Alinhamento dos astros: um janeiro histórico para investidores locais. Ainda existem oportunidades na mesa para os FIIs?
Mesmo tendo mais apelo entre os investidores pessoas físicas, os fundos imobiliários (FIIs) também se beneficiaram do fluxo estrangeiro para a bolsa em janeiro; saiba o que esperar agora
Há aproximadamente um ano, presenciamos um evento muito raro no sistema solar: seis planetas — Vênus, Marte, Júpiter, Saturno, Urano e Netuno — se alinharam, um fenômeno único e visível que marcou o início do ano.
Quem se manteve atento conseguiu observar um dos fenômenos mais especiais dos últimos tempos.
No contexto do mercado financeiro, confesso que o mês de janeiro foi uma das janelas mais particulares que já presenciei em quase dez anos de experiência. Foi praticamente um alinhamento de astros.
O Ibovespa atingiu nova máxima histórica, impulsionado por uma combinação de ventos favoráveis. O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) também registrou ótima performance. Vamos a alguns dos pontos que influenciaram esse desempenho.
O gringo chegou
O principal impulso do mês veio do investidor estrangeiro, que tem buscado diversificação além dos EUA diante da conjuntura política e econômica. O Brasil, um dos maiores players dos mercados emergentes, se posiciona como uma opção interessante para esse tipo de exposição, justificado pelo valuation atrativo dos ativos locais e pela perspectiva de queda dos juros.
Somente em janeiro, o investidor estrangeiro aplicou mais de R$ 17 bilhões em ações locais, majoritariamente via índices (ETFs). Não por acaso, a performance dos papéis mais representativos do Ibovespa foi destaque no período.
No universo dos fundos imobiliários, o investimento estrangeiro representa apenas 4,5% da posição em custódia, segundo dados da B3. Essa alocação discreta é explicada pelas restrições de liquidez, governança e menor incentivo tributário em comparação à pessoa física.
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Ainda assim, nos últimos meses, houve aumento da participação dos FIIs nas carteiras globais, especialmente em estratégias passivas (ETFs). Somente em dezembro, quando o volume negociado no mercado à vista de fundos imobiliários cresceu 17%, o investidor estrangeiro respondeu por 19% desse volume.
Ao aprofundarmos a análise, identificamos cerca de 21 fundos com participação de fundos de índices internacionais, majoritariamente compostos pela Vanguard, uma das maiores gestoras do mundo.
No total, estimamos uma posição consolidada de R$ 2,5 bilhões — esse número tem aumentado gradativamente, acompanhando a maior representatividade dos FIIs no mercado local, além dos avanços em governança e transparência.
| Fundo | % de cotas detidas | Instituição |
|---|---|---|
| XPML11 | 5,0% | Vanguard |
| KNRI11 | 4,8% | Vanguard |
| VISC11 | 4,4% | Vanguard e Blackrock |
| KNHY11 | 4,3% | Vanguard |
| HGRU11 | 4,3% | Vanguard |
| TGAR11 | 4,3% | Vanguard |
| CPTS11 | 4,2% | Vanguard |
| KNIP11 | 4,1% | Vanguard |
| PVBI11 | 4,1% | Vanguard |
| HGBS11 | 4,1% | Vanguard |
| RECR11 | 4,1% | Vanguard |
| MXRF11 | 4,0% | Vanguard |
| BTLG11 | 3,8% | Vanguard e Blackrock |
| KNCR11 | 3,5% | Vanguard |
| XPLG11 | 3,2% | Vanguard |
| TRXF11 | 3,0% | Vanguard |
| HGLG11 | 0,6% | Vanguard |
| HSML11 | 0,3% | Vanguard |
| ALZR11 | 0,3% | Vanguard |
| VILG11 | 0,3% | Vanguard |
| BRCO11 | 0,2% | Vanguard |
Nessa seleção, o volume negociado em dezembro registrou um salto de 36% na comparação mensal, e janeiro aponta para um panorama semelhante. Ou seja, conforme destacado no relatório da B3, o investidor estrangeiro também está de olho nos FIIs.
Dado a perspectiva de continuidade de fluxo de capital, aliado ao aumento de liquidez e governança das gestoras, a tendência é que este movimento continue ao longo do tempo.
Ambiente doméstico também ajudou
Na última semana, foram divulgados os dados de inflação (IPCA-15), com resultados mais comedidos em relação às expectativas do mercado. O indicador reforçou a expectativa de cortes na taxa de juros no curto prazo e, consequentemente, trouxe mais otimismo aos participantes da indústria de FIIs.
Apesar de o Banco Central ter mantido a taxa básica de juros (Selic) inalterada na última reunião, já há um direcionamento de que o ciclo de queda da Selic terá início em março, com projeção de fechamento de 2026 em patamar próximo a 12% ao ano.
Como mencionado em conteúdos anteriores, esse movimento será decisivo para o panorama do fluxo de capital local, ainda fortemente dominado pela renda fixa.
O reequilíbrio dos aportes para ativos de risco — um cenário que vem se materializando gradualmente — é um gatilho importante para o desempenho ao longo do ano, especialmente nos fundos imobiliários (FIIs), que contam com alta participação do investidor de varejo.
No mercado imobiliário comercial, o micro está cada vez melhor
Mesmo diante de um cenário restritivo em termos de juros, os indicadores do setor imobiliário seguem saudáveis.
No segmento de logística, por exemplo, o cenário está mais sólido do que nunca. A taxa de vacância nacional atingiu um patamar mínimo no 4T25, na casa de 7,3%. A valorização dos preços e a intensa competição por espaços em algumas regiões evidenciam a escassez de galpões disponíveis.
Mesmo em escritórios a dinâmica também é favorável. Conforme apontado em relatório do BTG, o mercado de lajes corporativas de alto padrão em São Paulo apresentou forte desempenho no quarto trimestre, com significativa aceleração da absorção líquida e redução da vacância para 12,1%, nível próximo ao pré-pandemia.
A perspectiva para 2026 é positiva, com expectativa de continuidade do ciclo favorável, sustentado por absorção consistente, preços resilientes e equilíbrio entre oferta e demanda, mesmo diante de maior seletividade dos ocupantes.
Mercado de lajes corporativas em São Paulo (A+)
Resultados e o que esperar daqui para frente
Diante do alinhamento dos astros, a performance dos fundos imobiliários foi positiva, fechando o sexto mês consecutivo de alta.
Caso o fluxo internacional continue favorecendo, é possível que esta dinâmica persista, em especial nos FIIs com maior liquidez.
Vale citar que ainda enxergamos pontos de atratividade relevantes na indústria, tal como o crescimento dos rendimentos nos fundos de tijolos e a taxa média das carteiras dos fundos de papel indexados à inflação.
Embora existam gatilhos positivos no horizonte, é importante não nos deixarmos levar pela euforia observada nos últimos meses.
O mercado financeiro costuma ter memória curta e, no caso brasileiro, os ciclos recentes reforçam que choques macroeconômicos, mudanças regulatórias e deteriorações fiscais podem rapidamente alterar o humor dos investidores.
A história mostra que períodos de maior otimismo tendem a reduzir a percepção de risco — justamente quando a cautela deveria ser reforçada.
BTLG11: margem para evolução
O BTG Pactual Logística (BTLG11) é um dos fundos de logística mais conhecidos da indústria. É um dos veículos capazes de capturar este cenário favorável detalhado acima com boa margem de segurança.
O portfólio é majoritariamente composto por ativos de qualidade e localização estratégica, com aproximadamente 76% da receita oriunda de imóveis situados em um raio de até 60 km da capital paulista.
Essa configuração favorece elevados níveis de ocupação e confere maior resiliência operacional à carteira ao longo dos ciclos de mercado.
Entre as avenidas de valor, quase 60% dos contratos passarão por revisionais até o final do próximo ano, abrindo uma janela relevante para ganhos orgânicos por meio da atualização dos aluguéis.
Atualmente, o aluguel médio do portfólio está próximo de R$ 25 por metro quadrado. Se compararmos com o preço médio pedido por região, nota-se uma defasagem com os imóveis pertencentes aos raios 30km e 60km de São Paulo, principais praças da carteira do BTLG11.
Ademais, a estratégia de desinvestimento do BTLG11 consolida-se como um pilar central de seu escopo operacional, pautada por uma reciclagem recorrente de portfólio que abrange entre 12% e 15% do patrimônio líquido ao ano.
Esse dinamismo na gestão de ativos atua como um catalisador para o destravamento de ganhos de capital, otimizando de forma contínua a rentabilidade entregue ao cotista.
Dentro do escopo relativo dos fundos de logística, o BTLG11 segue competitivo entre os principais indicadores. Além disso, de acordo com nossas projeções, há um potencial de valorização de 6%, aliado a um dividend yield de 9,2% para os próximos 12 meses.
Um abraço,
Caio
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