em que as oportunidades em renda fixa estão menos atrativas. Aquela aplicação que pagava 1% ao mês fica cada vez mais distante sem que o investidor corra um risco proporcional, mas temos FIIs pagando 8% ao ano ou mais em dividendos, livre de imposto.

O índice Ifix, que pode ser encarado como o "Ibovespa dos fundos imobiliários", rendeu 11,67% no primeiro semestre deste ano, bem acima dos 3,07% do CDI no período. É um rendimento digno de aplicações mais arriscadas, mas com menor risco.

Segundo o analista de investimentos imobiliários da Rio Bravo Investimentos, Alexandre Rodrigues, a volatilidade do Ifix, é cerca de um terço menor que o principal índice de ações da bolsa brasileira. Dá para dizer que o FII é um meio termo entre sair da renda fixa e começar a tomar um pouco mais de risco, mas com menos volatilidade que o mercado de ações. Outra vantagem é a previsibilidade de caixa dada pelo pagamento mensal de dividendos.

O responsável pela área de Fundos Imobiliários da Guide Investimentos, Lucas Stefanini, também aponta os FIIs como opção de migração para o investidor da renda fixa tradicional. “O FII é uma opção que está no meio termo. Tem maior rentabilidade que a renda fixa e não é tão arrojado como a bolsa”, diz.

Não deixe dinheiro na mesa

Stefanini avalia que os FIIs são a forma mais eficiente e rentável de investir no mercado imobiliário. A compra de um apartamento ou mesmo de lojas para alugar dá muito trabalho e o retorno é menor.

“Essa é a mensagem a ser passada. O investidor deixa dinheiro na mesa por falta de informação sobre esse mercado, que está em crescimento, mas ainda não é nada perto do potencial que tem. Devemos ter anos muito bons para essa classe de ativo”, afirma.

Rodrigues, da Rio Bravo, aponta a vantagem do fracionamento de capital e da possibilidade de ter acesso a empreendimentos em bairros ou setores que são de difícil acesso às pessoas físicas, como lajes comerciais na avenida Faria Lima.

Onde estão as oportunidades?

Os dois especialistas avaliam que o mercado de lajes corporativas passa por um interessante momento de recuperação, especialmente em São Paulo. Depois de anos com oferta acima da demanda, a relação começa a se equilibrar, o que deve resultar em maiores preços de aluguel.

“Temos uma oferta baixa de novos empreendimentos e começamos a ver apreciação do metro quadrado. Algumas regiões já estão com taxa de vacância próxima de um dígito”, diz Stefanini, da Guide.

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Outro segmento recomendado por Rodrigues é o de galpões logísticos, que também apresentam aumento de demanda, principalmente em regiões próximas aos grandes centros.

Stefanini também vê com bons olhos os FIIs de shoppings centers, que são mais resilientes nos momentos difíceis de mercado, pois possuem fontes diversificadas de receita, e nos bons momentos tendem a ver aumento da receita junto com o crescimento do consumo.

Para quem está começando

Para o investidor que está começando no mundo dos FIIs a recomendação é olhar os chamados fundo de fundos, que como o nome diz, investem em outros FIIs. Aqui, o investidor terceiriza a escolha para um gestor profissional.

Outra pedida são os chamados fundos de papel. Eles têm esse nome pois investem em títulos atrelados ao mercado, como CRI e LCI. Esses fundos costumam apresentar menor variação no preço das cotas.

Riscos e cuidados

Rodrigues, da Rio Bravo, lembra que apesar de todas as vantagens que o FII oferece, o investidor tem de estar ciente de que se trata de um instrumento de renda variável.

“Quando você compra um imóvel, você não recebe proposta de compra e venda todos dos dias. No FII você tem pressão para os dois lados. O investidor tem que ter essa calma de entender que é renda variável e a cota pode cair sim”, explica Rodrigues.

O investidor é atraído pelo elevado valor do dividendo que alguns fundos pagaram no passado, mas aqui, como em outros investimentos, vale a máxima de que rentabilidade passada não é garantia de retorno futuro.

Assim, há uma “lição de casa” a ser feita, como conhecer quem é o gestor, qual a qualidade dos imóveis em carteira, qual a facilidade de achar novos inquilinos, qual o tipo dos contratos e outras informações que podem ser encontradas em relatórios gerenciais. Cada fundo tem seu risco individual e é importante o investidor estar atento a isso.

A dica não é nova, mas uma saída é buscar diversificar a exposição com diferentes tipos de fundos em carteira. Outra coisa, se você não precisa do dividendo mensal, reinvista essa receita.

Categorias e o que olhar

Os FIIs podem ser distribuídos em grandes categorias que variam de acordo com sua estratégia de investimento.

Fundos de Tijolo: Representam imóveis físicos. Compram empreendimentos para alugar e gerar renda. A maior parte dos FIIs está nessa categoria que se subdivide em: lajes corporativas, shoppings, galões de logística, agências bancárias, galpões industriais, lojas, supermercados, hotéis, universidades e hospitais. O risco a ser considerado é o de vacância.

Fundos de Desenvolvimento: Parecido com o fundo de tijolo. Investe em projetos para posterior venda. É como se fosse uma empresa de construção, mas que não pode operar alavancada. Risco advém de problemas com construção e venda. A maioria é mista, com projetos e papéis na sua carteira. Esses fundos, geralmente, não pagam dividendo mensal.

Fundos de Papel: Investem majoritariamente em recebíveis imobiliários, que são títulos de renda fixa atrelados ao financiamento do setor como CRI e LCI. É uma forma de exposição mais diversificada já que um FII pode ter diversos CRIs e LCIs, com custo menor e liquidez maior que a compra individual desses ativos. Tendem a apresentam maior estabilidade patrimonial e menor volatilidade das cotas.

Fundos de Fundos: Aplicam, majoritariamente, em cotas de outros FIIs. Basicamente o investidor transfere ao gestor a seleção dos FIIs.

Replico aqui um breve glossário já feito sobre termos comuns no segmento de FIIs

• Retorno mensal ou “dividend yield”: O atrativo do FII é a geração mensal de renda. Aqui é importante avaliar o patamar de retorno mensal e anual para saber se o aporte compensa. Pagamento elevado nem sempre é sinônimo de consistência.
• Valor patrimonial e valor da cota: O valor patrimonial representa a avaliação dos ativos do fundo. O valor da cota é o valor de mercado negociado em bolsa. Não é incomum ter fundos negociados abaixo do valor patrimonial. A ideia aqui é saber se o FII está sendo negociado com desconto ou com um prêmio. Já o valor patrimonial da cota é dado pela divisão do patrimônio pelo número de cotas, que se obtém nos relatórios e informes mensais.
• Vacância: Carteiras bem geridas apresentam taxas de imóveis desocupados menores do que a média do mercado. Taxas elevadas podem comprometer o pagamento dos rendimentos. Qualidade dos imóveis e localização impactam nessa métrica.
• Preço do metro quadrado do aluguel: O valor ajuda a identificar se os preços praticados pelo FII nos seus contratos estão em linha com o mercado onde o empreendimento está localizado.
• Área bruta locável (ABL): Dado informado pelo FII em seus documentos que mostra o total de metros quadrados disponíveis para locação. Métrica utilizada para levantamento de preço médio de aluguel, bem como para estimativas de vacância.