Fim da isenção das LCIs acende alerta nos bancos: taxação pode deixar o sonho da casa própria ainda mais caro

O possível fim da isenção de imposto de renda (IR) sobre os rendimentos das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) preocupa os principais bancos do país. Durante o evento Abecip Summit 2026, diretores avaliaram que a taxação pode tornar o crédito imobiliário mais caro, elevando os custos dos juros em 1% para os clientes. 

Para Paulo Duailibi, diretor de empréstimos, negócios imobiliários e cash management do Santander, as LCIs são fundamentais para a sustentabilidade do financiamento do setor. Os bancos captam dinheiro por meio das LCIs, entre outros instrumentos, para, depois, emprestar aos consumidores por meio do crédito imobiliário — e ganham com o spread, a diferença entre esses dois juros. 

Em relação a outros tipos de investimentos imobiliários, “as Letras de Crédito Imobiliário são muito mais fáceis de serem compreendidas pelo consumidor final e pelo investidor, além de ter a garantia do Fundo Garantidor de Crédito (FGC)”, afirmou o executivo. 

No entanto, o fim da isenção pode atrapalhar o crescimento do mercado. Romero Albuquerque, diretor crédito imobiliário do Bradesco e que também estava presente no evento, avaliou que a tributação afeta a cadeia inteira do setor. 

Vale lembrar que, em julho, o ministro da Fazenda, Dario Durigan, disse que, caso o presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT) seja reeleito, o governo voltará a estudar a possibilidade de acabar com a isenção das LCIs. 

Albuquerque destacou que, com uma alíquota de 5%, por exemplo, os custos do crédito imobiliário aumentariam em 80 pontos-base (0,8%) para os bancos. “Ou seja, teremos que colocar quase 1% a mais de taxa para o cliente. No final da história, vai atrapalhar muito o mercado a se desenvolver”, disse. 

Dualibi concordou com a visão do executivo do Bradesco, adicionando que o mercado imobiliário possui uma margem de rentabilidade apertada devido à composição de financiamento e aos longos prazos. 

Além disso, segundo o diretor do Santander, a rentabilidade do setor imobiliário vem majoritariamente do relacionamento com o cliente, gerando principalidade. 

Essas características dificultam a absorção do custo de funding para o banco. "O repasse, considerando um prazo de 38 anos, é natural", comentou. 

Ele avaliou ainda que a taxação pode afastar o tomador de crédito, já que há um limite para o custo que cabe no bolso do consumidor — e os 80 pontos-base mencionados podem ser suficientes para ultrapassá-lo. 

Apesar disso, o executivo destacou que, mesmo com margens pequenas, os bancos continuarão incentivando o setor de crédito imobiliário, pela sua importância estratégica na relação com o cliente. 

Poupança é coisa do passado, a moda agora são os LCIs, LIGs e CRIs  

Com a redução da poupança, o crescimento do setor imobiliário vem sendo sustentado pelo mercado secundário. “As populações mais novas não olham a poupança como um ativo interessante do ponto de vista de rentabilidade”, avaliou Albuquerque. 

Nesse cenário, os executivos avaliam que o segmento está passando por uma fase de transição, com uma participação crescente de financiamentos alternativos. Essa mudança coloca as LCIs no centro da discussão, que estão quase encostando na poupança em valor investido. 

Mas não para só nas LCIs. Em relação ao financiamento de grandes projetos, as Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) também atraem os investidores. 

Só que, com a possível tributação, os investidores perdem um pilar fundamental: regras estáveis e previsíveis. E isso pode prejudicar o financiamento do setor. 

Atuação dos bancos apesar da Selic 

Outra pedra no sapato do setor é o nível elevado da taxa de juros no país. Embora a intenção de compra de imóveis ainda esteja em alta, o crédito imobiliário é sensível à Selic, que se encontra a 14% ao ano. 

“Nenhum modelo de investimento elimina a sensibilidade das operações de crédito imobiliário ao cenário de juros”, disse Albuquerque. 

Por isso, o diretor do Bradesco avalia que, para ampliar a capacidade de originação e manter a taxa competitiva para o cliente final, o principal desafio dos bancos será buscar um equilíbrio entre os recursos de poupança e os instrumentos de mercado. 

Segundo o executivo, a necessidade de combinar melhor o mix de fontes de financiamento exige uma administração mais complexa para as instituições financeiras. 

Com isso, Antonio Wagner Chiarello, diretor de soluções em empréstimos e financiamentos do Banco do Brasil, que também participou do evento, ressaltou que o mercado secundário precisa ser desenvolvido apesar da Selic. 

“Com o aumento da demanda, a poupança sozinha não vai suportar. Por isso, não podemos desenvolver o mercado secundário apenas quando tivermos uma taxa de juros mais baixa. Esse cenário precisa ser feito hoje”, afirmou.