A ação da Log (LOGG3) já subiu, mas ainda está barata? CFO aponta dividendos de até 17%

Se você compra online e recebe rápido, tem uma engrenagem gigante funcionando por trás — e a Log Commercial Properties (LOGG3) está bem no meio desse jogo.

A logística, que por muito tempo passou despercebida pelo consumidor, virou peça-chave da economia e hoje mexe diretamente com preço, prazo de entrega e competitividade das empresas.

Esse protagonismo já aparece com força no mercado imobiliário. Segundo Rafael Saliba, CFO da Log, a demanda por galpões logísticos segue aquecida, puxada principalmente pelo avanço do comércio eletrônico e pela busca das empresas por mais eficiência operacional.

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Durante participação no programa Money Minds, do Money Times, o executivo explicou que o e-commerce trouxe uma pressão estrutural nova para o setor.

Agora, além de eficiência, é preciso estar mais perto do consumidor, o que aumenta a necessidade por galpões bem localizados e reforça a corrida por esse tipo de ativo.

Dividendos elevados e valorização no radar

A combinação de demanda aquecida, reprecificação de contratos e mudanças estratégicas ajudou a impulsionar os papéis da companhia, que acumulam valorização próxima de 50% em 12 meses.

Além disso, a Log se consolidou como uma das maiores pagadoras de dividendos da bolsa, com retorno entre 15% e 17% no último ano.

Segundo o CFO, parte do mercado ainda não precificou completamente o potencial da empresa, especialmente na frente de serviços, que cresce cerca de 50% ao ano e tende a ganhar mais relevância na geração de valor.

Apesar do cenário positivo, o ambiente macroeconômico segue como principal ponto de atenção. A trajetória dos juros, impactada por fatores como o preço do petróleo e tensões geopolíticas, pode influenciar o custo de capital e o ritmo de expansão do setor.

Ainda assim, a companhia afirma estar preparada para diferentes ciclos. “A gente está estruturando a empresa para navegar em qualquer cenário, seja com juros altos ou baixos”, disse Saliba.

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E-commerce turbina demanda

O crescimento do e-commerce no pós-pandemia consolidou uma nova dinâmica no setor.

Mesmo em cenários de atividade econômica mais moderada, há uma migração contínua do varejo físico para o digital, e isso sustenta a demanda por infraestrutura logística.

Além disso, outro fenômeno tem ganhado força: o chamado flight to quality, ou a migração de empresas para galpões mais modernos e eficientes.

“Existe um estoque grande de galpões no Brasil, mas de qualidade inferior. As empresas estão migrando para ativos AAA, buscando reduzir perdas, melhorar segurança e ganhar eficiência”, explicou o executivo.

Esse movimento ajuda a explicar os níveis reduzidos de vacância. Enquanto o mercado opera com taxas entre 7% e 8%, a Log registra níveis abaixo de 1%.

Com demanda elevada e limitações na oferta, especialmente em regiões como São Paulo, onde há escassez de terrenos e competição com o setor residencial, os preços dos aluguéis dispararam. De acordo com Saliba, os valores subiram cerca de 50% desde 2021.

“Durante muitos anos, o setor ficou estagnado e até perdeu para a inflação. Esse movimento mudou completamente nos últimos anos”, afirmou.

A alta abriu espaço para um processo de reprecificação dos contratos. Como os contratos têm prazo médio de quatro anos, muitas empresas ainda operam com valores defasados, o que tem gerado renegociações, sem grande resistência por parte dos clientes, segundo o CFO.

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Brasil e a expansão da Log

Apesar do avanço recente, o Brasil ainda apresenta um déficit relevante de infraestrutura logística. O país conta com cerca de 170 milhões a 180 milhões de metros quadrados de galpões, mas apenas cerca de 40 milhões são de alto padrão.

“Quando você compara com os Estados Unidos, uma única cidade pode ter o mesmo estoque de galpões que o Brasil inteiro”, destacou Saliba.

Esse gap estrutural abre espaço para crescimento. A Log, por exemplo, prevê adicionar 2 milhões de metros quadrados de área bruta locável (ABL) até 2028, com uma capacidade anual entre 500 mil e 600 mil metros quadrados.

Para sustentar essa expansão em um ambiente de juros elevados, a companhia aposta em uma combinação de crescimento, reciclagem de ativos e disciplina de capital.

“A gente precisa equilibrar crescimento com controle de endividamento. Para desenvolver novos projetos, necessariamente passa por reciclar ativos”, afirmou.

A estratégia também passa por uma atuação nacional, com foco em cidades acima de 1 milhão de habitantes e maior proximidade com o consumidor.

Além disso, a companhia mantém preferência por projetos especulativos, desenvolvidos sem contrato prévio, por oferecerem maior rentabilidade, em detrimento do modelo built to suit.

Outro vetor importante é a ampliação da atuação em serviços. A empresa já administra cerca de 3 milhões de metros quadrados e vem expandindo essa frente como forma de gerar receita recorrente, com menor necessidade de capital.

*Com informações do Money Times