Fundos imobiliários estão mais endividados e apostam em estratégia contra os juros altos; confira os FIIs que se safaram em 2024, segundo BTG Pactual

Os investidores de fundos imobiliários viram as cotas perderem valor na bolsa e sentiram na pele as dificuldades do setor em 2024. No caso dos FIIs de tijolo, além da queda da cotação, eles também tiveram um aumento no índice de endividamento. 

É o que mostra novo relatório do BTG Pactual, divulgado nesta sexta-feira (24). O levantamento do banco indica que o índice de endividamento passou de 13,8% em 2023 para 15,9% no ano passado. 

Após dois anos sem aumento da alavancagem, os fundos de tijolos também apresentaram alta no índice dívida líquida/FFO, passando de 1,7 vez para 1,8 vez.

• Explicando: O índice dívida líquida/FFO é utilizado para avaliar a capacidade do fundo ou empresa de gerar recursos suficientes para cobrir as dívidas.

Segundo os analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira, a alta do indicador aconteceu “devido  ao crescimento do volume de dívidas, mesmo com as melhorias operacionais consistentes dos fundos e a menor exposição às operações atreladas ao CDI”.

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A estratégia de fuga dos fundos imobiliários

Em meio ao aumento do endividamento, os FIIs estão apostando em uma estratégia para fugir da alta dos juros: o pré-pagamento de dívidas pós-fixadas. 

Como os juros desta categoria são atrelados a índices ou taxa de referência e variam ao longo do tempo, o adiantamento do pagamento das dívidas tende a dar fôlego aos fundos. 

De acordo com o relatório do BTG Pactual, essa estratégia fez a participação desse tipo de operação cair de 19% para 11% do estoque total de dívida em 2024.

“Olhando para frente, essa nova composição da dívida deve aliviar as despesas financeiras dos fundos no cenário de alta nas taxas de juros de mercado”, afirmam os analistas.

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Separando o joio do trigo 

A alta do endividamento não significa que todos os setores de fundos imobiliários viram os encargos subirem — e é preciso separar o joio do trigo.

Enquanto os segmentos de renda urbana, galpões logísticos e lajes corporativas apresentaram crescimento das dívidas, os FIIs híbridos e de shopping centers tiveram uma redução no endividamento.

Além das diferenças entre setores, os grandes fundos, que apresentavam uma maior alavancagem em 2023, reduziram significativamente a participação de dívidas em suas estruturas de capital em 2024, de acordo com os analistas.

Os fundos imobiliários que tiveram destaque na redução das dívidas, segundo o relatório do BTG, foram:

• BlueMacaw Logística (BLMG11)

Com patrimônio líquido de R$ 290 milhões, o fundo imobiliário atua no setor de galpões. Segundo relatório gerencial de novembro, o BLMG11 registrou taxa de 100% de ocupação.

Além disso, o BLMG11 também anunciou que, com o pagamento de dívidas de R$ 21 milhões de um inquilino referente ao imóvel BMLog Jandira, o fundo utilizou os recursos para reduzir o saldo do Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

• Guardian Real Estate (GARE11)

Com um valor patrimonial de R$ 1,35 bilhão, o  GARE11 é FII da categoria híbrido.

Em dezembro, o fundo anunciou a venda de um imóvel em Vitória de Santo Antão, localizado no estado de Pernambuco. 

Com a venda, o GARE11 espera reduzir seu passivo em R$ 145 milhões. A diminuição da alavancagem ocorreria por meio da quitação da dívida diretamente atrelada ao BRF Visa.

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• BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11)

O fundo imobiliário possui como objetivo investimentos em escritórios de laje corporativa com geração de renda.

Segundo relatório gerencial de novembro, a dívida do BRCR11 relacionada às obrigações de 2025 tem sido rolada, demonstrando uma maior tranquilidade frente à necessidade de liquidez de curto prazo.

• HSI Malls (HSML11)

Com valor patrimonial de mais de R$ 2,26 bilhões, o fundo imobiliário atua no setor de shoppings centers.

No início do ano, o HSML11 realizou a terceira emissão de cotas do fundo, utilizando o capital para o pré-pagamento dos CRIs utilizados para as aquisições dos Shoppings Paralela e Uberaba no montante de R$ 331,99 milhões.

Já em novembro, o FII anunciou a venda de 25% do Shopping Uberaba. A operação foi avaliada positivamente, com um ganho de capital estimado de aproximadamente R$ 42 milhões.