Promessa do governo Lula, faixa 4 do Minha Casa Minha Vida ainda não ‘pegou’ entre a classe média; o que está faltando?

Promessa do governo Lula para ajudar a população de classe média a comprar a casa própria, a faixa 4 do Minha Casa Minha Vida (MCMV) foi lançada em maio, mas ainda não deslanchou, conforme números do setor obtidos em primeira mão pelo Estadão/Broadcast. 

A expectativa de governo e construtoras é que o novo segmento ganhe tração ao longo dos próximos meses, mas, enquanto isso, começam a surgir algumas conversas em torno de possíveis ajustes para acelerar os negócios.

A nova faixa entrou em vigor em maio. Desde então, a Caixa Econômica Federal acumula 7 mil contratos assinados, o equivalente a 5,8% da meta de contratação anunciada pelo governo, de 120 mil moradias. 

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Neste momento, o banco tem outros 15 mil contratos na esteira de negociações. Além disso, contabiliza mais de 1 milhão de simulações, o que demonstra um grande interesse da população, avaliou o diretor de crédito imobiliário do banco público, Roberto Ceratto. 

"O número de simulações é um bom sinal", disse ele em entrevista à Broadcast.

A faixa 4 é destinada para famílias com renda mensal de até R$ 12 mil e vale para a compra de moradias de até R$ 500 mil. A grande vantagem é o financiamento de até 420 meses com taxa de juro subsidiada, de apenas 10% ao ano, ao contrário dos negócios fora do programa, em que a taxa média está em 13% ao ano. 

O juro alto é a grande barreira para as famílias comprarem imóveis atualmente, pois encarece a parcela do empréstimo bancário. Com esta iniciativa, o governo tenta recuperar o poder de compra da população.

"Estamos lidando com um público que, até pouco tempo atrás, não tinha opção de mercado por causa dos juros altos. Leva um tempo até as construtoras adaptarem seus projetos e atraírem esse público de volta", comentou o diretor da Caixa. 

Ceratto avalia também que, por enquanto, é cedo para falar em ajustes na nova faixa do programa habitacional. "A faixa 4 está andando e vai crescer mais nos próximos meses. Agora é preciso dar segurança e continuidade ao projeto."

Já o vice-presidente de Habitação de Interesse Social da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Clausens Duarte, disse nesta segunda-feira (18), em entrevista coletiva, que a evolução da faixa 4 está abaixo da esperada desde maio. 

Segundo ele, o governo previa contratar 120 mil moradias até o fim do ano que vem, o que apontaria para uma média próxima de 10 mil contratações por mês. "Então, está abaixo da curva esperada", citou.

Faltam imóveis que se enquadrem na categoria

Uma das razões para isso é que faltam casas e apartamentos novos para se enquadrar no segmento. "A nova faixa foi uma surpresa positiva, mas o setor não estava preparado. O volume de oferta para essa faixa estava reduzido", ponderou Duarte. 

"O setor recebeu de forma positiva e agora está trabalhado no desenvolvimento de produtos. A expectativa é que os lançamento e as vendas neste segmento aumentem ao longo dos próximos 12 meses", disse. 

Enquanto isso, as contratações estão concentradas nos imóveis usados e em apartamentos novos de empreendimentos já lançados, que estão sendo encaixados no programa.

O que pode afetar interesse das construtoras

O representante da CBIC acrescentou que o financiamento para as construtoras na faixa 4 do MCMV começou a rodar, mas com recursos de tesouraria (ou seja, sem juro subsidiado, como acontece para os compradores). E, por conta disso, ainda não se tornou muito atrativo para os empresários. 

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Segundo Duarte, há uma conversa com o governo em torno da viabilização de uma fonte de recursos com custo mais competitivo para financiar a produção para essa faixa. "O governo estuda flexibilizar financiamento para pessoa jurídica na faixa 4 do MCMV para acelerar lançamentos", afirmou.

Ao todo, a faixa 4 conta com orçamento de R$ 30 bilhões, sendo que metade sai do fundo social do pré-sal e a outra metade, de recursos de tesouraria da própria Caixa. 

"Vamos avaliar como será o comportamento desse orçamento ao longo das próximas semanas. Nossa expectativa é que tudo seja consumido até o fim de 2026", disse, em entrevista, o diretor do Departamento de Planejamento e Política Nacional de Habitação do Ministério das Cidades, Daniel Sigelmann. 

"É natural o programa começar mais lento e depois acelerar", emendou, acrescentando não ter conhecimento de mudança nos parâmetros no momento. "É muito cedo para isso", opinou.

Visão das construtoras

O presidente da Direcional, Ricardo Ribeiro, afirma que a recém-criada faixa poderia ser submetida a adequações por parte do governo, tendo em vista que o orçamento para o segmento tem sido consumido em ritmo mais lento que o programado. 

"O governo deve olhar com lupa o consumo de recursos da faixa 4. Se estiver mais lento, acredito que pode ter algum tipo de ajuste", declarou, durante teleconferência na última semana. 

“Caso haja qualquer tipo de ajuste, creio que seria positivo para o incremento do affordability (poder de compra)", disse o executivo.

O diretor financeiro e de relações com investidores da MRV&CO, Ricardo Paixão, disse considerar normal que o ritmo de contratações do mercado esteja andando mais lentamente neste momento. 

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"Para nós, está indo muito bem. Mas é normal levar um tempo para o público e os times de vendas se adaptarem." 

Neste momento, a MRV&CO está vendendo unidades de empreendimentos já lançados, cujos preços estavam acima da faixa 3 (que vai até R$ 350 mil).