BC Fund (BRCR11) ganha força na bolsa com dividendos e mudanças no portfólio no radar; entenda os planos do FII

Para os cotistas do BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11), conhecido como BC Fund, hoje é dia de ver os dividendos caírem na conta. O fundo imobiliário paga nesta quinta-feira (15) R$ 0,41 por cota. 

Em meio ao pagamento, as cotas do FII sobem na bolsa, despontando como a segunda maior alta do Ifix, índice de referência da classe. Por volta das 16h40, o BRCR11 registrava ganhos de 2,77%, a R$ 45,57, enquanto o Ifix subia 0,11%, aos 3.958,03 pontos. 

Mas não são apenas os proventos que estão agitando os últimos dias dos investidores do FII. Os cotistas do BRCR11 têm uma importante decisão pela frente: dividir ou não o portfólio em dois. 

Até o dia 7 de novembro, os investidores poderão votar, por meio de consulta formal, a favor ou contra a proposta da gestora, a BTG Pactual Asset Management, que quer reorganizar a carteira do fundo. 

Porém, para passar a valer, é necessário que os votos favoráveis representem ao menos 25% das cotas emitidas, além da maioria dos votos válidos. 

BTOT11, o novo FII da BTG Pactual Asset Management 

A proposta defende a separação do portfólio entre dois ativos diferentes, o FII BTG Pactual Office Towers (BTOT11) e o próprio BRCR11. 

O objetivo, segundo documento divulgado ao mercado, é segregar o portfólio premium no BTOT11, que contará com ativos de maior qualidade, liquidez e relevância.  

Para isso, o fundo passaria a deter os imóveis Diamond, Eldorado, Sucupira e EZ Tower, todos localizados em São Paulo, além do Senado, empreendimento no Rio de Janeiro. 

Assim, ele nasceria com um patrimônio líquido estimado em R$ 1,6 bilhão, o que equivale a R$ 59,72 por cota. A taxa de ocupação dessa nova carteira seria de 98%, com uma alavancagem de cerca de 10%. 

Caso a proposta seja aprovada, o FII terá como estratégia a geração de renda recorrente, o crescimento das receitas locatícias, a gestão ativa e a valorização dos ativos. 

Como ficaria o BRCR11? 

Já no BRCR11, a carteira seria dedicada a maximizar o retorno de capital aos investidores através da venda gradual dos ativos. 

Assim, a estratégia do FII seria voltada para a "maturação e monetização dos ativos, redução das obrigações financeiras aplicáveis e retorno do capital disponível aos cotistas", afirmou a gestão em documento.  

Para isso, o fundo ficaria com três imóveis localizados no Rio de Janeiro, o Torre Almirante, o CEO e o Montreal. Como resultado, passaria a ter um patrimônio de aproximadamente R$ 300 milhões, equivalente a R$ 11,30 por cota, e área bruta locável (ABL) própria de 36.308 metros quadrados. 

Além disso, o BTOT11 assumiria aproximadamente R$ 161 milhões em dívida, enquanto o BRCR11 permaneceria com aproximadamente R$ 160 milhões. 

Segundo a BTG Pactual Asset, caso a medida seja aprovada, a prioridade será amortizar as obrigações do BC Fund com os recursos das vendas dos ativos. 

Como ficam os cotistas? 

Caso os investidores aprovem a operação, a proposta inclui um processo de cinco etapas para a reorganização do portfólio, que vão desde a transferência dos imóveis para o BTOT11 até a distribuição das cotas do FII para os cotistas do BRCR11. 

A gestão prevê que as alterações levem entre 60 e 90 dias após a divulgação do resultado da consulta formal. 

A BTG Pactual Asset ressaltou que a mudança não vai gerar lucro ou prejuízo financeiro, nem diluição de nenhum dos investidores. 

"A exposição econômica aos ativos permanecerá a mesma, apenas passando a ser detida por meio de um veículo adicional", afirmou em documento. 

Para isso, a proposta prevê a distribuição automática de uma cota do BTOT11 para cada cota de BRCR11. A gestão também propõe reduções nas taxas dos fundos, incluindo a taxa de gestão, de 1,50% para 1,10% ao ano.  

Na visão consolidada, a gestora estima rendimentos mensais entre R$ 0,43 e R$ 0,44 por cota para o BTOT11.

Por que mudar o portfólio do BC Fund agora? 

Na carta de consulta, a gestora afirma que, com o desenvolvimento do mercado de FIIs, os investidores passaram a exigir maior previsibilidade de receita, qualidade dos ativos e capacidade de execução da gestão.  

Contudo, ao mesmo tempo, os fundos de lajes corporativas enfrentam quedas nas precificações. O movimento é influenciado não pelos fundamentos dos fundos, mas por fatores macroeconômicos. 

No caso do BC Fund, a gestão destaca o desconto das cotas no mercado em relação ao valor patrimonial. Atualmente, o FII está sendo negociado com uma relação preço/valor patrimonial (P/VP) de 0,52 vez. 

Segundo a gestão, o desconto é reflexo de três gargalos: vacância pontual concentrada em poucos imóveis; a diferença entre localização e ativos core e não core; e o ceticismo do mercado em relação ao ritmo de reciclagem necessário para o fechamento desse gap de valor. 

"A cisão cria as condições para uma alocação mais eficiente, maior flexibilidade estratégica e melhor captura de valor ao longo do tempo, beneficiando o cotista com uma estrutura mais clara, eficiente e potencialmente mais bem precificada pelo mercado", afirmou a BTG Pactual Asset.