FIIs em 2026: gatilhos, riscos e um setor em destaque

E chegamos ao último Décimo Andar de 2025. Obviamente, após um ano de recuperação, é hora de falar sobre 2026. E já adianto que as perspectivas envolvendo os fundos imobiliários (FIIs) para o ano que vem seguem em patamar construtivo.

A projeção favorável é compartilhada pelos integrantes do mercado. De acordo com a mais recente Pesquisa com Gestores da Empiricus, o grau de confiança das casas para o mercado local permaneceu em patamar otimista, com leve alta em relação ao 2S26.

MERCADO IMOBILIÁRIO (BRASIL)

Entre os temas mais relevantes, a perspectiva sobre os juros é o primeiro da fila. Como tenho destacado desde a virada do semestre, a interrupção do ciclo de alta de juros é um marco historicamente relevante para os FIIs, funcionando como uma verdadeira “virada de chave” para a classe, beneficiada pela perspectiva crescente de cortes na taxa básica.

Performance do IFIX após o final do ciclo de alta dos juros
	Ciclo 2011	Ciclo 2015	Ciclo 2022	Média	2025 (atual)
Data da última alta	20/07/2011	29/07/2015	03/08/2022	-	18/06/2025
Taxa de Juros	12,50%	14,25%	13,75%	13,50%	15,00%
Desempenho IFIX 6m	10,13%	-9,77%	0,25%	0,20%	7,72%
Desempenho IFIX 12m	37,17%	18,40%	13,99%	23,19%	8,83%*

Apesar da comunicação rigorosa do Banco Central, é praticamente consenso de mercado que os juros devem iniciar sua trajetória de queda a partir do próximo trimestre. A incógnita está presente na magnitude do ciclo — o Boletim Focus aponta para uma trajetória de 300 bps de cortes até o final do ano, aproximadamente.

Entre os principais efeitos positivos de um cenário de queda Selic para o mercado imobiliário listado, destacamos:

• menor atratividade relativa dos títulos de renda fixa, o que tende a reequilibrar o fluxo para ativos listados;
• redução do custo de capital, impulsionando valuations, emissões e aquisições;
• menor risco de crédito dos devedores e locatários;
• eventual recuperação da atividade econômica, favorecendo ocupação e revisões contratuais.

É evidente, contudo, que as cotações de FIIs já anteciparam parte desses movimentos ao longo do ano. Não à toa, alguns indicadores já apresentam padrão próximo do histórico. Diante da estagnação da NTN-B, por exemplo, o diferencial (spread) entre o dividend yield do Ifix e a taxa real do título de 10 anos recuou consideravelmente em 2025.

É bem verdade que a curva de juros de longo prazo permanece em patamar restritivo. O cenário eleitoral entra como principal vetor de direcionamento para este pilar. A entrada de um governo com maior compromisso em relação às contas públicas seria determinante para um recuo da curva de juros e, consequentemente, reprecificação dos ativos de risco.

De acordo com as pesquisas preliminares, o cenário atual ainda favorece o incumbente, com margem estreita. Tendo isso em mente, interpreto que a assimetria da posição em ativos listados é positiva, mas haverá grande volatilidade pela frente, especialmente a partir do segundo trimestre.

Ao lado deste fator de incerteza, é preciso citar que as cotas dos FIIs seguem com descontos atualmente. Em alguns segmentos do Ifix, como shoppings e escritórios, todos os integrantes negociam com P/VP abaixo de 1.

Lembrando que o dividend yield nominal do Ifix segue em patamar elevado, na casa de dois dígitos — acima da média histórica.

Aliado a este panorama, enxergo uma opcionalidade positiva envolvendo fluxo de capital para fundos imobiliários.

A partir do próximo ano, estará vigente a lei 15.270, que introduz a tributação de renda, lucros e dividendos na fonte. Como estão fora da base de cálculo, os FIIs podem se tornar alvos de investidores em busca de aperfeiçoamento tributário na geração de renda.

Da mesma forma, com o início da tributação sobre o aluguel de imóveis físicos em 2027 para pessoas físicas, há possibilidade de migração de investidores para o ambiente listado.

No lado dos riscos, será prudente monitorar o risco de crédito de devedores e locatários no curto prazo. Apesar do provável ciclo de queda dos juros, a Selic permanece em patamar bastante restritivo e o impacto na economia e no endividamento nas empresas é evidente.

Ademais, com as cotações de mercado em alta, o ritmo de emissões volta ao radar das gestoras. Neste caso, vale manter a diligência na análise no próximo ano, com critérios exigentes.

Um setor de destaque para 2026: shopping centers

O desempenho do setor de shopping centers ao longo de 2025 refletiu um ambiente de vendas que permaneceu marginalmente positivo em termos nominais, ainda que marcado por desafios no consumo das famílias.

O gráfico acima ilustra bem essa dinâmica: enquanto as vendas nominais avançaram de forma moderada durante boa parte do ano, a variação real (que desconta a inflação) mostrou comportamento mais volátil, registrando quedas consecutivas em diversos meses.

Na prática, embora os números nominais transmitam alguma estabilidade, o poder de compra das famílias avançou pouco (ou até recuou), reforçando que a política monetária restritiva impôs um freio relevante à demanda.

Contudo, mesmo em um cenário adverso para as vendas em termos reais, o segmento segue exibindo indicadores que reforçam sua resiliência. A vacância é um dos principais exemplos: hoje, o índice permanece próximo às mínimas dos últimos anos, com uma taxa mediana de 4,3% entre os shoppings do país.

O reflexo dessa solidez ficou evidente no desempenho das cotas: a composição de FIIs de shoppings presentes no Ifix entregou um retorno médio superior a 20% no ano, resultado que sintetiza a combinação entre múltiplos comprimidos, fundamentos robustos e melhora das expectativas macroeconômicas.

Diante desse cenário, não surpreende que o segmento tenha encerrado 2025 como o segundo que mais se valorizou dentro do universo de FIIs.

Olhando para 2026, o cenário para o setor de shopping centers se apresenta construtivo, com a política monetária assumindo papel como vetor de melhora. A expectativa de redução gradual da taxa básica de juros tende a impulsionar o consumo das famílias e, consequentemente, ampliando a visibilidade sobre o crescimento das vendas ao longo do ano.

Além disso, a expansão da isenção de imposto de renda pode favorecer o consumo em empreendimentos de classe B e C.

Em um contexto de vacância controlada, portfólios maduros e gestão ativa, os FIIs de shoppings entram em 2026 bem posicionados para capturar esse novo ciclo, combinando crescimento operacional com expansão de múltiplos.

Entre as teses, entendemos que o segmento de shopping oferece potencial para reprecificação interessante, ponderado pelo nível de risco. O fundo Patria Malls (PMLL11), apresentado há pouco mais de dois meses no Décimo Andar, se coloca como uma aposta interessante para 2026.

Além do PMLL11, trago na série Empiricus Renda Imobiliária outros dois FIIs para 2026. A assinatura também oferece a versão completa da Pesquisa com Gestores de FIIs (1S26), a principal pesquisa do mercado de fundos imobiliários, publicada recentemente na área do assinante.

Caso tenha interesse, basta acessar este link para conhecer a assinatura e conferir todas as recomendações de FIIs!

Um abraço e boas festas,

Caio