Quanto vale um arranha-céu? Empresas estão de olho em autorizações para prédios mais altos na Faria Lima

O leilão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) da Operação Urbana Faria Lima, programado para acontecer daqui uma semana, deve ter demanda elevada, na visão de consultores, advogados e agentes financeiros consultados pela reportagem. Há dúvidas, porém, sobre o quanto o mercado está disposto a pagar. Há quem diga que a disputa será tão intensa que o ágio deve ser de 40% ou 50%. Outros, porém, não acreditam nisso, apontando que um ágio dessa magnitude inviabilizaria novos empreendimentos.

O leilão é o mais aguardado dos últimos anos. Ele será realizado no dia 19, na B3, e terá o BB Investimentos como coordenador-líder da oferta. Na ocasião, serão ofertados 164,5 mil Cepacs, o equivalente a 75% do estoque autorizado, de 218,5 mil títulos. O preço partirá de R$ 17,6 mil por título, podendo movimentar R$ 2,89 bilhões se tudo for vendido nesse valor.

Incorporadoras e investidores têm muito apetite por Cepacs com o intuito de concretizar empreendimentos em terrenos que já foram adquiridos na região, que é o "filé mignon" do mercado imobiliário paulistano. Os Cepacs permitem às empresas erguerem prédios acima dos limites originais de cada bairro. Na prática, cada título permite expandir a área construída entre 0,5 e 2,8 metro quadrado.

"É difícil estimar o tamanho do ágio, mas eu acredito que será de 40% a 50% [o que elevaria os Cepacs para a faixa de R$ 25 mil]. Na região da Faria Lima não tem crise", afirmou um agente financeiro de peso, que falou reservadamente. "A demanda das grades empresas por lajes corporativas e prédios residenciais naqueles bairros é muito acentuada. É verdade que o custo da construção subiu bastante, mas o valor do metro quadrado também. O que ficou travado foi o preço dos Cepacs", afirmou.

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A Prefeitura de São Paulo, responsável pelo processo, manteve o valor do Cepac em R$ 17,6 mil, como no último leilão, realizado em 2021. Naquela ocasião, foram vendidos 10,3 mil títulos (83% do total), sem ágio, movimentando R$ 183 milhões. Já no leilão anterior, de 2019, houve um pico de procura que fez o valor disparar. Foram vendidos 93 mil títulos, com ágio de 170%, passando de R$ 6,5 mil para R$ 17,6 mil, e arrecadação de R$ 1,6 bilhão.

O advogado Olivar Vitale, sócio fundador do escritório VBD e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim), acredita em um leilão bastante disputado. "Tenho expectativa de que o valor suba, dado o tamanho da demanda", disse. Vitale apontou uma movimentação expressiva de incorporadoras em busca de Cepacs para viabilizar projetos, bem como de gestores de fundos que pretendem entrar como sócios dos empreendimentos ou financiar a compra dos títulos para as incorporadoras.

Contas apertadas

A expectativa de um ágio relevante, entretanto, está longe de ser unanimidade. O presidente da consultoria CBRE, Adriano Sartori, disse que o custo de produção englobando valor do terreno, obras e Cepacs já está perto do limite da viabilidade dos projetos, o que deve frear uma valorização muito grande. "Temos clientes com demanda por títulos para seus projetos, mas que não conseguiram funding. Isso significa que o investidor entendeu que o valor a ser recebido lá na frente, com uma futura locação do prédio pronto, não compensaria o custo de produção e o risco", ponderou. "Quando colocam isso na ponta do lápis, a conta fica apertada".

Sartori disse que a maior parte dos incorporadores e investidores já definiram um teto de preço que estão dispostos a pagar. "Se passar do valor projetado, vão ficar de fora do leilão", ressaltou.

O diretor de land services da CBRE, Denis Espinosa, acrescentou que alguns incorporadores podem adiar seus projetos para um momento mais favorável, com juros mais baixos, ou reduzir o porte das construções, direcionando os empreendimentos para novos usos.

O sócio da gestora Hedge Investments, André Freitas, também acredita em uma postura mais conservadora dos participantes do leilão, dado que o juro alto pressiona o retorno do capital investido. "A tendência é que os Cepacs saiam mais perto dos valores mínimos do edital", estimou Freitas. "Muita gente está calculando o preço e a conta não está fechando."

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Especuladores de fora

Na visão do Diretor de Transações da consultoria Biswanger, Sérgio Beleza, a procura dos Cepacs tende a ficar concentrada em quem têm a intenção real de lançar empreendimentos. Os especuladores, que compram Cepacs pensando em revenda no mercado secundário, devem ficar de fora. "Só vai comprar quem realmente tem terreno em vista para incorporação. Quem não tem, dificilmente vai se arriscar", ressaltou Beleza, lembrando que o preço dos Cepacs já deu um salto no leilão de 2019 e está em patamar elevado atualmente.

Além disso, a Operação Urbana Faria Lima está chegando perto do fim, o que diminui a chance de um especulador carregar os títulos por muito tempo. "Ninguém compra para especular, ainda mais no fim da operação."

Os executivos da CBRE, Sartori e Espinosa, também acham pouco provável que o leilão atraia especuladores. Isso porque os Cepacs precisam ter o uso vinculados a um determinado empreendimento, mas o estoque de cada região é limitado. "Há o risco de comprar o Cepac e não conseguir usar. É um risco altíssimo", citou Espinosa.

As sócias do segmento imobiliário no escritório Machado Meyer, Maria Flavia Seabra, Martina Zajakoff e Fatima Tadea, esperam demanda alto no leilão, embora com poucos participantes. "A minha avaliação é que os Cepacs no leilão vão ser consumidos rapidamente e adquiridos por poucos players. Não acho que vai ser muito pulverizado", afirmou Martina.

Em sua visão, a demanda deve vir, principalmente, de incorporadoras que já têm terrenos ou projetos na região e que dependem dos títulos para garantir a viabilidade. Já os novos entrantes, de caráter especulativo, devem ser minoria no certame, moderando a pressão sobre os preços.